各地樓市調控都對商住公寓下手 買房還能買商住公寓嗎

最近商住市場很瘋狂，多個城市調控對「商住」下手！政策最嚴厲的莫過於北京：這一輪北京所有政策都可以說用到了極致！

其次是上海，4月21日，上海市規劃和國土資源管理局發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，要求出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州則規定不得銷售給個人：商服類（商業和辦公，下同）房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得改變為居住用途。

房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。

那麼什麼是商住？這些政策影響有多大？未來還有多少城市會蔓延調控商住？還能買商住嗎？小業主手裡的商住咋辦？

1：商住這個概念：

商改住這個概念並非產權概念，而是使用用途的概念，就是將商辦用地（40年、50年產權）的規劃性質用地改建成住宅形式的使用產品類型。不能落戶，不能使用學區等住宅配套。

購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數。另需要注意的是：改變的只是建築形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是40年或者50年的。

2：為什麼商改住為比較活躍

在08年之前公寓基本沒有成規模市場，因為很簡單：房價絕對值太低，均價不到1萬的市場下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺點存在。

產生公寓的原因是因為其他政策，特別是11年限購后，土地供應結構：

即使在住宅土地中，也配套了大量的公建類物業。

活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化，商辦類，是否居住完全看使用用途，soho與寫字樓的區別其實主要只有兩點，隔間大小+生活設施配套。

商改住因為土地屬性與住宅土地相比有溢價（一般計算，商業地塊樓麵價是同區域住宅樓麵價的一半左右），而且不具備住宅的配套，一般市場價是同區域商品房住宅價格的50-60%，而且不限購。

：還能買商住嗎？

商住一直是一個尷尬的產物，在一二線城市因為限購或者住宅高價，才有商住的市場空間。三四線住宅都庫存積壓，商住自然就不存在市場。

那麼未來一二線城市商住的政策壓力將越來越大，特別是一線城市，除了核心區，商住持有的價值不高。

所以包括未來小業主手裡持有的商住，比如北京五環外除了通州持有的價值都不高。

4：價格會跌嗎？

很多人說，既然後面不增加供應了，比如北京要求500平米單層，上海必須整層銷售，那麼當下已經進入小業主手裡的商住是不是會成為稀缺品？

這部分交易價格合計1萬億，而按照房價上漲角度看，目前市值已經在2.5萬億左右。再計算2007年之前的市場庫存量，整體看，預計還有2.5萬億以上（10年前商業屬性比例雖然不高，但多年累積）。