樓市年內供應量上升 濟南房價進入和緩通道

從去年10月起,濟南樓市調控逐漸加碼,直到今年4月20日,最嚴限購令出台,樓市也正式進入限價、限售、限購、限地價的「四限時代」。

傳統的樓市旺季「金九銀十」即將到來,在限購政策將持續的背景之下,2017年最後四個月的樓市將走向何方?購房者應該如何應對市場的種種變化?為了解答這些問題,記者採訪了多位專家學者,從專業的角度,結合市場實際情況,為購房者全面解析。

未來四個月,濟南樓市供需矛盾得以緩解。

供應量緩慢上升

但仍存在不確定性

在12層才能拿預售證的政策之下,開發商開發產品的周期大大增加,因此今年上半年濟南樓市供應量偏少,供求關係一度非常緊張。合富輝煌山東公司副總經理許傳明預測,接下來濟南樓市供應比以往會有所放大,所以供求關係比上半年放緩,呈現寬鬆的市場環境。「今年剩下四個月濟南市場的供應,主要來源於去年開工的新項目的入市,今年上半年很多項目在趕節點,施工進度也會跟上。不過,總體來看比去年還是有一定減少,仍然會維持一個緊張度。」他說。

世聯濟南總經理吳慶也分析道,今年下半年,一些項目供應的節奏放緩了,下半年該供應的有的拖到了明年,還有的項目零散開盤,都讓市場的供應量較為緊張。而從需求端來看,土拍將市場的觀望情緒打破了,很多人依然著急買房,好多項目都積累了許多客戶。

山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海認為,市場在慢慢恢復供應,庫存會慢慢恢復到八個月的水平,不過具體供應量情況,還得看開發商年底的任務完成情況。「開發企業減任務或者加任務,都會對供應產生影響,加之今年原材料上漲厲害,部分開發商資金鏈緊張,導致開發進度有受影響,所以供應量存在一定的不確定性。」孫大海說。

調控繼續

價格維持穩定

雖然今年市場供求關係緊張,但是業內人士普遍認為,房價的變化,不僅僅受制於供求關係,還受到政府調控的影響。因此總體來看,房價將處在一個較為穩定的階段。

孫大海認為,從市場情況看,調控政策短時間內不會取消,如果市場出現大幅波動,也不排除繼續加碼的可能性。因此在政府的嚴格調控之下,濟南樓市價格不會漲太多,因為限價政策下,政府不會給太多空間。「很多高價拿地的開發商,樓盤入市后如果申報價格高於政府指導價,也很難拿到預售證。」他說。宏觀調控政策,應該在上坡的時候給油,下坡時候剎車,目前濟南的主要矛盾是供需矛盾突出,需求比較旺盛,需要抑制投資,還是需要踩剎車。

「接下來供求緊張得到緩解,再考慮到貨幣政策、調控政策等,下半年房價達到一個頂點后就不會繼續上漲了,維持一個相對穩定的態勢。」許傳明說。

許傳明說,這次濟南的調控政策,是歷年房地產調控中最有針對性的,效能效果最為直接的,有效抑制了房價的過快上漲。「只要保持調控政策,就會對樓市價格有非常明顯的作用,濟南房價會處於一個相對平穩和緩的周期。」許傳明說。

「從微觀成交上看,房價是一直漲,但是隨著今年成交結構變化調整,總體價格穩定。去年成交的多是高價產品,今年沒那麼多高端產品,所以相對比較平穩。」許傳明分析道。

剛需推薦東部、北部

改善到南部、CBD周邊

置業時的區域選擇也是購房者十分關心的話題。許傳明表示,從居住角度來講,購房者要考慮交通半徑和生活半徑,根據生活重心所在地進行置業。不過,如果是考慮到投資的需求,則可以考慮更加個性化的選擇。「如果考慮遠期的升值,那麼可以在遠離市中心的新區買房;如果考慮短期的租金收益,那麼就要選擇相對成熟的小區了。」許傳明說。

具體到片區和樓盤,吳慶建議,剛需購房者可以考慮唐冶片區和工業北附近。「工業北供應量會大一點,其次是二環北片區,加州啟城、海信九麓府、濱河左岸等項目,供應多,價格也不高。」吳慶說。

對於改善性的客戶來說,選擇度會更寬一點。「CBD附近、南部的幾個項目,價格在兩萬左右,都可以考慮。」吳慶說。這些屬於比較高端的項目,單價高,總價高,開盤後區去化率一般,可供購房者挑選的餘地較大。

不過,對於想在西部置業的購房者來說,西部可選擇的餘地不大。「西客站附近的項目很多已經賣光了,而且未來沒有居住用地出讓,只剩商業用地了,選擇餘地不大。」吳慶說。

改善性需求佔比增大

三室以上接受度高

隨著市場的發展,樓市的產品類型也不斷推陳出新,比如兩代居、被動房等。也有購房者詢問,近期戶籍政策調整,90平米落戶標準取消,是否也會給樓市產品帶來一些變化呢?

許傳明說,雖然戶籍制度改革了,但是90平以下的產品已經較少。「從近幾年的成交結構分析,改善性產品佔得比重越來越高,剛需產品的比重下降。一方面是因為國家的人口政策的調整,放開二胎;二是與濟南開發周期相適應的,七八年前買兩房的居民,收入提高,已經到了改善居住的條件。」許傳明說。

因此,從兩年前,改善性產品的比重在整個的整體房地產越來越高,表現為兩室產品接受度越來越低,三室及以上的產品熱銷。「因為兩室對應的家庭結構就是三口之家,人口政策的調整后,夫妻倆養育兩個孩子的概率很大。」許傳明說。因此有的小區甚至出現了純三室產品,這成為樓市未來的趨勢。齊魯晚報·齊魯壹點記者魏新麗