在中國，房子的「價值」在哪？

微博：樂居台州站

無論是在投資者眼裡，還是在普通老百姓口中，房子永遠是個繞不開的話題：

房價到底還會漲嗎？

我們現在買入跌了怎麼辦？

房子是否依然值得投資？

租賃房對市場的意義在哪裡？

易居董事長、總裁周忻先生分享了自己關於房地產的「第三種」思路，即「房地產價值和使用價值的分離」。

周忻表示，房地產經歷了「第一個十年叫憂房，第二個十年叫有房，第三個十年叫優房」的發展期。

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迷茫的投資者，

房地產究竟要「鬧哪樣」？

政策調控下的房地產市場「變」相叢生， 在專業人士「看不懂」，普通百姓更「迷茫」的背景下，周忻拋出了「房地產的價值和使用價值」要分開來看的觀點。

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一分為二看房地產，

周忻的價值「相對論」

作為一種特殊的商品，房屋同時具有「使用價值」和「價值」雙重屬性。其中，房屋的使用價值，說的是房子的自然屬性，是「相對」老百姓的居住需求來說的；而房屋的價值，則是房子的社會屬性，是「相對」金融角度而言而談的。

若想看懂今天的房地產，就要將其雙重屬性分開來看。那麼，造成這種現象的原因是什麼？

曾經，房子只有使用價值，而沒有價值。

在20多年前，的房改還在進行中，市面上大多都是只有使用權的職工福利分房，在老百姓眼裡，房子是只用來住的，是沒有價值的。

後來，價值與使用價值的並存發展

經過一系列的發展，雖然房地產的價值和使用價值開始產生了聯繫，但是在，二者並沒有完全的匹配。

舉個例子：在美國，買一棟學生公寓，什麼都不幹就可以每年拿3.5%~4%的純回報率，然而在，除了早些年購買商鋪時可能會計算一下回報率之外，很少有人會把房子的租金算入回報當中，因為租金作為一筆收入，能夠抵掉物業費、正常的維修費等等，就已經很好了。

恰恰是房地產價值與使用價值的「錯位」發展，造成了整個現在的一種現狀：房屋價值在不斷地上漲，而它的使用價值上漲的速度相對滯后，這也是房地產的一個非常有意思的話題。

現階段，房屋價值與使用價值分離

從習近平主席提出「房子是用來住的，不是用來炒的」開始，到了房地產的價值與使用價值分離的階段了。

從「使用價值」角度來看，房子是用來住的，那就是要解決老百姓住的問題，不能讓城鎮化的老百姓住的成本太高，買不起房子。實在買不起的，可以用租的辦法解決，現在有些只能租不能賣的房子，只有使用價值，沒有價值。當的租賃房越來越多的時候，租賃房租很可能會降下來，因為現在搞租賃房屋的主要目的是降低房子的空置率，讓空置的房子實現它們的使用價值。

而從「價值」的角度來看，房價已經跟「使用價值」分離了。相比房地產，「不動產」這種叫法更接近房地產的價值屬性。在我們不斷發行貨幣的同時，不動產作為一種類似黃金的資產，可以充當「蓄水池」，體現它所對應貨幣的價值。

在這樣的思路下，就可以解釋為什麼現在房價一路在漲，房價要摁而摁不住，所謂的住的成本，並不會因為房地產的價值變化而產生波動。換句話說，在的貨幣政策還是寬鬆的，財政政策還是比較積極的狀態下，包括政府在內，都不會希望房地產有任何大起大落，為什麼？是為了整個經濟業態的穩定。

用房地產的使用價值，去解決普通老百姓的居住問題，讓的不動產的交易節奏能夠稍微慢一點，發揮它的價值，去成為整個經濟發展中的一種量化的工具和產品，可能是現階段整個經濟發展的需求。

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當下，好的投資機會在哪裡？

在很多投資者眼裡，房地產可能是一個增值的工具，但周忻認為，房地產更是一種保值的工具，所以在投資過程當中，可以把國內房地產的投資作為一種純資產去做研究。對於投資者來說，一定要看一件事情，就是房地產在整個資產配置當中的一個比重。

當房子變成了一個相對能夠固化的資產的時候，變數就會出現在土地和項目的價值上。

所以，當你把「價值」和「使用價值」分裂地去思考，你可能就會看得懂今天的房價，可能看得懂今年的房企為什麼還在如火如荼地做房地產，的長效機制是想讓老百姓住得更好。而把房地產作為資產，作為一種金融工具，作為經濟最重要的一個組成部分，也能夠讓它做到不漲也不跌，或者少漲少跌，儘可能保持平衡。想清楚這個問題，或對投資者的配置方面有所幫助。

「這是我的一個視角，不是一種理論」。周忻如是說，對此，你怎麼看？

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