現在，在北上深買套學區房要多少錢？

大學上鋪的姐妹要回鄭州，給我下了任務，幫她找幾套鄭州的學區房。要求只有一個，學校一定要足夠牛叉。

我這個姐妹，人大研究所畢業后留在某中央級別新聞單位，是同學群里的驕傲，學妹學弟的偶像。

回鄭原因很簡單，荷包里的錢只足夠買下一套鄭州心儀的學區房。

於是，我決定來盤算盤算，北、上、深超一線城市，多大的荷包能買得下一套心儀的學區房？

1、深圳

說起深圳的學區房，肯定有人要提到百花片區。

百花片區屬於深圳關內的福田區，城市繁華位置。

▼深圳百花片區內學校分佈

片區很小，前後左右1公里之內。分佈了3所深圳一流國小，3所深圳一流中學，一所專業學校。被深圳關外某些家長吐槽，小小片區名校太多。

百花國小、深圳實驗國小、荔園國小，這三所國小在深圳歷史不短，都是80年代、90年代初期建校，與深圳特區同歲，沉澱30年成了優質名校。

片區內以90年代的房子為主，二手房售價在7萬多—12萬左右。

有人會疑惑啊，深圳上學不都靠積分嗎？管你是住房還是租房，管你是深戶還是非深戶，一律按照積分來啊。

是得靠積分，但積分也有順位排列，不排除有人會撲出去。

深圳關內，戶籍人口比重大。小一入學，房產的權重大多排在戶籍前面。

比如，福田區小一積分入學政策：

第一檔可以得80分，要求片區內購房，孩子入戶該房產。

第二檔是片區內購房，孩子未入戶，可積75分。

第三檔為戶口在該學區，在該學區內有祖屋等房產，積70分。

而在這個片區內租房的深戶為65分，外地戶籍積60分。

這是基本得分，買房深戶比非深戶租房要高20分。后兩檔兒童即便加上獨生子女、租住年限等附加分，也就16分封頂。總分不足80分。

片區內有60多分即可入學的國小，但片區內最高錄取積分的深圳實驗國小近幾年錄取積分為80分以上。片區內深圳實驗學校（中學部、國中部）也要80分以上。

每年，那些剛剛買下學區房的家長們也是忐忑不安，生怕生源過多，還得比拼入戶年限。

所以，想上名校的家長，最穩妥的選擇就是買片區內的學區房，而且要早買。甚至有家長會在孩子還沒出生前就買下深圳實驗國小的學區房。

為啥？這個片區內，有深圳實驗幼稚園、深圳實驗國小、對口國中深圳實驗學校（國中部、中學部），從幼稚園到國中，甚至到高中，有不少孩子有15年的時間都是在深圳實驗教育集團度過的，這被當地人叫做「實驗寶寶」。

在中原房產二手房源成交的數據中，百花片區二手房成交均價高於福田區成交均價，以及全市的整個成交均價。

片區內成交單價在7萬多—12萬左右，成交高峰期、高價位往往並不會出現在傳統的二手房銷售旺季。

這個片區的旺季往往出現在深圳小一申請前的12月，甚至1月、2月。

深圳實驗國小是片區內唯一不鎖定學位的，這讓深圳實驗國小的唯二對口小區南天二花園和國城花園二手房頗搶手。

目前，南天二花園的成交均價在11萬左右，在售主要房源面積以80/90為主。一套學區房，售價在910萬-1000萬左右，價格直逼深圳精裝豪宅。

國城花園相比來說，戶型就更豐富，有80/90/100/120等面積，更有44平的小戶型。44平米戶型總價偏低，很受歡迎，單價比普通戶型貴得多，有業主掛牌700萬，合單價16萬，是福田區單價最高樓盤之一。

除此之外，如果只考慮學位，片區內的群星廣場、桑達雅苑、桑達大廈等房源有價格稍低的7萬8萬單價房源，小面積總價在350萬-500萬之間。

在深圳，你的荷包里至少要有350萬，才可能考慮在深圳關內買一套心儀學區房。

2、上海

魔都上海，有個浦東新區，有個陸家嘴。

在陸家嘴不僅有豪宅，還有魔都最好的公辦國小——浦東明珠國小。

國小有三個校區，A區、B區、C區。A區、B區距離稍近，屬於濰坊片區。明珠國小到底有多有名？坊間有諸多關於這個國小的傳說。

外地戶籍基本上是進不了明珠國小的，落戶越早越好，大家都在賭，賭至少一年買？賭要不提前3年買？賭A區比B區穩妥？賭B區對口小區多，生源會撲出…

明珠國小A區，二手房價格目前在8.5萬-12萬不等，房齡多以20年-30年為主。對口的泉東小區房齡已經超過25年，二手房成交價在10萬元-11萬元左右，有31、33平小面積，價格稍貴，12萬5左右。

明珠國小B區，二手房價格目前在8萬-11萬不等。對應的基本上是濰坊六村、七村、九村、十村等小區。房齡較老，基本在30年左右。這幾個小區多小戶型，一方面，總價低壓力小，另一方面，擔心未來學位緊張，有撲出去的可能。

目前，成交價格分佈也很有特色，30多平的小面積成交價格能超過11萬，50多平、70多平大一些的面積在8萬5左右，其他面積段在9萬-10萬不等。

在上海，至少要有390萬元的荷包才可以在市區繁華位置買套心儀的學區房。

3、北京

關於北京二手房的價格，什麼樣的傳說都有。

我有個朋友住在通州，上班在西城的金融街片區。他說，通州的二手房價格確實出現了實際的鬆動，小區的二手房之前價格上漲最高峰，有鄰居掛牌單價接近6萬，現在基本上5萬就能成交了。

但在他上班的金融街區域，二手房回調幅度並不明顯，至少周圍的朋友還沒有感受到金融街片區二手房的大幅降價，有降也只能說是個別現象，不代表整體。

我還有個朋友在北京做學區房，我們聊天，我問他，你片區的學區房到底降了沒？他說：「對比去年年底和今年年初的那股瘋狂勁兒，確實降了，回歸到去年9月初的水平。」

但，有幾個真實情況確實是存在的。

比如說，北京二手房的成交量確實在大幅度下滑。

比如說，買賣雙方確實處於博弈期，都在觀望，賣方並不著急。

比方說，目前的二手房市場確實是有議價空間的，但未來價格，還不明朗。而且，這個議價空間，並不單單指學區房。

有兩個重點需要劃出：

1、畸形學區房，比如過道房、門廳、雜物間已經明令禁止，10平米學區房、30萬天價單價不再有。

2、 各區小一入學政策不統一，在優質中國小集中區，仍有家長選擇購買學區房。

但是，各區學區房市場熱度並不一樣。

朝陽區目前幾乎沒有學區房一說，6月30日起，新購房，無論是一手房還是二手房，均需多校划片入學。丰台區新購二手房逐步實施多校划片，東城區、海淀區逐步擴大多校划片適用範圍。

北京教育資源最優質的西城區今年變動不大，主要影響未在戶籍所在地實際居住的集體戶和非京籍。

而西城區的金融街，學區內有北京最好的國小實驗二小及其分校，有百年歷史名校宏廟國小，還有熱門奮鬥國小…綜合國小、國中，是西城最好的學區。

▼北京金融街學區

有人曾經開過玩笑，單價不超過12萬，不好意思叫自己學區房，說的就是金融街學區。目前，該學區內的學區房基本上單價都要超過12萬，有些房源業主單價喊到近20萬。

石燈衚衕有一套69.1平的三居室，目前報價960萬，單價13.89萬，可上奮鬥國小。

片區內實驗二小分校有套46.6平米的小戶型，業主著急要賣，價格可商量，總價從660萬降到600萬，單價核12.87萬，是目前金融街學區內總價偏低房源。

片區內新文化街小區有套85平米的房子，業主報價低，11萬多，總價算下來也上了1020萬。

宏廟國小對口小區是片區內價格偏高的學區房，豐匯園有套房源單價接近16萬，68平米房源，總價1100萬。一周有4撥人看了這套房源，但均還在觀望狀態。

總之，在北京，最少也得有個600萬，才敢去金融街片區買套學區房。

寫在後面的話

在北上深這些超級一線城市，學區房的價格確實很驚人。

但大家要知道，它的溢價不僅僅體現在學區上，還因為它們的位置，他們無一不是稀缺的環內位置、老城中心，有著最最便利的交通環境，和優質成熟的各種配套…

而，我們只看到了它的天價學區。

為了孩子，多貴的學校咱都想去上，多貴的房子咱都想去買，這無可厚非，為了孩子。

但真心不建議去追漲高價學區房，這中間有極大的政策風險，對於明顯已經過高的學區房，請慎重再慎重。

：finance_ifeng）

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