在售的新樓盤比拼各出奇招

  贈面積、添功能

  在北京樓市調控政策趨緊的情況下，各個新房項目的競爭逐漸加劇。為了爭取到潛在客戶，在售新房項目八仙過海、各顯神通，有的在提升面積空間上下工夫，有的在精裝修上花心思……但有業內專家提醒說，面對開發商的各種宣傳，購房人要根據自己的需求和資金狀況謹慎做出選擇。

  調查

  大戶型住宅多贈送面積

  上周四，北京晨報記者以購房人身份走進位於門頭溝區的翡翠長安售樓處。該項目銷售員鄧拓（化名）說，「我們項目主推大戶型住宅，面積在140平方米至165平方米左右，很適合改善家庭居住。」

  鄧拓帶著記者參觀一個樣板間。鄧拓表示，「我們的部分房源有一定的贈送面積。比如這個電梯間是業主專屬的，屬於贈送面積，您可以擺放鞋櫃收納鞋子。此外，部分房源的飄窗、房間也存在贈送面積。」

  無獨有偶，位於房山區的五礦·銘品也有一定的贈送面積。當北京晨報記者以購房人身份走進位於房山區的五礦·銘品售樓處時，該項目銷售員穆欣（化名）表示，「我們項目主推130平方米左右的住宅。部分房源的陽台、飄窗、電梯間等部分有一定的贈送面積，增加了房屋的使用空間。」

  商住房加大居住功能

  當北京部分大戶型住宅在提升面積空間上下工夫時，部分商住項目也在絞盡腦汁提升自己的精裝水平。近日，北京晨報記者同樣以購房人身份走訪了非住宅類項目——北京西長安壹號售樓處，該項目銷售員麗萍（化名）介紹說，「我們推出了50年不限購房源，戶型面積在50平方米至145平方米左右，都是精裝修的。」

  麗萍帶著北京晨報記者觀看了一個精裝大戶型樣板間。值得注意的是，這個樣板間的主卧室帶一個衛生間，衛生間里還有一個大浴盆。「這個樣板間基本上是交房標準。衛生間使用的是一線品牌。」麗萍說。

  麗萍向北京晨報記者出示了一份項目宣傳冊，裡面不僅提到了商住房的優勢，而且還介紹該項目的幾種商住房戶型。除了卧室、客廳以外，大戶型商住房中還增加了書房、小孩房等居住空間。

  易居智庫研究總監嚴躍進提醒：「在上海整頓商住項目后，北京商住項目的管控也面臨從嚴趨勢。在這種背景之下，部分北京商住產品通過精裝修，加大居住功能，存在一定的市場風險。」

  分析

  新盤項目做「加法」成趨勢

  北京中原市場研究部分析師陳曉晴認為，為了提高溢價能力，部分北京商住項目在戶型設計、精裝布局等方面增加了更多的居住功能，使得商住產品的居住舒適度得到改善，從而吸引了剛需或首改人群的關注。

  「在北京新房價格高企的背景之下，部分開發商通過對住宅產品的戶型、裝修等方面進行提升，與周邊同類產品形成差異，使得住宅產品的價值與價格相匹配。」

  嚴躍進說，「為了增加競爭力，部分北京大戶型住宅在建築設計方面給出贈送面積，以此為賣點促進銷售。」

  北京晨報記者 武新

  觀點

  階梯置業滿足多種需求

  中原集團北京顧問中心高級經理靳瑞欣表示，「房子是人一生中最大的消費品，對於大部分剛需來說，梯級購房消費是比較合理的。這樣可以滿足因家庭成員增加帶來的居住需求，同時還能夠將每一次購房的總價和月供控制在合理範圍之內。」

  亞豪機構市場總監郭毅說。「在北京，剛需家庭首次置業可以考慮小戶型二手住宅，此類住宅面積小、總價低，不會給剛需家庭帶來太大壓力。接下來，在剛需家庭因人口增加等原因換房時，可以通過『賣一買一』的方式，購買品質更好的大戶型新房。」「在階梯置業過程中，購房家庭要注意每一次買房都要將總價控制在自己可以承受的範圍之內，不要因為聽信開發商的各種宣傳而盲目出手買房。」靳瑞欣說。

  北京晨報記者 武新

  ■樓市觀察

  房地產長效機制

  建立更具象

  房地產「長效機制」從2006年官方口徑最早提出至今，已經過去了11個年頭。當年4月，時任建設部住宅與房地產業司司長沈建忠曾表示，「要在總結經驗的基礎上，加強對深化城鎮住房制度改革和實施房地產市場調控的長效機制研究」。此後的11年裡，由官方牽頭強調多達五次對「長效機制」制度的研究和推進。正在召開的2017年全國兩會，關係民生的房地產不再單純以房價進行表述，而是從完善住房、土地、財稅、金融等方面政策多個角度解析，房地產長效機制足音漸近的判斷得到更多業內人士的認同。

  值得一提的是，如今有著兩會代表和企業家雙重身份的地產大佬們，在剖析房地產市場問題的同時，也很中肯給出幾類解決方案，比如全國政協委員、恆大集團董事會主席許家印建議出台長期限價機制，根據修建用材、人工、物價等可對房價進行微調；全國人大代表、建業住宅集團董事長胡葆森則建議鼓勵農民進城買房，加上契稅減免等等，在發展生產的前提下鼓勵百姓就地城鎮化；全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森則指出，如何辨別房子是住還是炒，看收房之後的亮燈率是個很好的辦法，同時建議開發商也可以通過亮燈率看當地去庫存情況，避免去庫存大的三四線城市再拿地。此外，黃其森還提出租購併舉是解決城市住房的另一個重要抓手。全國人大代表、江蘇中南建設集團董事局主席陳錦石在建議中提到，針對性地研究民企金融政策、房地產地王現象監管、民企產權保護、稅費調減等改革，給予民營投資者信心，才能真正實現公平公正，最終確保經濟合理健康的增長。

  通過幾位地產大佬的發言，讓人們深切感受到房地產行業今昔發展的差異，不僅僅是靠銷售額這一指標來衡量企業的良性發展指標，更多的與社會責任進行結合。正是由於更多的房企開始投身到薄利甚至短期內還處於培育期的養老地產、自持住宅租賃市場等舉措，不難看到房地產行業未來轉型為大平台，開發商轉型為城市服務商的大趨勢。走進「十三五」，主流房企將如何在未來可見的房地產長效機制下長足發展？請關注3月16日《北京晨報房產周刊》的深度解讀。