這裡房價暴跌，卻一套房也賣不出去！

昨夜央視財經報道，燕郊規模最大的樓盤房價直降30%，一個月一套房都賣不出，房市出現了急速冰凍，江湖告急！

因為限購升級，史上最嚴的房地產調控政策推出，導致北京周邊房市成交量急速減少，有的中介降幅達80%，成交量大跌的同時，價格也不斷下跌，跌幅達30%。

燕郊規模最大的樓盤，總套數高達2.8萬套的超級大盤，自從6月7日成交一套來，一個月中沒有新的成交，一個月竟然沒有賣出一套。

同時，價格最堅挺的一線城市，同樣出現了成交量暴跌的情況：

1、深圳上半年成交量，相比2016年下半年，成交量環比暴跌40%；

2、上海2017年二手房成交量，與去年同比，暴跌52.16%。

深圳和上海應該是很有代表性的城市，都出現了成交量如此大規模的下降，其它城市更會如此。

因為一線城市土地稀缺，住宅稀缺，而凈流入的人口最多，應該說房子是最搶手的，現在成交量都大規模暴跌，其它二三四線城市，土地和房子供應過剩，人口凈流入少，甚至凈流出，更會面臨成交下跌。

導致成交量如此暴跌的原因，最根本的還是限購，因為目前的房地產調控政策算是史上最嚴，尤其限購極其嚴厲。

當然還有一個原因就是，當前銀行的信貸相對不是那麼充足，的貨幣政策在收緊，回歸穩健，尤其是M2增長跌破了10%，這是一個非常值得重視的信號。

嚴厲的行政限購，可以短期內遏制房市投機，使得房地產急速降溫，貨幣政策的收緊，則會長期影響房市，尤其是房價。

下半年，樓市會面臨的最尷尬事件是什麼？可能是「貸無可貸」！

為啥說下半年樓市很可能貸無可貸呢？

今年上半年，不少銀行就已經把今年全年能夠使用的信貸額度（也就是可以出借的資金額度）用的七七八八了。換一個說法就是，剩下的這半年銀行可用的貸款額度僅剩下2到3成！

這個使用速度和以往，上半年大概60%左右的信貸額度使用水平相比，顯然是相對快的。

之所以信貸額度出現捉襟肘見的局面，主要有兩方面的原因。

一個方面是額度總量層面的。2017年對於金融部門來說，最核心的詞就是去槓桿、化風險。為了達到這個目的，必然要在信貸總量（增量）等層面進行控制。

在2017年政府工作報告，總理提出貨幣政策方面，M2的增速目標為12%左右。考慮到2016年目標是13%，而實際執行僅11.3%，因此2017年M2增速可能也就11%，甚至更低。

房貸是主因

造成信貸額度緊張的另一原因或許就是房貸。

根據歷年的經驗，房貸佔新增貸款的規模幾乎是各部門最大的，2016年更是接近5成！

剛才提到，今年金融行業最主要的工作是去槓桿、化風險，房地產行業的槓桿和風險在整個金融行業里，又算是比較突出的。

為了抑制房地產行業的投資過熱，加上金融行業整體處於監管從嚴的階段，從中央到地方展開了一系列的調控，「多限多競」正是在此背景下，逐步加碼產生的。

從銀行體系來說，嚴格限制熱點地區的房貸規模，即定向調控，則是另一個調控樓市的利器。

今年兩會期間，央行營業管理部主任周學東就透露，就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年的45%左右的佔比來說將會明顯下降。

儘管央行沒有明文規定，30%是不是一條紅線，但是從目前的發展趨勢來看，30%很可能作為一個重要標準被各地銀行當做參考。

以北京為例，5月北京的房貸佔比已經跌破30%，而北京方面的任務其實比全國標準30%，更低，僅為25%：

深圳方面，前4個月，房貸佔比就已經跌破30%：

而後續來說，由於房貸佔比在前半年已經提前放量了，因此接下來，不但會有更多的城市房貸佔比跌破30%的水平，還可能將有更多的城市為了達標，在個別月份跌破20%，甚至15%。

那麼下半年，在銀行信貸餘額越來越不足的情況下，在房貸佔比被嚴格控制的情況下，會產生什麼結果呢？

1、M2增速下行壓力變大。

5月份M2的增速跌破10%，6月可能重回10%以上。不過接下來，從央行的表態和行動來看，央行只會「削峰填谷」，不會釋放更多的「雨露」。

央行對M2的貢獻，我們可以簡單理解為從供應層面發力，而最終能不能把錢放出去，「落實M2」，則是需求層面著手，而房貸又是關鍵中的關鍵。

下半年房貸的可能的發展前文已經說過了，只可能進一步收緊，不會放鬆，而且拓展的城市也會越來越多。

供給端雨露不多，需求多又提不起勁，M2下行的壓力可想而知。

2、房貸利率繼續上行。

就算我們不考慮全球貨幣政策轉向這一層面的因素，僅就國內的房貸利率來說，上行的壓力也很大。

因為，剩餘的不到3成左右的房貸，會讓房貸未來會變成一種「稀缺資源」，想要獲得房貸，必須得有付出更高的溢價，這個溢價一直就反映在銀行給出的房貸利率上。說白了就是銀行有更重的話語權，和買房人的談判，給出更高的利率。僧多粥少就是這個意思。

當然，除非整個市場大家都不買房了，銀行就慌了，房貸利率還可能相對平穩一些。

如果我們把上面的因素加多一個變數，同樣不考慮外界貨幣政策的變化，但是加入國內監管層面的影響。

根據二季度貨幣政策委員會例會的公告，和一季度貨幣政策委員會例會的公告的差別：

在描述融資和信貸結構時，一季度用了：改善和優化融資結構和信貸結構；而二季度則把改善這兩字刪掉了，只剩下「優化」二字。

這意味著，下半年，儘管不是進一步的強調監管和去槓桿，但是保持現有的力度和強度還是很有可能的，也就是貨幣政策仍然是緊平衡。緊平衡的影響，仍然是市場利率慢慢的走高。

最後，儘管歐洲央行、加拿大央行等主要央行的口風集體轉鷹，但具體何時落實還不得而知。不過當市場的預期發生變化了的時候，即使這些央行短期內不給任何實質性的動作，利率也已經上行了。

看看最近各國的十年期國債收益率走勢就可以發現這一態勢：

所以，無論怎麼看，房貸利率上行都是大概率事件。

而最終，樓市將可能從貸無可貸過渡到，讓你貸都不貸了！