調控靴子落地后 商住房風險劇增

北京樓市調控繼續加碼。3月26日，針對「商住房」調控的政策靴子落地，從規劃、銷售、購房資格、信貸層面對商住精準「打擊」，政策一出，業界一片嘩然。
有業內人士感嘆，「雖然本次調控在意料之中，但狠成這樣絕對是沒想到。」「我想不到商住還能如何逃脫這次噩運。」

不僅未上市的商住房噤若寒蟬，據悉，北京最大的二手房中介鏈家也連夜開始下架商辦物業產品。

市場：商住房曾經「過火」
近年來，北京商辦類項目銷售火熱。對於暫時沒有資格買純住宅、又想在北京居住的人來說，不限戶口也不限購，還不佔用「首套房」指標的商住房，有著強大的吸引力。
尤其是「3•17新政」后，北京樓市需求開始向商辦類轉移，期間商住房無論是價格還是銷量都呈現火爆態勢。亞豪機構統計數據顯示，3月18-20日3天里，北京商辦產品共簽約651套，佔到北京商品住宅71%的比重。而在調控之前，這一比重尚不過55%。3月18-20日，北京商辦日均簽約量為217套，相比此前94套的日均成交，「3·17」調控促使商辦市場出現130%的銷量增長。
專家熱議：商住房之風險
北京商住房限購政策發布后，多位專家對此發表了評論：
知名房地產與人居學者馮國亮：按住宅標準對商住房買賣進行嚴控，基本堵死了其作為投資產品的增值空間，只能回歸使用功能，作為經營性物業，以租金收益為主，而與其它商辦產品相比收益率又明顯偏低。未來若政策一直從嚴，大都只能靠機構收購，其價格很難有上漲空間，之前投資商住房，尤其近半年入手高位接盤的將會承受投資收益為負的風險。
中原地產首席分析師張大偉：這一政策的再次升級，明顯抑制了市場的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因為住宅限購導致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風險。
中央財經大學法學院教授尹飛：商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。
北京市房地產中介協會會長李文傑：商改住新政出台，將全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：此次限購后，商住房流動性會非常差，將從「香餑餑」變成燙手山芋，也使得此類物業或者難以交易，或者出現價格明顯下滑。
北京市房地產業協會秘書長陳志：政策力度空前，可以有效抑制商辦類項目的過熱，而且也使得原先只在通州一個區實行的政策，成為全市普遍實施的政策，有利於從整體上對商辦類項目實行統一管理。
亞豪機構市場研究部總監郭毅：全北京限購，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依託出租而非資產升值之後套現來實現投資回報，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住的銷量將很快出現陡崖式下跌。
小編支招：商住房存在哪些弊端
商住房是指將商業、辦公用地改建成為住宅形式的項目，如酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。與住宅相比，它存在很多弊端。
1、商住房一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務。
2.商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
3.買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。
4.商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。
5.商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高於住宅；物業費、供暖費也要比住宅貴很多；且商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。
6.買商住不能遷入戶口。
7.商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
8.由於很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難。由於商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。
9.商住的宜居性較差，因為裡面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。