華僑城59.8億奪深圳商地 多元拿地謀擴張

2月15日，經過長達兩小時的「廝殺」，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱「華僑城A」，000069.SZ）斥資59.8億元奪得深圳龍華商業地。與此同時，其披露2016年業績快報，實現營收353.51億元，歸屬上市公司股東的凈利潤較上年同期增加41.19%。

此外，據《經營報》（_2013 ）記者獲悉，其2015年斥資28億元收購的「深圳市恆祥基房地產開發建設有限公司」正申報更名事宜，將正式冠以「華僑城」字頭，成為旗下專做城市更新的控股公司，待更名完成後，將進一步推進舊改項目事宜。

據記者不完全統計，若目前恆祥基在建、已立項、立項申報階段以及意向合作的所有舊改項目順利完成，將給華僑城A帶來約756萬平方米的可售面積。

在深圳已有多個旗艦項目的華僑城A將如何開發龍華商地？未來在房地產業務所注入的資產規模如何？對此，記者聯繫華僑城A方面進行採訪，截至發稿，對方未對稿件提及問題進行回應。

2月15日下午，龍華掛牌出讓商業用地，作為開年深圳「首拍」，該地塊備受關注。據記者在現場了解到，保利、萬科、龍光、中海、金茂、碧桂園等企業均參與競拍。在長達將近2小時的激烈競奪后，最終，華僑城A以59.8億元拿下龍華商業地，樓麵價3.7萬元/平方米，溢價率50.55%。

拍地結束后華僑城A方面對現場媒體表示，「公司對於該地塊非常關注，能順利競得實屬不易。對於土地的規劃，尚未有具體細則及動工時間表，待回公司商議后再做決定。」

從現場的氣氛不難看出，華僑城A從開拍到定錘拿地決心昭然若揭，而另外幾家房企「大鱷」也不甘示弱。儘管房企融資渠道陡然收緊，但房企拿地熱情並未減弱，深圳土地市場依舊是「必爭之地」。

從2016年下半年開始，房企融資悄然收緊，多地部署清查開發商拿地資金來源，銀監會要求16個房價上漲過快城市的銀行業金融機構自查地產融資等業務，發改委要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資，用於商業性房地產項目。與此同時，證券投資基金協會發文稱私募資管計劃禁投16個房地產價格上漲過快熱點城市地產項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：「房企對龍華商地的熱情，既體現了對深圳房地產市場的看好，同時也體現了企業有能力繼續加碼熱點城市的土地市場。」

在嚴躍進看來，2016年華僑城A的經營業績總體上不錯，這為其獲取了更為充裕的現金流，從這個角度看，積極拿地和參與投資會成為其2017年的一個重點。

記者查閱了華僑城A三季度披露的數據，截至2016年三季度末，華僑城A回籠現金346億元。據華僑城A內部人士透露，今年華僑城房地產業務板塊計劃投資400億元，龍華商務地塊或僅是一個開始。

就在奪得龍華地塊的當天，華僑城A於深交所披露2016年業績快報，報告顯示，2016年度公司營業總收入353.51億元，較2015年同期增長9.66%。營業利潤實現83.80億元，同比增長21.65%，歸屬上市公司股東的凈利潤 65.52億元，較上年同期大幅增加 41.19%。

然而，作為「旅遊+地產」模式的先行者，近年來卻屢遭詬病指其旅遊業務拖累房地產主業。本報記者查閱其近5年財報發現，華僑城A凈利潤增速一路下滑，從2012年的21%，到2013年的14.5%，再到2014年的8.3%，直到2015年凈利潤出現負增長，為-2.80%。

其主營業務方面，2014年旅遊綜合業務營收實現151.5億元，首次超越地產業務149.1億元的營收。不過，2015年華僑城地產業務則重新扳回優勢，實現營收192.01億元，佔主營業務總收入的59.56%。

最新披露的業績快報則指出，2016年其凈利潤增幅從2015年-2.80%跳漲至41.19%，公司凈利潤大幅增加主要為房地產銷售結轉收入等同比增加所致。同時，在2015年總資產首次突破千億元大關后，2016年總資產增長23.75%達1426.38億元，業內人士表示：「此數據說明企業規模在不斷擴大，這實際上也體現了華僑城在不斷探索新的業務。」

上述窘境似乎得以改善。而在嚴躍進看來，央企改革的利好在釋放，同時目前包括特色小鎮的概念，為華僑城的業務推進提供了一些新的市場機會。「2017年其他住宅類的房企或因為調控而出現業績增速放緩的態勢，而華僑城則可以在這個階段實現超車效應。」

（_2013 ）記者調查發現，華僑城A近年來一直保持著穩定的土地儲備。從2015年財報看，截至報告期末，公司旅遊綜合及房地產業務累計土地儲備604.09萬平方米，規劃總面積778.79萬平方米；其中報告期內新增土地儲備208.4萬平方米。

2016年，華僑城A則通過招拍掛及投標的形式，在上海、深圳、南昌獲得多宗地塊。其中2016年2月在上海與華潤聯合拿下4宗地，宗地總面積為 6.57萬平方米，耗資69.32億元，獲得50%的權益；8月在深圳，與招商蛇口聯合中標深圳國際會展中心（一期）及配套用地項目，中標價格310億元，宗地總面積為52.82萬平方米，規定總建面154.33萬平，享有50%權益。另在2016年12月，子公司香港華僑城有限公司以71.2857 億元競得南昌市西湖區6宗地塊，宗地總面積約100.05萬平方米。

除了通過招拍掛的形式獲得土地外，華僑城A於2015年還斥資28億元收購了深圳市花伴里投資股份有限公司所持有的深圳市恆祥基房地產開發建設有限公司51%的股權，插足深圳市城市更新業務。

完成對恆祥基公司的控股后，華僑城A一口氣獲得深圳包括沙井后亭舊改項目、水門拆遷返還地項目、龍勝舊改項目、沙井后亭工改商項目、新木新村舊改項目和珠光舊改二期項目共6箇舊改項目。

值得一提的是，華僑城A當時不僅獲得了恆祥基現有舊改項目，同時獲得花伴里實業集團有限公司承諾花伴里集團及其下屬子公司或其他關聯公司在深圳市範圍內此後獲得的城市更新項目，將全部交予恆祥基公司進行開發和經營。

記者調查發現，除上述項目外，恆祥基公司實質上仍有赤灣返還地項目、良安田新村舊改項目、平湖村新祠堂和竹篙塘片區舊改項目、白坭坑塘邊路工業區改造項目、石岩石龍仔舊改項目、新木-良安田工業區改造共6個立項申報的舊改項目，共計可售面積約86萬平方米。

同時，恆祥基在龍崗、寶安、南山、龍華等區域仍有9個項目具備合作意向，若順利推進，可獲得約606萬平方米的可售面積。

這意味著，若目前恆祥基在建、已立項、立項申報階段以及意向合作的所有舊改項目順利完成，將給華僑城A帶來約756萬平方米的可售面積。

對此，嚴躍進認為向記者表示，華僑城A通過存量用地開發獲取新的可售房源，相對成本不大，對於其業績推進來說有積極的意義。然而，舊改背後的投資周期相對長，而且一些類似動拆遷成本等比較高，這都是需要警惕的風險。

據華僑城A內部人士透露，近期「深圳市恆祥基房地產開發建設有限公司」正申報更名事宜，將正式冠以「華僑城」字頭，成為旗下主打城市更新的控股公司，屆時將進一步推進舊改項目事宜。