欣法官在線：租客將房屋擅自轉租怎麼辦？

家有新房一套

出租賺點小錢

怎料租客陡生主意

做成隔斷轉租多人

求助欣法官

租客將房屋擅自轉租怎麼辦？

欣法官，我有件事想諮詢你一下，我的租客把房屋做了好幾間隔斷，轉租給6個人，鄰居不斷投訴，物業也上門警告，我該怎麼辦？

你仔細說說事情的經過。

我買了一套新房，交房后沒有裝修，王某打電話跟我說願意自己裝修后租住，我就和王某簽了2年租約。誰知道他把我原本的2室1廳改造分割成5間房，轉租給6個人。現在我想把房子收回，可是租約還有1年多，房子里又有這麼多人，我該怎麼辦？

你所說的租客在法律上被稱為「承租人」，根據法律規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。如果你的承租人是違反合同約定擅自轉租，你可以向他主張解除合同，要求他和房屋內的實際居住人一起搬離。

如果我向法院起訴，可以將實際居住人一起作為被告嗎？法院可以判決他們一併搬離嗎？

次承租人可以作為第三人參加出租人與承租人的訴訟，所以實際居住人的訴訟地位是我們常說的第三人，如果轉租合同被認定為無效，法院可以判決實際居住人搬離。

我的房子原來是毛坯，王某後來進行了內部裝修，如果我解除合同，是否需要賠償王某裝修損失呢？

如果是承租人違約導致合同解除的，出租人同意繼續使用裝修物，可以適當補償，承租人無權主張出租人賠償裝修損失。對於可帶走的裝飾物，承租人可選擇自行帶走。

對王某未經我同意在房屋內進行的結構改動，我可以要求他恢復原狀嗎？

可以，承租人擅自改變房屋結構，你有權要求他恢復房屋原有的結構，尤其要注意查看承租人的改造有沒有破壞房屋承重結構，以免留下安全隱患。

我是上個月才知道轉租的事，現在提出異議會不會太晚？

根據規定，出租人應當在知曉轉租事宜的6個月內提出異議，否則就視為出租人認可了轉租事實，你上個月才知道轉租的事，現在提不晚，但也要及時行使你的權利，並保存好相關證據，比如發送告知解除合同的書面函件。

好的，謝謝欣法官，你覺得以後出租房屋我該注意些什麼？

房屋出租時要問清承租人房屋用途，最好在合同中約定自住承諾和違約責任條款。同時要謹防群租行為，一旦發現群租現象要及時處理。

1.《中華人民共和國合同法》

第二百二十四條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

2.《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十一條

承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十三條

承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十六條

出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

本期關於租客將房屋擅自轉租怎麼辦的問題就聊到這裡，有更多問題歡迎留言。

下期我們繼續談談房產買賣相關的法律問題。

來源|上海一中法院