【克而瑞南通】剛剛，樓市嚇出一身冷汗！中國房價或要過冬了！

萬科集團人力資源部於今年6月1日發布的內部郵件顯示，「面對地產『黃金時代』的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整。」

萬科在致員工的公開信中無疑明白無故地告訴我們，樓市即將進入最寒冷的時刻！

目前，樓市已經處於一個最容易鬆動的階段。買房的人們，無論是有意無意、主動被動，都已經進入了觀望期。而賣方，在買賣的博弈過程中，將更加的焦急和脆弱，並逐漸成為市場博弈的弱方。最終的議價權將慢慢的導向買方。

從萬科的公開信中，我們不妨大膽的預測，接下來，開發商們可能即將進入降薪、降價的新階段。當開發商們為了抵禦嚴寒降價的時候，樓市下跌的步伐將進入加速期。樓市調控時間尚短，就出現了「雙降」的苗頭。

樓市將全面降溫！

對於接下來的樓市走勢，中原地產首席分析師張大偉預計：

1.購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

2.房價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。

而且過去2年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，這種情況下，後續在調控周期內，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長。這些都疊加房地產調控政策發揮調控效果。

3.歷史上，北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點，首套房恢復基準，對購房者的心理影響也將非常大。最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地產降溫也將持續。

楊紅旭認為：

本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。而未來半年，起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮，而這屬於房地產業的外部環境。

「暴財經」認為：

目前，樓市已經處於一個最容易鬆動的階段。買房的人們，無論是有意無意、主動被動，都已經進入了觀望期。而賣方，在買賣的博弈過程中，將更加的焦急和脆弱，並逐漸成為市場博弈的弱方。最終的議價權將慢慢的導向買方。

那麼究竟應該怎樣買房呢？

1

首套小白怎麼選？

相比投資，剛需的買房條件其實很好，但剛需買房最大的問題就是買了怕跌，不買怕漲，猶豫不定。其實剛需買房，最應該考慮的是以下兩點：

一是房子是重倉資產，要選擇優質房，長期持有。剛需買房子就是住的，除非等到你賣出，那一刻的價格才算確定。而短期漲跌都是紙面財富，你最大的贏面在於用時間抵禦風險，獲得更大的安全邊際。買有競爭力的城市的優質房產，長期上漲是必然趨勢。

二是，要買相對便宜的房子。反正你的房子是用來住的，只需要確定你的房子是不是比其他同樣類型的房子便宜就夠了。

案例：

有位冬粉糾結說，現在買新房首付高一些，利率1.1倍，比起之前的寬鬆政策，買房、貸款都不划算了。但是新房價格依然是比周邊二手市場低的，而且新房是精裝。要不要買？

如果是剛需，可以買。

二手房市場才能真實反映目前的市場溫度。如果二手房成交火熱，明顯能判斷目前這個城市房價還處於上漲的階段，而新房的開發商銷售價格是被政府嚴格控制住的，相對二手房便宜太多。去買新房當然划算。

前幾天看了張大偉的一篇文章，大偉胸提到（胸字沒寫錯，他是個曬胸達人）目前樓市已經全面進入了二手房時代。

「以北京為例，從2009年樓市總成交量中二手房佔比64.5%到今天的佔比86.9%，包括大部分熱點一二線城市，二手房交易已經全面都超過了50%」。而開發商被限價政策控制，新房價格不能反映市場情況。所以買新房的寶寶們，不要指望新房價格會跌。因為過去沒有漲，所以未來一段時間內，也不會跌。

最後，對於你人生的第一套房，三成或者二成首付，貸款30年，等額本息是最優解。不要提前還貸。不要提前還貸。不要提前還貸。

2

投資老炮多看少動

實際上，全國一二線城市，未來起碼6個月內，一二線城市的市場其實是看二手房的價格波動。二手房價格的下跌，最明顯的表現就是成交量的下滑。影響成交量的最主要原因，就是政策和信貸。

政策上，二套房首付提高，又有部分城市2-3年限售，直接鎖死流動性。而信貸又影響買房者的積極性。貸款利率上浮不說，放款時間也相對漫長。以北京為例，某銀行年初的房貸，現在都沒有放款。基本上半年的時間了。所以目前買家賣家都會有一個觀望期。

所以現在的投資策略就是多看少動。

少動，是因為調控政策太頻繁，下半年繼續加碼，嚴格執行是大概率事件。最好等利空出盡再出手，相對安全。而且房貸政策是動態的，目前信貸收緊，等過一兩年樓市低迷，信貸會逐漸寬鬆。尤其是19年，是美聯儲加息的末期，我相信的信貸壓力會小很多。

多看，是因為淡季好房源多，獲得筍的幾率大。大漲期你是爭分奪秒看房，現在則可以不著急，多挑剔了，談判更有空間。中介小哥們的套路是，牛市欺負買家，恐嚇你，不買還漲。到淡季了，中介小哥們會欺負賣家，前幾天天津的冬粉告訴站長，想賣一套房，中介小哥一直勸他降低房價，說現在不降低個七折根本賣不出去。知道這個策略了，雖然現在房貸利率高了，但你算算多出來的幾萬塊利息，跟能談判下來的價格一對比，買到低價房肯定不會吃虧的。但一定要有技巧的談判。

3

什麼樣的房子值得買呢？

近期香港樓市節節高升，有人賺得盆滿缽滿，也有人擔心「泡沫」惡化。就在這時，「財經名嘴」郎咸平。香港土地註冊處資料顯示，郎咸平於5月買入了尖沙咀河內道豪宅「名鑄」一個高層單位，涉資高達8700萬港元。

那麼，郎咸平是如何看待樓市的？什麼樣的房子又值得買呢？

每日經濟新聞記者梳理髮現，郎咸平最近一次公開談論房地產，是在今年4月10日的《財經郎眼》節目中。他表示↓

這一說法，郎咸平去年11月在深圳某論壇上也曾提及。據《南方都市報》報道：

郎咸平認為，目前全國的高庫存對常態化房地產的價格並不會造成影響。

「什麼是常態化房地產？就是要滿足四個條件：市中心或政府旁的房子、學區房、捷運房、剛需房。只要滿足這四個條件，那麼在本地區一定是漲得比較快，跌得比較慢的。」

有趣的是，在更早些時候，郎咸平買房的標準還不是「四個條件」而是「三種類別」。據新華社報道，2014年8月底，郎咸平在出席某房企主辦的活動時表示，長期來看，相對其他投資產品而言，房地產仍然是最保值的產品。

郎咸平說，其實買房沒那麼複雜，就跟買衣服一樣要精挑細選，你肯定要選擇好看的、合身的衣服才買。

對於自己的投資策略，郎咸平坦言，自己在國內的資金不炒黃金，不買A股，就在居住地上海買房，並且認準剛需房、捷運房、學區房這三種類別。

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【20170612】 南通房地產市場周報06.05-06.11

【20170605】 南通房地產市場周報05.29-06.04

【20170531】 南通房地產市場周報05.22-05.28

【20170522】 南通房地產市場周報05.15-05.21

【20170605】 2017年05月南通市場月報

【20170505】 2017年04月南通市場月報

【20170407】 2017年03月南通市場月報

【20170303】 2017年02月南通市場月報

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