看看這份「陰陽合同」，就問你怕不怕

近期，在網上看到關於二手房買賣中避稅的方法，說是否可以使用陰陽合同的方式作低價款。今天真強律所來給大家講講「陰陽合同」的利弊。

二手房交易中，「陰陽合同」的存在不僅會損害國家的利益，對於當事人而言也蘊含著巨大的風險，儘管如此，「陰陽合同」的簽訂仍然已成為慣例。究其原因，除了當事人法律意識淡薄、受利益驅動之外，與目前銀行放貸審查不嚴、稅收監管存在漏洞、對中介機構監管缺失等因素也有著密切的關係。同時，由於「陰陽合同」效力上的瑕疵，也給了不誠信的合同當事人以可乘之機，一旦房價上漲或者下跌，當事人一方可能利用「陰陽合同」效力上的漏洞，給合同的另一方當事人造成巨大的經濟損失。

什麼是陰陽合同

二手房買賣「陰陽合同」是指買賣雙方在二手房屋買賣過程中，通過雙方協商使用了兩份合同，以達到避稅或者申請高額銀行貸款的目的。

以網友所講的例上海地區，一般是雙方簽訂一份《房屋買賣合同》，約定實際交易價格，並且實際履行。然後通過房地產交易中心簽訂《上海市房地產買賣合同》，在該合同中約定一個更高或者更低的價格。約定實際交易價格的合同即為「陰合同」，該合同是買賣雙方實際履行的合同，而用來向相關主管部門申報使用的《上海市房地產買賣合同》則為「陽合同」，該合同中的價格一般是低於「陰合同」中的價格，但是也存在高於實際履行價格的情況，「陽合同」的特點是雙方並不會真的按照其約定的價格交付。

賣家承擔的風險

陰陽合同一般以作低房價為多數，以此手段少交稅款。這種情況下，賣家需要承擔如下風險：

1、行政處罰風險，一旦被人告發，或者在訴訟階段中，某些法院會給稅務機關發函，此時將會被稅務機關追繳稅款，數額比較大或者情節嚴重的還可能會有高額罰款，原本想少交錢，最後卻交了更多的錢；

2、刑法上的逃稅罪，根據相關規定，如果逃稅達到應繳稅額百分之十以上並且超過一萬元的，就有可能面臨三年以下有期徒刑或者拘役的刑罰。

買家承擔的風險

1、可能不能實現買房目的，簽訂陰陽合同（作低）的行為明顯是為了逃避國家稅收，違反了合同法中的相關規定，理論上一旦進入訴訟程序肯定會被宣布無效。房地產交易中心是基於「陽合同」，才辦理的過戶手續，因而基於這份合同所進行的過戶行為也會被撤銷。

2、再次出售時，承擔高昂的差價稅負的風險，如果該房屋是面積為144平米以上（包含144平米）、容積率在1.0以上的房屋，滿五年後再次出售時，需要繳納差額營業稅，本次作低了房價，再次出售時的差額計算就會相對高昂；

3、無法取得高額貸款的風險，銀行發放貸款是以政府備案的合同標準發放，在銀行對二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的低者發放貸款。這將造成買家實際貸款總數的降低，也無疑增加了買家支付首期款的總額。

實踐操作

從理論上講「陽合同」則是為了逃稅，損害了國家的稅收利益，屬於《合同法》第52條第二項所規定的「惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益」的情形，依法應當認定為無效（註：一般僅是交易價格的條款無效）。

關於稅的問題，目前國內大多採用是民不告官不理的做法，只有他人檢舉揭發才會對此作出應對。

真強·普法

雖然現實中採用陰陽合同的現象不在少數，但是這並不代表這樣做就是合法的。陰陽合同隱患極大，一旦出現糾紛，買賣雙方都可能面臨對自己不利的局面。房屋買賣是人生中最為重要的事件之一，有房才有家，在寸土寸金的上海能夠擁有自己的房子是多少滬漂的夢想，如果因為沒有法律意識，最終沒有達成交易，或者造成巨大的損失，都不是我們所期望的。