濱湖某盤僅高於地價886元/㎡入市？ 合肥高價盤都在1顫抖！

「最嚴」樓市調控之下，合肥樓市好像進入了「微利時代」，2016年部分高價拿地的開發商，如今淪落到「虧本甩賣」的境地。目前合肥約有5樓盤「虧本」在售，其中一項目房價僅高於地價886元/㎡入市。

麵粉價格決定麵包價格？

有關機構做過這樣的統計，房價一般由：土地的價格和各種稅費佔房價的70%，20%的是建築成本，10%是開發商利潤。由此可以看出，土地價格的高低對房價有著直接的影響。

就目前合肥的建安成本來計算，一個項目開發商要賺錢，房價至少要比樓面地價高出3000元/㎡。

2016年合肥房價「暴漲」的同時，土地市場也有著同樣的瘋狂很多開發商拿地的價格要遠高於周邊項目的房價。在限價的高壓之下，合肥房地產市場價格正被嚴格管控，不管成本如何、產品類別如何，新入市樓盤都需參考區域房價來定價，不能出現過高的溢價情況。

看點

01

房價貼著地價賣置地濱湖?雙璽「賠錢賺吆喝」

2016年6月29日，置地以2655萬元/畝摘得濱湖BH2016-10地塊，地塊東至萬年埠路、西至國小用地、南至用地界線、北至金斗北路，面積76.16畝，規劃為純居住用地，出讓年限70年。成交總價為20.22億元，樓麵價為19912.5元/㎡，溢價率為374.11%。同年8月18日，該項目舉行開工典禮儀式。對外放風價格為3萬+。

近日，濱湖區置地濱湖?雙璽備案G2#精裝高層，共112套，備案均價22000.46元/㎡。其中，最低價格19978元/㎡，最高價格為23468元/㎡。從價格來看，銷售價格僅比樓麵價高出2088元/㎡。就這個價格即使是毛坯房或許都不掙錢，更何況還是裝修房源，置地濱湖?雙璽真的可謂是「賠錢賺吆喝了」。

置地合肥的項目多是走高端路線，然而再好的「豪宅」也逃不過被限價的命運。不知道僅高過樓麵價2000餘元的房價，怎樣能支撐置地的高品質？

看點

02

合肥樓市限價高壓下「虧本」項目不在少數

事實上，並非只有置地濱湖?雙璽一個項目在「虧本」銷售。在目前合肥最嚴樓市調控下，虧本賣房的不在少數。

2016年3月24日，文一以單價2400萬/畝(居住部分)成功競得濱湖區BH2015-09地塊，樓麵價19834元/㎡，總價高達76.89億元，是當時的濱湖區總價地王。拿地16個月，蓄客近一年但由於備案價限制遲遲未能入市。

近日，文一塘溪津門首次備案了418套房源。238套精裝高層，均價22000.48元/㎡；130套毛坯洋房，均價24008.46元/㎡；20套毛坯複式，均價25303.62元/㎡。以高層來看，房價僅比樓麵價高了2100餘元，雖然首開情況較為樂觀，但是這個價格掙錢可能就談不上了。

同是文一地產的項目，文一錦門學院里樓麵價9613.64元/㎡，但是在後期的備案中，毛坯高層均價僅10499.46元/㎡，房價僅高於地價886元/㎡。這個價格，也算得上「虧本大甩賣」了。

看點

03

「虧本甩賣」項目購房者能不能購買？

對於購房者來說，最現實的問題就是，如果這些樓盤真的價格很誘人，那麼值得不值得買？買了之後交付會不會有問題？

面對限價的高壓開發商不惜降價換銷量，但是受利潤的驅使開發商為減少損失，可能會耍一些小手段。比如：有些開發商將樓盤外立面改為塗料；還有的開發商，則相應的取消一些園林景觀或者是取消室內恆溫泳池，以此來降低成本。

「虧本」銷售的項目能不能買？「關鍵還是要選擇有實力的開發商。」合肥一位房產業內人士表示，有些不知名開發商，也不在乎品牌價值，幾乎是打一槍換一個地方，購房者就要注意了，這些開發商很可能會出現跑路的現象，購買這類房源還是要選擇大品牌的開發商，這樣才有保證。

看點

04

限價政策高壓之下市場決定價格

「不能以成本定價，而是應該以市場定價。」同策策劃范某表示，樓盤價格向來都是與市場供求關係緊密相關，不能因成本一概而論。但在市場不好的時候，是否還堅持做品質，就只能看開發商的良心與實力了。

萬途營銷總經理孫宜慶表示：「政府對於價格控制還是高壓態勢，目前暫時還沒有放鬆的跡象;貼著樓麵價備案是開發商與政府相互妥協的結果，對於資金不是要雄厚的開發商與其高價等待不如低價跑量;從市場供需關係來看，目前合肥市場雖有壓力但是相對而言還是健康。」

對於任何生意來說，都存在有賺有虧的現象，任何公司都不可能每個項目都保證盈利，只要尊重市場，始終把品質和客戶放在首要位置，才能換回購房者的青睞。

看點

05

國家調控思路曝光！合肥樓市難上加難

綜觀時下樓市調控，不難發現有兩大關鍵路徑：

其一，就是在全國搭建起統一的租賃平台，引導租售並舉，解決低收入人群的住房問題。

其二，即是從銀根上收緊。目前已經在路上，未來還會進一步收緊。

政策不斷湧現，然而尷尬的是，現階段，沒人相信房價會跌，也沒人相信政府會真心來調控房地產。

關於調控，網上有這樣的觀點：

調控是為了抑制房價過快上漲，從來沒說過是讓房價下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態，根本不用擔心當接盤俠。

調控短時間確實可以抑制房價的增長，但是一旦限購放開，調控解除，長期被壓抑的需求就會立刻爆發，房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關係，無異於飲鴆止渴。

這些觀點並非無道理。但還需看到：共有產權房，人才房，租賃用地，只租不賣，租售同權，這些最近出台的一系列政策，都是變相削弱房子的金融屬性，讓房子的內在價值減弱，目的已經非常的明顯。

當下，房貸優惠一減再減，房貸漸次收緊。

銀行9折利率已基本全面消失，基準利率現在都不好找，超過150家銀行將首套房利率上調至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調到30%！

隨著資金成本提高，房貸利潤空間有限，買賣雙方的博弈勢必發生變化。在限購、限貸政策密集出台的背景下，房貸的利率上行勢必對購房者心理、市場預期產生重大影響。

除了國家的兩種調控思路之外，另外兩個城市近期也再次寄出調控「殺手鐧」。

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