掌柜觀察：沒地了 開發商怎麼辦？

前兩年，地產朋友圈滿是開盤熱銷新聞。今年以來，朋友圈廣告風急轉直下，項目開盤都變得十分低調，轉而來的是各種「高價求地」求合作廣告。

住建部在今年4月份發了一個通知，要求各地在6月底之前公布未來三年宅地供應計劃。

通知要求在2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編製完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，並向社會公布。

而實際上，鮮有城市能在年中能公布未來的拿地計劃。

上海土地供應開始補倉

2017年6月21日，上海市規土局公布了下半年的一批供地計劃，新推5個地區共計8幅地塊，皆為為住宅用地。而不到24小時，上海規土局又發布公告，終止上述8幅地塊中的其中兩幅，即松江區洞涇鎮新農河三號-1地塊、松江區洞涇鎮新農河三號-2地塊。

7月初上海市規土局又連續推出了一批地塊， 7月4日推出2幅租賃住宅用地，不到24小時，接連推出5幅宅地，而在7月6日，又推出3幅地塊。

億翰智庫高級研究員於小語認為，一般來說，下半年會是政府供地的高峰期，但是供應量也不會增加太多。因為政府也不願看到，由於增加土地供應，影響到土地出讓價格。

數據來源：上海市規土局(包含保障房)

房掌柜梳理歷年供地數據來看，上海土地供應計劃自2013年來一直是處於萎縮狀態，雖然2016年明顯回升，但是主要還是2015年上海房價急劇上漲，政府望通過增加土地供應來緩解這一供求矛盾。

2017年上海的土地供應計劃量只會減少，住宅用地將更為稀缺，這也是去年各路土豪房企敢於瘋狂拿地的重要理由。在2016年下半年上海政府的一系列調控政策后，「限地價、限房價」成為常態，上海房價瘋漲態勢基本壓制，但宅地的供應減少也導致新房供應稀缺。

2017年上海1-6月住宅成交情況(單位：萬方)

上海仍未公布今年供地計劃，而按照上半年的推地節奏，下半年推地量也不容樂觀。

萊坊上海董事和研究及諮詢部主管楊悅晨認為，住宅用地依然是上海土地市場的主要供應來源，但與往年相比確實供應量有所減少。

據房掌柜梳理數據顯示，2017年上海上半年出讓土地中，其中宅地佔14幅，成交面積約79萬平方米，按照綜合容積率估算，未來住宅供應面積也不超過200萬方。2017年上半年上海住宅成交面積為356.7萬方，而去年同期成交數字為747.4萬方，環比跌了一半多。即使成交量大幅下滑，目前土地供應難以繼續維繫。

「有錢、價高者得」即可拿地時代悄悄改變

在寸土寸金的上海，拿地成了開發商的首要大事。原來一幅宅地的掛牌總是吸引至少10家以上的房企參與競價，本是有錢價高者得即可拿地的時代卻在今年的5月發生改變。

楊悅晨判斷，在上海土地特別是住宅用地屬於稀缺資源，容易形成高溢價拿地，這會與目前嚴格調控樓市價格調控不符。

5月26日，上海市規土局推出臨港蘆潮港社區和奉賢區奉城鎮的3幅宅地，要求採用招標掛牌複合式出讓，即先打分后選出2家或3家進行競價，並且在後續7月上海所有推出的宅地地塊均採用這種方式出讓。

另外，在今年6月份推出的6幅宅地中，雖然都採用招掛複合方式，但又有一些規則發生變化。

規則要求，自今年5月以後，每當房企在上海拿下1塊宅地，該條目則減去15分，拿到兩塊及以上的此項為0分。如果某房企在5月後拿過2塊地，在以後的招標階段的最高分即90分，大大降低其後續拿地進入競價階段的機會。

拿不到地怎麼辦?

新城控股副總裁歐陽捷認為，既然供應難以增加，就只有限購限貸打壓需求。通過抑制投資投機、延後改善需求、限制剛性需求，去匹配低水平的供應，因為再多的供應也難以滿足投資保值的無限慾望。

楊悅晨也認為，減少土地市場宅地供應會加快二級市場流通，符合相關部門土地資源有效利用的原則。

在公開招拍掛市場拿地越來越難，許多房企紛紛成立了專門投資部，甚至發動「全民營銷」重金懸賞求項目合作，項目收購、企業併購成為不少房企正在嘗試的道路。業內分析認為，通過一級市場去拿地不僅要面對激烈的競爭也要付出很大的成本，往二級市場拿項目對於快速擴張確實是比較省時省力的做法。

有著「併購之王」的融創就在併購路上走得風生水起。

2016年，融創的全資附屬公司上海融創房地產開發有限公司與上海摩克房地產有限公司成立合營公司，並以40.32億元收購上海摩克持有的位於上海浦東南郊的兩個項目。

據房掌柜不完全統計，融創在上海的項目上海桃花源、融創香溢花城、濱江壹號院、陸家嘴壹號院均是通過併購或者收購的方式獲得。而當年融創進入上海，就是憑藉與綠城合作成立融綠平台獲得多個優質項目，一舉搶佔上海市場。

另外，陽光城也毫不遜色。據資料統計，2015年起至今，陽光城完成併購案多達30餘起，2016年更是加大手筆，在併購市場下單125億元，通過收購獲取13個項目、55宗地塊，併購區域橫跨長三角、珠三角、中西部重點城市，基本完成全國化布局。

除了收購，陽光城的併購標的十分多元化，開始將目標轉向舊改和一級開發項目，並涉足城市更新。陽光城已經在上海的黃浦、虹口等地儲備了若干舊改項目。

未來房企排名就是土儲排名

陽光城集團總裁張海民之前在媒體上表示：「現在的土儲排名就是五年之後的房地產公司的排名。彎道超車裡，最容易衝上去的就是併購，不是招拍掛。在這幾年，任何房地產公司在併購方面力度很大的，絕對會在未來佔據市場壟斷地位。」

另外，2015年才進入上海的碧桂園，面對上海拿地困難的局面也同樣的採取了相應的措施。

據明源地產研究院資料顯示，碧桂園2016年擁有722個項目(2015年379個)，全年共獲取413宗土地，其中收、併購獲取的有167宗，收併購金額占土地總價49.5%，考慮到碧桂園的開發項目三四線城市佔比較高的因素，收併購項目佔比應該超過金額佔比的49.5%。

在上海，碧桂園在浦東臨港所參與的項目就佔有3個，其中碧桂園浦東星作是作為「星作」系列在上海的落地項目，保利鈴蘭公館和萬科金域瀾灣均佔有一定市場份額。且在奉賢南橋的灝景灣也是由中南、碧桂園、東原三家聯合開發。另外今年全新面世的碧桂園玫瑰公館更是被收購再開發的項目。

上海首次嘗試租賃用地

7月4日上海土地市場推出2幅租賃住宅用地，是上海首次嘗試。其實，此前北京也出現過全部持有的住宅地塊。不同的是北京是到了限定價格后比拼自持比例，結果開發商自己選擇全部持有，而上海首次 提出「 租賃住宅 」 這四個字，顯然這次上海又走在前列。

「由於是全部持有，直接把中小房企排除在外。」上海地產市場分析師盧文曦分析，租售並舉是趨勢，預計後續還會有一些地塊會選擇「租賃住宅」土地出讓方式。對於一些習慣做高周轉、高擴張性的房企也不會去拿這塊地，資金沉澱會限制他們的發展，後續運營管理也是很考驗房企能力的事情。

楊悅晨認為，租售並舉的模式可能會成為未來上海住宅土地市場的一種趨勢。一個住宅產品里，開發商自持一部分作為長租公寓。而長租公寓市場作為一個比較新的概念，在國內還處於起步階段，以後將越來越被市場所接受，而出租對象將不再限於高級人才，而是更多的有居住需求的人士。

面對長租公寓這片萬億「藍海」，從去年開始，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。

其實大部分業內對於長租公寓市場並不看好，畢竟在上海租金回報率1.5-1.7%，要幾十年才會收回成本，對於開發商回籠資金是很不利的。

新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯合辦公還是長租公寓，市場空間都非常有限，這對於必須上規模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。「如果房企紛紛往裡面擠，投入大量人力物力做這個，我認為並不划算。」