第二站來到了越南第一大城市,胡志明市。
胡志明市,從前叫「西貢」。
為紀念越南共產黨的主要創立者胡志明,便更名為「胡志明市」。
曾經的法國殖民地。
想象中西貢,有杜拉斯筆下渾濁的河水,俏麗的少女,還有禁慾系男神梁家輝……
可實際上,除了一些已經成為「景點」的建築還有法式痕迹,這裡其實也再沒什麼「東方巴黎」的感覺了。
稍有些失望。
不過,整個城市倒是很符合越南第一大城市的地位。
與河內相比,胡志明市沒太多生活的煙火氣,
更是像一個高速運轉的機器,有節奏、有旋律地前進、擴張。
城市面貌有些像的二點五、三線城市,
但節奏類似一線城市。
說回來。
到胡志明市,主要是想了解一下這裡的樓市。
出發之前,我以為可以到越南來「撿白菜」,到了之後,才發現太高估自己了。
1房屋類型 and 交易規則
從2015年開始,越南才放開了對外國人的購房限制。
越南有兩類房產,一種是house,一種是apartment。
house是指的一棟棟的獨立房屋,一般是老式住宅。
apartment指的是公寓,也就是一般的小區房,比較受年輕人歡迎。
house具有永久產權以及土地所有權,但外國人不能購買。
和我聊天的售樓小姐姐說,市中心的house非常貴,而且每年的漲幅可以達到30%,100-300萬美元/棟算是正常的價格。
apartment對於越南本國人是永久產權,外國人則為50年產權,到期時可免費續約一次,所以實際上,可以看做100年產權。
So,作為外國人,house不在我本次的考察範圍內。
由於產權的限制,外國人如果想「買」二手房,只能向外國人買,如果想「賣」二手房,可以賣給當地人和外國人。
另,外國人買房不能在銀行貸款。
2房價
越南的房價真的不低。
作為習慣了北上廣深房價的人,也表示「太貴了」!
市中心的房子均價4000美元/平米。
即便是在遠郊,也得1700-1800美元/平米。
我看的那個樓盤位於平盛郡,與越南中心區第一郡相鄰,算是個位置比較好的地方。
均價是2200美元/平米。
配有國際醫院、國家學校、游泳池……
據售樓小姐姐說,這個樓盤是胡志明市配套設施最完備的小區。
2014年開盤,到現在,價格漲了大約20%。
城市正中心,靠近金融街的一個樓盤,價格在3500美元-5000美元之間。
小姐姐說,市中心價格最高的公寓是9000美元/平米。
我在越南也買不起房,攤手。
而作為人均GDP只有1980美元的越南人來說,買房更是天方夜譚。
和目前的經濟水平相比,房價顯然是過高了。
網上有人提出了這麼一個問題,胡志明市一套房夠娶多少個越南新娘?
3租售比
買房貴,租房也貴。
平盛郡的那個樓盤,
一室一廳,按50平米算,月租800美元。
兩室一廳,按70平米算,月租1000美元。
三室一廳,按100平米算,月租1200美元。
這租金,在深圳也能租個不錯的小區了……
所以,以2200美元的均價計算,投資回報率在7%左右,10-15年就可以收回購房成本。
對比深圳,連續付58年的房租,才能把房子買下來,胡志明市的這個數字非常可觀。
一些出租成本:物業費0.6美元/平米,水電雜費,忘記問了……
和大部分海外置業的項目類似,在越南,中介也可以為客戶提供出租服務,收取一個月的房租作為中介費。
如果進行全託管,則每個月收取8%的房租,作為服務費。
另,越南的apartment沒有房產稅,持有成本不高。
4Others
越南總人口近1億,人口結構以年輕人為主,19-40歲的青壯年勞動力約為45%。
越南的兩大城市聚集了全國近1/5的人口。
且這兩個城市的人口流入還在不斷加速。
和深圳一樣,年輕人多,雖然貴,但房子還是剛需。
越南的房價並不穩定,從2005年開始,越南的兩大城市,河內市和胡志明市的房價步步上揚,直到2012年,中檔樓盤的價格達到了2000-3000美元/平米,高檔樓盤4000-6000美元。
2013年房地產市場泡沫被引爆,進入」冰凍期「,房價比巔峰期跌了30%。
從2014年開始,經歷了幾年的修復和調整,如今又恢復至歷史高位。
此外,由於2015年新法律頒布,允許外國人在越南買房,刺激了房地產市場的需求,也造成了這一波的上漲。
另,和上一篇說越南股市的文章里談到的風險點一樣,越南的匯率不穩定。
雖然2014年到現在房價漲了不少,但這幾年,越南盾兌美元的匯率是一直在貶值,兩相抵消,其實也賺不了多少錢了。
當然,買房和買股不能完全等同。
買房是持有的是實實在在的不動產。
我了解到的,大部分來到越南買房的外國人,做的主要還是長期投資的打算。
以目前的租售比看,還算是一筆劃算的買賣。