中國房價泡沫破滅第一城是，從居民資金槓桿率追蹤

上圖我們給出了七大代表性城市的居民槓桿率。這裡必須解釋一下，住戶貸款的構成，九成以上都是房貸。用居民的貸款總額除以居民存款規模，得出來的，就是居民的資金槓桿率水平，也就是負債水平。當居民的負債率太高，存款不足以償還債務的話，那就要賣出資產，比如賣房還債。就跟一千萬的賣盤就能引發一支萬億市值的股票跌停一樣，一個城市有個千兒幾百名炒樓客現金流斷裂需要賣房還債的話，就意味著房價崩盤。要維持住房價的泡沫，理論上，就需要不停的有新韭菜進場，提供新的炒房資金，來支撐住泡沫。否則的話，這個遊戲玩不下去，泡沫可以瞬間破滅。然而，可惜的是，從上表列舉的七大城市的一季度居民槓桿率增幅來看，新韭菜已經沒有了。韭菜田已經被割禿了頂，資金池已經乾涸了，接下來，只能是泡沫走向破滅。

在具體講述這七大城市之前，我必須列舉一下全國的數據。2015年全國的居民平均槓桿率為49%（27.03萬億/55.19萬億），到2016年增加到55%（33.37/60.65），一年時間增加了6個百分點。當然這6個點加得並不均衡，廣大的農村居民基本上不借債，三四線小城市的居民也不太買房，所以基本上加在了東部一二線城市居民身上，借債借的死去活來。今年一季度，全國居民槓桿率出現了下降，降到54.5%(35.23/64.62)。

北京和上海的樓市基本上是外地人帶著海量財富前來炒起來的，本地人基本上沒太參與這場泡沫盛宴。所以北京上海的居民槓桿率水平很低。北京一季度的49.5%低於全國均值，上海一季度的65.9%也只是略高於全國均值。這兩個城市我們就不多說了。

廣州2016年的居民槓桿率水平較2015年提升了10.5%，但是今年一季度只提升了1.7%，按這個幅度下去，今年全年也就是提升個7%左右。今年的增幅相對去年已經算是顯著降低了。當然廣州的居民槓桿水平整體上不高，今年一季度也就是79.2%，廣州的房價泡沫水平也算不上多高，所以廣州也不多說了。

蘇州今年一季度的居民槓桿率水平91.5%，較2016年的93.8%出現了2.3%的下降。相對應的，這個城市今年一季度的整體住宅成交已經是顯著萎縮，一手房總成交141萬平米，二手房成交137萬平米。即便是接下來蘇州市場不繼續萎縮，維持住現在的這種孱弱的成交規模，預計蘇州全年一二手房的成交規模也就是各600平米左右了。這種成交規模，較蘇州2016年一二手房各約800萬平米的成交規模，已經是顯著萎縮了。在成交價格上，一手房由於行政管制的原因早已是大幅下降，這個就不說了，與此同時，蘇州二手房價降幅也已經超過1成。呵呵。韭菜割乾淨了，由於外資企業撤離的原因，新的韭菜也成長不起來。蘇州的樓市泡沫正在破滅，這種趨勢已經是板上釘釘，根本無從扭轉。

合肥的居民槓桿率降得更狠，2017年一季度的槓桿率114.9%，較去年的122.3%，已經降了足足7.4%。這種降幅在全國範圍內最高。與之相對應的，就是合肥的住宅成交量的暴跌。二手房成交規模還只是腰斬，一手房方面，成交萎縮幅度已經到了難以想象的程度。一季度合肥的一手房成交量僅41萬平米，按這個趨勢下去，今年全年成交量能達到150萬到200萬平米，就不得了了。然而2016年合肥的一手房成交量是高達820萬平米的。這種程度的交易萎縮，對應合肥居民槓桿率的急劇下降，這當然意味著這個城市的房價泡沫正在破滅。而在這個過程中，炒房客們當然也將會遭遇刻骨銘心的痛苦。

接下來是正在垂死掙扎中的深圳，居民槓桿率勉強從去年的145%提升到了今年一季度的148.2%，算是還增加了3.2個百分點。如果維持下去，今年可能還能掙扎著勉強增加個10%左右。然而這種增幅，相對於2016年的30個點的增幅，已經不算什麼了。好吧，深圳的房價從去年4月份開始到已經陰跌了整整一年，在成交量方面也是慘不忍睹。深圳樓市是純粹的炒房市場，二手房成交量顯著超過一手，所以我們只看二手房成交數據好了。2016年一季度深圳二手房成交總量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎縮幅度41%。呵呵。

最後，就是房價泡沫最高的城市，廈門。廈門一季度的居民槓桿率161.1%，較2016年的163.1%，下降了2個百分點。這個城市的居民也已經花錢花到了極致，沒錢再炒樓了。所以今年以來，廈門的樓市成交量當然也是急劇萎縮。在數據上，2016年廈門一手房成交量309萬平米，二手房成交量558萬平米。今年1-4月份，廈門的一手房成交量只剩下可憐的57萬平米，預計全年也就是200萬平米左右。二手房的成交數據當然尤其重要，我重點介紹一下，對於這個泡沫到極致的城市，我每天都在追蹤更新它的二手房成交數據，數據如下：1月份25萬平米，2月份22萬平米，3月份迴光返照了一把，71萬平米，到4月份原形畢露，40萬平米。5月份截至到23號的成交總量是19.58萬平米，預計整個5月份的二手房成交量也就是28萬平米。按這種趨勢算起來，廈門今年二手房的成交規模撐死了也就是400萬平米。無論一手還是二手，成交規模統統都要3成。

廈門的居民存款規模只有2300億，在上述七個城市之中，存款規模最小。然而它的房價，卻是直追北京上海。小牛拉大車，還要去爬陡坡，其結果，當然是車毀人亡。所以，或許廈門吧，或成為房價泡沫破滅的第一城吧。