【房企】房企拿地風險隱現：為增加貨值？

分析認為，在當前市場環境下，房企更多是從戰略層面考慮，為了增加貨值而拿地。對於由此而產生的盈利難題，有市場人士建議，開發商可以採取破售改租，或者以租代售的方式破局。一些大型開發商已經意識到土地市場風險，開始尋求併購等其他方式。

史上最嚴調控並未阻止開發商拿地熱情。而令一些開發商感到困惑的是，目前一些地塊按照其算賬邏輯甚至是在虧本拿地。

對商辦調控政策出台後，3月30日北京土地市場迎來商辦用地首拍。當天有3宗商辦用地參與競拍，分別位於朝陽區和大興區。三宗F3類用地合計規劃建築面積24.1萬平方米，合計起價40.4億。最後成交價格合計為53.5億。

中原地產首席分析師張大偉認為，雖然此次土拍價格遠低於過去市場平均溢價率，但政策重壓下，企業依然競爭拿這種高風險地塊。從未來預期看，企業還是為了增加貨值而拿地。整體而言未來這部分物業被企業持有的可能性更大，但3宗地塊位置均屬於目前辦公出租的低價區域，所以企業拿地風險和成本依然較高。房企拿地主要還是從企業戰略考慮，市場價值不高。

拿地風險隱現

隨著北京調控持續深入，對房地產市場的預期發生明顯改變。而房企對土地市場的熱情仍在。

3月28日下午，北京土地市場迎來新政后的首場拍賣。經過激烈角逐，天恆以15.8億元競得通州台湖地塊，首創以17.6億元、配建12.8萬平方米自住房競得密雲地塊。

北京市國土局的掛牌文件顯示，通州台湖地塊全部為建設自住型商品住房，最大套型面積為90平方米，銷售價格20000元/平方米（含全裝修費用）。密雲地塊則限定商品住房銷售價格，並設定土地合理上限價格。當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為在此價格和配建5萬平方米自住型商品住房面積基礎上，通過現場競報「自住型商品住房」的方式確定競得人。同時，配建及競建的自住型商品住房銷售限價為15000元/平方米（含全裝修成本），剩餘的商品住房銷售均價不超過21215元/平方米，且最高銷售單價不得超過22276元/平方米。

張大偉表示，「密雲地塊最後只剩餘13671平方米商品房限價房，其他12.8萬平方米將成為自住房。平均計算下來，樓麵價達到1.25萬/平方米。最後可售總貨值只有22.1億元。而如果按照自住房成本6000元/平方米計算，最後商品房部分的地價將超過2.1萬/平方米。雖然有可能有配套商業和車庫等溢出可售按照15%貨值溢出計算則貨值25.4億元，依然體現了房企競爭土地的堅決。」

也就是說，經過測算，這兩塊地有利潤的可能性非常小。張大偉認為，開發商如此搶地，只是為了增加銷售額。「搶到就代表明年天恆多了20億銷售額，首創接近25億銷售額。」

此外張大偉指出，上述商辦地塊風險也很大。據中原地產研究中心統計，在3·26北京商住新政后的3天內，商辦類物業簽約跌幅高達99.9%。只有位於通州的個別項目企業簽約5套，另外還有門頭溝與丰台各有一宗企業購買，其他相關項目全面冰凍。

因此，張大偉判斷，企業目前拿地只是為了增加貨值。

房企謀破局

北京一家房企高管對當前土地市場狀態有極大困惑。他認為，以前各家開發商預期不同，所以拿地表現不同可以理解；後來，各家為了求生存積極拿地也可以理解；但是，現在很多地塊已經無法理解其背後的盈利邏輯，有的甚至要倒貼錢才能運營。

亞豪市場總監郭毅認為，開發商可以採取破售改租，或者以租代售的方式破局。「較低的土地成本、可控的開發成本，對於開發商而言，商辦的租售比遠超相近位置、小業主以市場價購得的住宅，將其開發為類airbnb產品，租金回報亦頗為可觀。以華潤招商聯合體摘得的金盞鄉603地塊為例，整體樓麵價24369元/平方米，疊加建安每平方米成本約為30000元，租金僅按4元/平方米/日計算，租售比不過1:250。隨著金盞金融商務區的開發，租金收益的增長曲線可以預見。」

另外，她認為，以租代售也是一種較好的方式。「以商辦項目為基礎，開發商成立資產運營公司，推出資管計劃，想購買的小業主交納部分（如50%）資金后獲得相應權重的使用權，剩餘資金分期還清。此外，小業主每年交納少量管理費支付每年0.84%的房產稅。雙方可約定，一旦政策開放，隨時辦理產權交割。這樣的話，不需要小業主開辦公司，也不受限購影響，房產可以自用、出租或轉讓資管計劃的使用權，小業主再次轉讓變現，也可節省高昂的二手交易稅費。」

不過，一些大型開發商已經意識到土地市場風險，開始尋求併購等其他方式。

中海董事會主席肖肖在其業績會上表示，併購依然將是中海地產獲取土地資源的重要方式，這也是公司的強項。有過去幾年與中建地產、中信兩筆涉資超過千億的整合經歷后，中海在併購方面有更成熟的經驗。同時在拿地方式方面，以往少見的合作拿地也將被中海開始採用，這包括與中建體系內各單位，以及其他有土地資源的企業、也包括與國企之間進行合作。

另外，肖肖稱，央企的身份，也會讓中海在一級土地開發和棚戶改造方面爭取機會。北京最大的棚戶改造項目石景山區北辛安棚戶區改造已由中海在推進，目前項目進度高達90%以上，這個總建築面積達到數百萬平方米的項目，將極大增強中海在北京市場的競爭力。

禹洲集團執行總裁蔡明輝稱，今年應該是一個拿地比較好的機會，國家對樓市的調控會導致一部分企業在資金或者開發方面遇到困難，禹洲能夠發揮優勢，通過收購兼并的方式以低廉價格獲取土地。據介紹，該公司也會關注公開招拍掛市場，尋找一些適合的機會。而有這樣的拿地計劃，主要源於禹洲去年及今年開局以來銷售情況良好，有足夠的資金支撐拿地。

融創董事長孫宏斌亦表示，已經於去年10月份停止在公開市場拿地，未來將主要通過併購等方式獲得土地。