權威報告解讀：《2016全球房地產交易之趨勢》

文：徐放/海外財富網

近日，第一太平洋戴維斯世界研究部發布了《2016全球房地產交易之趨勢》，通過對擁有大量股權的投資人進行調查，回顧了2016年全球房地產投資情況，並對未來的趨勢進行了展望。以下是筆者對該報告重點部分進行的解讀。

全球資產及明細

據估計，全球開發地產總之接近217萬億美元，大約相當於全球生產總值的2.7倍，可謂「富可敵國」，這是國家、企業和個人財富重要的儲藏方式。全球地產約佔主流資產總值的60%，連身為硬通貨的黃金與之相比都不免汗顏。

房地產受全球貨幣環境和投資活動影響最大，也是對國內和國際經濟最有影響力的投資工具，近年來由於多國的量化寬鬆政策和低利率條件，推動了房產價格總體上漲，但具體到各地，其表現則參差不齊，如美國實現顯著增長，而亞洲部分地區卻是零增長甚至負增長。從總體來看，住宅業是房地產價值最為重要的部分，絕大多數房產屬於自住房屋，因此所有權最為分散，與普通民眾財富聯繫最為緊密。

從空間上來看，世界房產價值呈分佈不均的特點，西方國家在全球資產價值中佔據絕對比例，而欠發達國家比例最小。在西方主導的商業物業領域，北美佔據了全球商業物業總值的一半，歐洲佔四分之一，亞洲與澳洲佔22%，而南美、中東和非洲僅佔5%。儘管如此，發展家的可投資商業物業市場卻有著巨大的增長與發展潛力，且其市場不一定會複製西方和部分亞洲國家的發展路徑，但無論未來發展模式如何，亞、非、拉、中東等地的全新商業物業市場將催生出一個巨型市場。

就價值分佈情況而言，住宅物業則略優於商業物業，與富足人口區域分佈大致相當，但其價值依然主要集中於西方國家，例如北美人口只佔全球5%，但其住宅價值卻佔全球21%，因而中東、亞洲和非洲的住宅物業仍有很大發展潛力，據估測，如果其人均住宅價值達到世界平均水平，則全球物業總價值有可能增長52%。

全球貨幣收緊形勢下的投資現狀

全球金融危機（2007-08年）爆發以來，房地產投資似乎分化為兩個板塊。部分投資者獲得貸款並以此為槓桿購置資產；其他投資者則充分利用所持股權，尋求投資回報或財富保障。這說明房地產投資在時間跨度以及最低預期收益率兩方面均存在顯著差別。

對於股權投資而言，北美房地產交易的貸款比例往往比亞洲高，其股權分佈往往帶有地域差異，與之相比，貸款投資多為中短期投資，決定期限的往往是貸款人，因而貨幣環境對其限制明顯更多。就風險和收益比而言，在風險係數更高的新興市場，投資收益或將維持較高水平；而在透明度高的發達國家市場，經濟的復甦乃至增長則可能進一步壓縮收益率，尤其是在租金看漲的市場。預期全球房地產資本的跨境流動將繼續遵循從低成本市場流入高收益市場的模式，同時以租金上漲為目標。因此將投資集中於次級物業和二線地段是不錯的選擇，此外新型替代性投資也應是一個關注點。

投資者的投資意向

全球門戶城市依舊屬於買入型，儘管部分城市物價在迅猛上行後進入了「高原期」，但倫敦、迪拜等國際商務中心依舊是首選目的地，而且，投資者的投資範圍也不斷地擴大，馬德里、曼徹斯特、巴塞羅那以及芝加哥都是新興的凈買入型市場。阿姆斯特丹、奧斯陸、布魯塞爾與柏林在內的歐洲城市也呈現這一趨勢。

在亞洲城市中，隨著市場復甦節奏加快，東京將能吸引更多富豪前往投資。新加坡與馬來西亞南端城市新山同為買入型市場，且新加坡與新山一水之隔，成為區域市場投資的重要戰節點。論及未來五年買入型市場，新興經濟體的城市同樣榜上有名，如菲律賓首都馬尼拉、寮國經濟中心萬象，以及發展迅速的柬埔寨首都金邊。

在北美，投資者多集中於特定區域，太平洋沿岸西北角、加利福利亞、德克薩斯、西南及東北部分地區，此外還有加拿大的多倫多。

投資熱門領域「風水輪轉」

2008年以來全球資本的流動以及房地產市場新型資金的出現，使各個資產領域的投資格局發生了改觀。寫字樓仍是最主要的投資類別，但投資關注度已有所減弱。與此同時，私人投資者與房地產投資基金對住宅的投資興趣高漲，且這股趨勢有望延續，因為無論是發達國家新一代年輕人還是發展家的新興中產階級，其居住需求都在不斷擴大。新住宅項目的開發催生了周邊零售服務的需求，零售物業的投資需求也呈現增長的特點。

未來房地產投資展望

2017年，世界各地的市場走向將受到全球性因素影響，全球寬鬆貨幣政策、低通脹環境、低利率水平以及量化寬鬆的影響之大難以言表。資產價格上漲似乎成為各個市場普遍現象，尤其是在核心高端市場。

此外，越來越多的新興經濟體在創造財富；發達國家人口日趨老齡化，而他們擁有更多投資股權。這些現象意味著，有更多自由流動的財富在尋求資本增值以及投資回報，且重心日益傾向於後者。

另一方面，數字時代的到來將對對人為建設環境產生重要的的影響。各個市場都已認識到物流對於電子商務發展的重要性。與此同時，部分重要城市尤其是北美城市，已開始探測到勞動人口不斷變化所帶來的更微妙的影響。

因此，未來的全球房地產投資，將會有三大趨勢：二三級市場的崛起、二線城市的崛起以及替代性資產類別與。投資板塊的崛起。未來十年，房地產投資市場將兼具趣味性、多樣性，全球性特徵也將不斷增強。把握好這些趨勢，對投資者來說是一個重要的機會。

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