search
尋找貓咪~QQ 地點 桃園市桃園區 Taoyuan , Taoyuan

北上廣深二手房價和租金齊跌,樓市拐點已至?

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。 北京5月份二手房簽約量創27個月以來新低。伴隨著成交量的大幅下滑,房價也沒有那麼堅挺。有房產中介機構稱,北京通州區、亦庄開發區的二手房價跌幅達20%。這是真的嗎?

更重磅的是這次齊跌的不止北京,還有上海、廣州、深圳。

北上廣深,一線城市房價與租價共進退

這陣子有個話題,說「北上廣深房價跌了,你後悔離開了嗎?」

評論五花八門,但是最多的還是在質疑,房價跌了嗎?房租降了嗎?

我們通過數據來看看,到底有沒有跌,有沒有降:

北京二手房成交價、成交量均持續環比下行。

據偉業我愛我家市場研究院數據顯示,5月北京二手房成交均價環比4月下滑2.4%。在有交易的12個區域中,多達8個區的成交均價都在下跌,僅有4個區的價格上漲。我愛我家稱,跌幅最大的是通州區、亦庄開發區,幅度均超過20%。

深圳的二手住宅成交價也在持續回落。

據中原地產監測,過去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日),深圳的188個樣本二手樓盤接連三周下行,成交均價分別為5.24萬元、5.08萬元、4.82萬元,已創下近70周最低記錄。

深圳中原調研指出,當前二手房業主報價頻繁波動,整體呈震蕩下行走勢,顯示業主對後市信心走弱。

廣州作為首個開啟「限賣」調控的一線城市,二手房交易行情受到外界關注。

廣州中原發展研究部指出,從二手住宅盤源報價變化幅度看,本周報價下調5%以內的盤源增加最為明顯,較上周凈增5.6%。

此外,上海同樣出現了量價齊跌的狀況。

據鏈家市場研究部,4月上海二手住宅成交1.55萬套,環比下跌20.38%;此外,偉業我愛我家數據也顯示,上海該月二手房成交均價為51902元/平方米,環比3月下跌0.47%。與2017年成交價最高的2月份53228元/平方米相比,每平方米單價下跌約1500元。

通過數據,我們看得出來北上廣深無一「倖免」,全部都走在房價下跌的路上,下降幅度也只是快慢問題。

可是,為什麼反應到買家身上,這百分比的降價就完全感受不到了?

買家稱感受不到北京房價有任何明顯回落

國家統計局之前公布的最新數據顯示,全國70個大中城市中,4月份房價漲幅回落城市為30個,比3月份增加6個。據初步測算,一線城市房價同比漲幅連續7個月回落,5月份的數據目前還沒有出來,不過情況預計不會比四月更好。

二手房方面,多數城市房價環比漲幅回落,其中北京4月二手住宅價格已經出現環比停漲。而到了5月份,據一家房產中介統計:

2017年5月,北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。

但不少北京買家表示,就具體價格而言,仍然感受不到明顯的回落。然而,實際上北京二手房價確實降了,但「降了」是指和今年的業主掛牌報價高位相比較而言的,而從去年四季度到今年一季度末,二手房價估計漲了百分之二十上下,因此目前的回落仍是朝著今年初的水平調整。

突然有一種被開了玩笑的感覺,眾所周知,今年年初的房價漲勢驚人,很多換房者都深有體會。年前看好的房價,年後回來突然發現房子換不起了。

年初房價大漲,隨後最嚴購房政策出台,於是,房價就被擱淺,一直停留在年初大漲之後的水平,縱使有些漲幅也不明顯。所以,對買家而言,房價一直處於年初的價格,確實沒有辦法感受到房價下跌。

這次降價更像是石頭打到棉花里。

但是,不得不說,有些房子的價格的確有了較為明顯的鬆動。

什麼房子價格在鬆動?

一線城市的房價布局大都相差無幾,所以,在這裡以北京為例。據鏈家研究院發布報告顯示,在選取掛牌和調價時間均在3.17-5.24的調價記錄進行分析,共有30162條調價記錄,其中22989條降價記錄,7173條漲價記錄。

外圍城區的降價房源佔比高,學區房降幅明顯

分城區來看,近兩月來,各城區調價房源中,降價房源佔比均在70%以上。其中,門頭溝區所有調價的房源中降價房源佔比最高,達到了80%以上,昌平、順義等兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。

值得注意的是,西城的表現較為突出,前期價格上漲過快的學區房在調控中開始出現更大幅度的降溫。西城、東城調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。

調控后兩月內,與捷運房相比,非捷運房平均降價幅度更大。可見便捷的交通優勢使得周邊物業在抑制性政策中呈現更強的抗跌性。

從房齡來看,數據呈現出房齡越大,降價房源佔比越大的結果,改善性的換房需求是2016年以來的主流需求,品質溢價開始凸顯,調控下樓齡老的物業更多地需要降價才能實現成交。

調控后兩個月內,低端物業降價更為普遍,物業費在0-3區間內的房源中降價房源佔比達到了77%,明顯高於其他物業費檔次房源中降價房源佔比。

數據顯示,有抵押的房源中降價房源佔比更高。很大部分的原因在於這部分頻繁調價的房源業主可以理解為出售意願較為強烈,考慮到換房的存在,有抵押的這部分房源可能需要買方首付解抵押,因此降價意願相對更大。

通過鏈家研究院所給出的數據,我們不難看出,房價的確是有了一定的降幅,只不過因地域、分佈、條件等不同,所以降幅不同。

不過,針對北上廣深房價下跌,有業內人士分析,二手住宅交易量可能已經接近市場底部。價格方面,由於前期漲幅過大,特別是一些前期翻倍或者多倍漲幅的地區,其降幅有可能還將進一步擴大。

房價博弈深化,買家更具主動權?

北上廣深房價降了,在數據上有明顯的降幅,這對於買賣雙方又是新的一輪博弈。

2017年6月3日,北京新建商品房共簽約59套,網簽面積8274.99平米,其中住宅簽約59套,網簽面積8274.99平米。

在房源供給上,北京市二手房新發布房源0套,新發布房源面積0平米,其中新發布住宅套數0套,新發布住宅面積0平米。

截至2017年6月3日,北京二手房可售房源套數累計為20066套,其中可售住宅套數為15935套。新建商品房可售房源套數累計為79909套,其中可售商品住宅48157套。

根據中原地產的數據,今年5月北京成交新房住宅2398套,同比下降40.9%,並已連續5個月低於3000套。二手住宅成交10801套,創下最近27個月的最低值。

北京交易量創下最低值,上廣深的房價如果持續下跌,二手房交易量也即將觸底。

隨著房價的持續下滑,業主已經無力維持強勢地位,漲價佔比下降,降價佔比增加。而買家在房價持續下跌的趨勢中保持觀望情,整個市場議價空間在增。曾經堅挺的房價已經開始鬆動,並且下跌成為了必然趨勢,調控政策正在實現預期效果。

不過,當前情況對賣家來說,賣,已經低於心理預期,有些捨不得;不賣,又怕越觀望跌幅越大。

對買家而言也並不輕鬆,買,總覺得房價還能再降一點;不買,又擔心跌著跌著又漲了。

於是,樓市的買賣雙方再次處於僵持中博弈的狀況。

然而,這一回購房者似乎比往常更加「頑固」,沒有了一見房價下跌就蜂擁而至搶房的現象,而是更冷靜的觀望,於是,房產中介稱這一次房價下跌,將更有利於買家掌握購房權。

不過,買賣雙方的博弈並不是玩「木頭人」遊戲,誰先說話誰先動誰就輸,而是受方便市場大環境的影響。對於賣家來說,限購政策之下,不可能毫髮無損。

而對於剛需購房者而言,遇到價格調整合適的房子,該出手時就出手吧,想等樓價大「跳水」,還是沒有太大可能。

文章來源:微信公眾號金V投資



熱門推薦

本文由 yidianzixun 提供 原文連結

寵物協尋 相信 終究能找到回家的路
寫了7763篇文章,獲得2次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦