二三線城市調控再接力 燕郊樓市率先降溫

自6月以來，繼一線城市加強調控后，二三線城市再度開啟新一輪調控。包括溫州、佛山、廊坊、邢台等城市陸續發布調控措施。

三線城市房價上漲速度超過一線是最近三線政策高發的主要原因。根據國家統計局公布數據顯示，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。另外，根據實際調查發現，除了燕郊地區以外，不少二三線城市市場反而呈現上升趨勢。樓市的火爆也傳導到土地市場，二三線城市土地住宅明顯升溫。

中原地產數據統計顯示，5月全月，全國單宗地塊超過5億的成交合計102宗，這其中溢價率超過50%的地塊有71宗，這71宗地塊里，高達87%分佈在二三線城市。溢價率超過100%的地塊合計45宗，其中有41宗出現在二三線城市，佔比高達91%。

在二三線城市中，燕郊樓市是歷來樓市調控周期都值得觀察的樣本。該地區目前具有大量二手房，同時也有不少投資客。

從以往調控周期看，隸屬於河北省三河市的燕郊樓市都是一個非常值得觀察的晴雨表。該地區對樓市調控的反應快於其他地區。而自3月以來，燕郊也受到廊坊地區多輪調控影響。

3月21日，河北廊坊出台政策，按照廊坊市房管局等多部門聯合出台的《關於進一步加強房地產市場調控的意見》，此次實行住房限購的區域為廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於30%；對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業性個人住房貸款。

6月2日，廊坊市進一步加碼調控措施，再度出台《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房。此外，意見還提出，要嚴格落實地方政府主體責任。建立房地產調控聯席會議制度，努力把房價穩定在2016年10月的水平，確保環比不增長。

相比其他環京城市，燕郊開始出現比較明顯的較大降幅。根據鏈家網多個項目成交數據對比，燕郊普遍出現3000-4000元/平方米的下降。鏈家燕郊多位中介人員也證實，燕郊樓市進入明顯的調整階段，購房者觀望情緒明顯。而一些著急用錢的業主開始降價拋售房產。

張明(化名)於今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8萬元/平方米購置了一套小兩居商品房。但近期，他發現，同樣的戶型成交價已經跌至2.5萬元/平方米。

鏈家一位中介人員注意到，此次廊坊市發布的《意見》稱，「努力把房價穩定在2016年10月的水平，確保環比不增長。」該人士稱，據他觀察，燕郊不少二手房小區已經跌回到2016年10月水平。21世紀經濟報道記者查閱鏈家網公布的成交單價看也驗證了此說法。

中原地產分析師張大偉認為，燕郊的二手房市場體量更大，而其他地區樓市基本都是最近兩年發展起來的，所以可售的二手房數量不多，大部分物業都還沒有房本。燕郊已經發展十幾年，新建住宅已經很少，大部分業主已經有房本可以再上市。另外，從價格方面看，燕郊是環京區域價格最高漲幅最大的，很多早期進入的投資客成本非常低，這使得投資客即使減少部分收益拋售，也依然可以獲得較高利潤。但與之不同的是，環京其他區域的投資成本相對較高，所以當地樓市所呈現的博弈時間會比較長。