新房備案價不得超1.5萬/平,惠州史上最嚴

最近，樓校長接到不少去惠州買房的諮詢，甚至樓校長的朋友，也有惠州業內朋友建議去買房。現實是，不少新盤開盤，均有不俗的銷售成績，到底怎麼回事？

據惠州中原監測，上周惠州共5盤約991套新品推出，各項目推貨少但去化明顯提速。奧林匹克花園、中海水岸城、中海凱旋城等項目當天開盤去化率均達到100%。全市（四區二縣）住宅網簽成交2104套。

「政府動真格，限價令很嚴，可以說是史上最高等級，原先限價政策可以鑽空子的漏洞都補上了。雖然沒有明文規定，但基本上定價區間在1.2萬-1.4萬間，超過的結果就是駁回。」一位惠州開發商說道。

樓校長這兩天拿到的惠州中介推售項目價格表，除別墅及商鋪外，價格區間均在1.1-1.4萬/平間。

另一位知情人士則告知，這是政府在防範限購風險。「惠州很明智，為了去庫存政府相關領導出面請求不限購，為了控制這個局面，價格必須控制好，不然沒法交代。」

在他們看來，限價的優勢疊加不限購的背景，自然就能走出不錯的銷售量。

壹

「現在限價的「準則」是正常樓盤備案價不超過1.1-1.2萬/平，高價盤不超過1.5萬/平。」

而根據家家順研究中心數據顯示，2016年3月至2017年1月，大亞灣西區的一手住宅月成交均價格就已大達到1.4萬/平左右。

事實上，惠州限價已經是去年10月份的政策了。

由於沒有明確細則，開發商有的選取高價位的參照樓盤申報，有的獲得監製價格后捆綁裝修加價銷售...

惠州政府在5月中出台禁令，不得以虛假裝修、虛高裝修等變相提高房價。同時，同一個樓盤每棟房源的監製價格價差不得超過7%；同一樓棟的不同樓層則價差不得超過8%。

保利達江灣南岸、合生上觀國際、東江學府、富盈公館、泰豐千花島等7家房企的樓盤均因價格問題被查處，停辦網簽功能、責令停業整頓，處以108萬元的罰款。

「正是捆綁裝修款，碧桂園深薈城營銷中心跟樣板間均被封，至少今年都不會再賣了。」一位知情人士透露。

據了解，區域內價格最高的為星河丹堤，由於原先已經賣到1.6萬/平，目前備案價依舊能保持。而恆大棕櫚島，售價則被控制在1.4萬-1.5萬/平內。

原計劃上半年入市的兩個新盤，目前還沒拿到預售證，就已經有不少被預定，主要原因就在於限價1.2萬/平。

家家順數據顯示，5月惠州一手住宅成交11529套，環比下降4.9%，成交面積約125.43萬㎡，整體表現穩定。

「從數據上看，新政對成交量影響不大，只比去年市場大熱的時候稍差，但價格沒有起來，這符合惠州政府對樓市控制的目標。」惠州開發商直言。

不過即便如此，開發商的利潤空間依舊可觀。

「土地成本低，三五千一平拿的地，建安成本也比較可以控制，利潤空間還是擺在那裡，能走量好過高價壓貨在手上。」

貳

除了限價，上半年的供應量不多也是開盤去化率高的原因。

「以往的大開發商基本缺位，一是本身沒貨賣，二是備案價上不去。下半年貨量足，幾個大開發商都是幾千套的貨量，選擇的範圍就多了。」

根據房網的統計，下半年惠灣地區預計將有53個項目入市以及加推樓棟，其中全新入市的新盤達到37個。

大亞灣西區以25個（全新項目+加推項目）居首，中心區10個（全新項目+加推項目），澳頭6個全新項目+加推項目，惠陽共12個（全新項目+加推項目）。

西區即將入市新盤和其他項目加推情況

中心區即將入市新盤和其他項目加推情況

澳頭即將入市新盤和其他項目加推情況

惠陽即將入市新盤和其他項目加推情況

叄

此前樓校長就曾多次聊過臨深問題，一個共識：在臨深片區買入新房，基本有價無市。

這樣觀點的基本立足點在於：二手房要跟臨深大量的新房競爭，很難高價賣出去贏利。執行限售後，持有時間更拉長了。

但惠州業內認為，限價的優勢，加上不限購的背景，限售的殺傷力就大大減弱了。「這個價格整個環深看還是值得入手，不說增值多少，但至少保值」。

這個觀點，也是大力推售惠州樓盤的中介們給購房者傳輸的重要觀念。

從開發商處的統計顯示，現階段惠州買房的居住需求比例正在逐步提高。但對於投資的看重，依舊佔據了70%甚至以上。

只不過這一波人，在購買之前，已經做好了長線持有的準備及心理預期，賭的就是未來的增值空間。

「80%還是深圳客，為了小孩、老人、有閑錢的、沒錢買深圳，永遠都是這波人在買。不過本地比例也在逐漸提高，原來10%左右現在20%，畢竟看著惠州房價大漲，很多人急了，加上限價，就覺得比較值得買。」

最後問一句，這個背景下，你考慮去惠州買房么？歡迎留言互動~