貴陽樓市庫存調查：住宅、商業去化周期 「冰火兩重天」

 新浪樂居訊 近日，「兩會」政府工作報告提出了三線、四線城市房地產庫存仍然較多的問題，再次讓房地產去庫存成為人們關注的話題。那麼，貴陽庫存情況如何？需要消化周期多久，看近日研究數據是如何分析。

貴陽住宅夠賣一年多

近年來貴陽樓市成交情況

今年開始貴陽樓市庫存變化

根據克而瑞研究報告，截止2017年2月，貴陽樓市住宅庫存量達630萬平方米，2月份供求比為0.3，需要12.9個月才能全部消化完目前的樓市住宅庫存。

  2月份貴陽市場共增加供應10萬平方米，環比減少84%，同比增加21%，因為2月份為傳統市場淡季，受房開商減少推盤數量等因素影響，2月份全國29個重點城市商品房成交除開南昌、鄭州和徐州外成交量環比均出現下跌，2月貴陽成交商品住宅35萬平方米，環比下降18%，同比上升9%。

  按照貴陽市統計局公布的數據，2015年貴陽市商品房待售面積261.3萬平方米，其中住宅待售面積為132.1萬平方米。按照此前機構公布的調查數據，去年2月份時，貴陽房地產庫存去化周期一度達到20個月，隨後得益於政府降低購房首付比例及降低交易契稅等一系列調控政策的影響，住宅成交量大幅上漲。

  進入去年5月，貴陽樓市庫存量進一步下降，去化周期控制在15個月以內，至去年下半年，貴陽樓市庫存去化周期控制在14個月以內，到2017年1月，貴陽樓市庫存量去化周期下降至10.5個月，目前貴陽樓市住宅市場去庫存壓力並不大。

  觀山湖區最快「瘦身」

  按照合富輝煌的統計數據顯示，2016年貴陽共成交住宅79820套，成交量852.66萬平方米，住宅供應量598.9萬平方米，成交均價5602元/平方米。

  雖然目前貴陽樓市住宅整體庫存周期並不大，但是從區域上看還是呈現著一定差異，按照合富輝煌統計的數據，2016年貴陽各區縣中，商品住宅去化周期快的是觀山湖區，為4.8個月，其次為花溪區7.2個月，去化速度最慢的是南明區達到了26.4個月。

  從物業類型上來看，2016年貴陽洋房成交量為68.54萬平方米，去化速度最快為10.8個月，高層成交面積756.6萬平方米，去化速度為12個月，別墅成交量為27.54萬平方米，去化速度為16.8個月。

  根據，全省目前房地產庫存現狀，今年1月，貴州省政府辦公廳曾專門下發《加快培育和發展住房租賃市場》的通知中提到，「鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房，支持城市基礎設施建設和住宅建設投融資公司等國有企業和自然人購買庫存商品住房開展住房租賃服務。」目的就是在於在滿足人們居住需求的同時，去化地方商品住房庫存量。

  貴陽商業寫字樓庫存面積較高

然後跟住宅市場庫存去化壓力減輕形成鮮明對比的是貴陽樓市商業寫字樓方面的庫存壓力，根據合富輝煌統計數據顯示，2016年貴陽房地產商業市場成交面積70.1萬平方米，供應量65.6萬平方米。

  雖然成交量高過供應量，但算上此前積累下來的商業庫存面積，合富輝煌估算，2016年貴陽商業庫存的去化周期為92.4個月，而寫字樓方面的庫存消化周期是45.6個月，公寓方面去化周期為22.8個月。庫存量都明顯高於住宅市場的去化周期。

  部分業內人士分析，貴陽多個大體量的商業、寫字樓入市直接榨乾了貴陽房地產市場近幾年的商業寫字樓需求，直接呈現供大於求的情況，並且未來幾年很可能將都會呈現這樣的局面。