北京：企業自持商品房租期限10年 不得對外銷售

昨天，北京市住建委、市規土委聯合發布《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確企業持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷售。記者對比發現，在對外單次租期方面，已由徵求意見稿中的3年抬高至正式版中的10年。

開發商自持年限為70年

「企業自持商品住房」源於去年的「930新政」。去年9月30日，北京出台房地產市場調控新政，要求強化「控地價、限房價」交易方式，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，並鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源。

隨後，北京市推出了海淀、大興等多塊住宅用地，競買規則要求土地報價達到競價上限后，進入競自持商品住宅比例階段，部分地塊自持比例達到100%。也就是說，這些100%自持的地塊並沒有可銷售的商品住房。

數據顯示，截至2017年4月13日，本市已有18塊住宅用地按照「限房價、 競地價」交易方式成交，分佈在海淀、大興、丰台、房山、門頭溝、密雲、平谷7區。按照競買規則，土地報價達上限後進入競商品住房自持比例的地塊有8個，自持比例100%和70%的地塊各有4個。

對於這些自持商品住房的自持年限，昨天出台的文件正式敲定。市住建委方面介紹，本著維持市場公平和穩定社會預期原則，《通知》明確，企業持有年限應與土地出讓年限保持一致，即70年。

「同時，考慮到經營主體的穩定性和延續性，對企業出現破產清算、合併重組、股權變動等情況做了相應規定。」這位負責人引述文件內容，企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合併重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地區政府同意后整體轉讓。

值得注意的是，「租賃」這一性質並不會隨著轉讓而改變。根據《通知》，轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，並應繼續用於出租。

對外單次租期最長10年

無論是開發商競地時的規則，還是昨天正式發布的規定，都對這批房源有了明確的說法——禁止「以租代售」。

就在一個多月前，最早交易的「限房價、競地價」地塊，也是開發商萬科100%自持的房源傳出「面向小米實施內購」的烏龍。對此，有關企業方面已經就此進行了闢謠。同時，為了防止企業「以租代售」的違規行為，保障租賃雙方權益，《通知》也一連上了三道緊箍咒。

首先，明確租賃合同訂立期限不得超過10年，而在此前的徵求意見稿中，對外出租的單次租期為「不超過3年」。中央財經大學教授尹飛分析，10年的最長期限能讓租房生活更穩定，穩定的租賃關係也會帶來預期的穩定，有利於實現購租並舉的住房制度。

其次，將自持出租房屋納入本市房屋租賃信息服務與監管平台管理，要求租賃合同網上籤約，並進行登記備案，便於各區進行日常管理。記者獲悉，目前正在修訂《北京市房屋租賃管理若干規定》，也擬搭建房屋租賃信息服務與監管平台，將租賃合同登記備案職能納入市區兩級住建部門統一管理。

最後，嚴厲處理違規銷售行為，對擅自將自持商品住房「以租代售」或通過其他方式變相銷售的房地產開發企業，取消其後續參與土地招拍掛資格，並按相關規定予以降級或者註銷資質。

房源大增 穩定租賃市場

未來，此類住房出租也將按市場化運營。市住建委相關負責人說，為保障企業的正常經營活動，通知規定自持部分租賃實行市場化運營機制，出租對象不限定特定企業和個人，租金價格由租賃雙方根據市場水平共同商定。為確保自持房屋滿足租住需求、便於規範管理，通知規定企業應對此類房屋進行全裝修。

「為培育和發展住房租賃市場，創新經營模式，通知還規定企業可自行成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經營；也可與專業住房租賃企業、房地產經紀機構合作經營。」這位負責人說。

從另一個角度看，這些地塊能給北京租賃市場帶來大批房源。「這一舉措，有利於北京住房租賃市場培育和發展。」首經貿大學教授趙秀池解釋，開發商自持部分或者全部商品住房，一方面可以大量增加租賃房供應，成為租賃市場的穩定劑；另一方面通過自設租賃部門，或者與社會機構合作經營租賃住房，在管理上更加統一規範，「由機構來開展租賃經營，也為解決租賃網簽和合同備案等老大難問題，提供了抓手和可能性。」(記者 曹政)