注意！「房地產稅」快來了！房貸收緊！2017房價終於要跌了？

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第一：日前，國務院出台《關於創新政府配置資源方式的指導意見》出台實施，其中明確提到「支持各地區在房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新」。

曾經被認為是降低房價的「利器」房地產稅再次進入人們的視野。一時間，不少人開始著急了，2017年樓市難道是要變天了？

第二：種種跡象表明，2017年的樓市金融環境或將不再寬鬆。一夜之間各城市都傳來房貸收緊的消息，甚至有人擔心今年要進入加息周期。2017年的房價真的要被看跌了？

本文綜合自：經濟網（ourcecn）、新華網

版權歸屬：新華網、央視財經、中金在線(ID:cnfol-com) 、法制日報、澎湃新聞網、經濟網、證券報

房產稅和房地產稅一樣嗎？

關於房產稅和房地產稅的討論持續了很長時間，從2011年至今，每一次房價暴漲都會掀起房產稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產稅和房地產稅都混淆了。

事實上，在的現行稅制體系中，並沒有房地產稅這一稅種，但有名稱相近的「房產稅」。房產稅開徵於1986年，適用範圍較窄，僅限於單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅,因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產稅，則是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。簡單一點說：「房地產稅」包含了「房產稅」，範圍更大。

從最直觀的感受看，房地產稅的徵收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關，為此備受關注。另外值得注意的是，在近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用「房地產稅」這個概念。「房產稅」似乎已退居二線。

☆ 那麼，房地產稅在2017年是否全面推行呢？

按照北京大學法學院教授、財稅法學研究會會長劉劍文的說法，本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。

房地產稅能否成降房價利器？

房地產稅作為最近一年大家討論地最為激烈的話題。普遍都認為房地產稅的出台有利於控制房價，這個深得民心的觀點，讓百姓對房地產稅的期望也越來越高。

☆ 為什麼普遍認為房地產稅的出台有利於控制房價呢？

我們通常對於房產稅能夠抑制房價上漲的解釋是：有了房地產稅，持有多套房的成本將大增，準備購買多套房子的投機者躑躅不前和已經擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來，相當於增加了供應減少了需求，而一項商品供應量增加需求減少勢必引發它降價。

☆ 那麼，房地產稅究竟能不能夠抑制房價上漲呢?

在這個問題上，新供給經濟學研究院首任院長、首席經濟學家賈康表示，如果說房產稅跟房價沒有關聯，這個觀點不成立，稅負在住房的保有環節從無變有，會影響、引導方方面面有關主體的經濟行為及選擇，進而影響房價。賈康指出，房地產稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。所以不能說房地產稅這一因素決定了房價。

而且，從經濟學的角度來說，影響商品的價格只有兩個根本因素：一是供求關係；二是貨幣供應。

所謂供求關係，即某項商品需求多而供應少，則價格必定上漲；需求少而供應多，則價格必定下跌。所謂貨幣供應，即印了過多鈔票的時候，鈔票就不值錢，也就是通常所說的通貨膨脹，這個時候所有的商品都會不同程度地價格上漲。

☆ 那麼，開徵房地產稅，是影響供求關係還是影響貨幣供應呢?

不用說，肯定不是貨幣供應，因為能夠影響貨幣供應的，其實只有央行的印鈔機。

☆ 那房地產稅真的能夠象人們所期望那樣，能夠改變整個商品房市場的供求關係嗎？

答案顯然是不能，因為新房、二手房和租房三大塊構成了整體房地產市場。在房產剛性需求佔據市場主導的今天，由於房地產稅的徵收而可能釋放出來的一點存量房產，真的不足以起到降低房價的作用。

信貸環境收緊，如何影響樓市?

種種跡象表明，2017年的樓市金融環境或將不再寬鬆。雞年伊始，央行就動作頻頻，連續上調「麻辣粉」（MLF）/「酸辣粉」（SLF）的利率，一夜之間各城市都傳來房貸收緊的消息，甚至有人擔心今年要進入加息周期。

北京更是宣布，2月8日起，二套房貸按揭期限從最長30年，縮短到最長25年。以100萬本額等息貸款為例，25年貸款比30年貸款每月多還466元。不少人擔心所在城市會仿效北京這一做法。

☆ 信貸環境的變化，將對2017年樓市走勢產生什麼影響？

業界普遍認為，縮減房貸優惠、縮短房貸年限等，都不是對房地產市場的「打擊」。但長期來看，房價並不樂觀，甚至有業內人士認為，如果認房又認貸，成交量還將有20%以上的跌幅空間。

☆ 央行並非主動打壓樓市

中泰證券首席經濟學家、研究所所長李迅雷認為，今年的政策核心要點是守住兩條底線，一是穩增長，二是防風險。連續加息會導致資產泡沫的破滅，從而觸發系統性風險，所以，中央經濟工作會議也只是提「去槓桿」，沒有提「去泡沫」。所以目前利率政策的重心，肯定放在去槓桿上。但為了兼顧穩定增長，必然不會下手太狠。所以此次央行上調MLF、SLF利率，並不意味著對房產行業的「打擊」。

經濟學家馬光遠認為，春節期間，各地樓市遇冷是預料之中的，但這和央行的政策調整沒有太大關係，而是房地產市場自身在經歷2016年的瘋狂上漲后的自然調整。不要誤讀2017年的房地產政策，嚴控只是針對投資投機，在不確定性加大的情況下，我們沒有任何本錢主動打壓樓市。

2017年，房價會下降嗎?

☆ 多地政府將穩控房價作為調控目標

2016年，全國多個城市房價出現快速上漲，隨後而來的便是多地出台樓市調控政策，在中央提出「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位下，多地政府工作報告中明確將穩控房價作為調控目標。

北京、上海、深圳等一線城市和南京、合肥等二線城市近期都曾表態，要控制房價過快上漲，維護樓市健康穩定。

比如，北京市副市長陳剛表示，2017年北京市樓市調控目標是保持平穩健康發展，房價環比不增長；

深圳市則堅持綜合運用金融、土地、投資等手段，有效降低高房價對實體經濟的「擠壓」影響；

南京市市長繆瑞林也表示，通過落實穩控房價措施，擴大供地規模，加強市場監管，穩定市場預期，保持房地產市場平穩健康發展。

市場預期2017年樓市調控將不斷加碼，業內普遍表示，未來熱點城市房地產市場持續收緊將是大概率事件。

經梳理髮現，目前，北京、廣州、重慶、青島、杭州、大連、珠海、天津等城市房貸政策相繼收緊，北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至95折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優惠改為基準利率。

未來隨著隨著調控力度的加大，樓市的監管將會更加嚴格，預計今年樓市或出現持續降溫和房價回落。

☆ 專家看跌2017房價？

長期來看，李迅雷表示對房價並不樂觀，原因有二：

第一，房地產開發投資增速回落，估計2017年為負增長。去年一、二線城市房地產火爆的原因是居民購房加槓桿，而由於基數過高，估計今年會負增長；

第二，中央經濟工作會議對房價提出了嚴厲的批評，提出「要堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』」的定位。今年房價會較為平穩或者略有下跌，因為各地都把控制房地產價格的上漲作為一個非常重要的目標，會嚴格控制房價上漲，會處於『穩中求進』的總基調格局中。

中原地產首席分析師張大偉認為，信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力大，「雖然這一政策波動與認房又認貸、提高首付、減少優惠相比影響小很多，但是趨勢對房地產依然有明顯影響。」張大偉表示，如果認房又認貸，可以預期的是，成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

易居研究院副院長楊紅旭分析，近期政府只管制一手房定價，而不干預二手房交易。「據此，基本上可能判定，本輪短周期，上海房價漲到頭了，2017年將以下跌為主基調，部分時段盤整」。

深圳中原研究院認為，受雙重壓力影響，今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價格已步入調整期，今年樓市將以震蕩波動為主。該負責人同時指出，央行收緊貨幣政策的影響將會漸顯，節后投資需求應有所收斂，並會在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。

☆ 業內對廣州房價謹慎樂觀

在廣州，業內人士對2017年樓市仍然相對樂觀。

在幾個一線城市中，此前廣州房價相對沒那麼瘋狂；

目前廣州全市一手房的去化率不足半年，處於「不愁賣」的狀況。雖然也多少會受到信貸收緊的影響，但廣州房價仍是穩中有升的趨勢。

合富房地產研究院顧問黎文江認為，廣州2017年商品住宅均價上升10%是合理升幅，原因在於這是與廣州GDP升幅、人均收入升幅相近匹配的。並且土地成本和人力成本等均已上升，如果房價不升，就沒有利潤了。

中原地產項目部總經理黃韜認為，今年廣州樓市成交量將有所降低，回歸2015年的水平，價格保持相對穩定，預計漲幅在5%左右，因為政府會繼續調控，開發商不能提價太多。

方圓地產首席分析師鄧浩志則認為，廣州樓市今年還是會保持補漲的趨勢，與全國其他城市不同，預計有10%-15%的漲幅，上漲最明顯的區域是增城和從化，因為這兩個區域都不限購。

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