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二三線城市調控再接力 燕郊樓市率先降溫

二三線城市調控再接力 燕郊樓市率先降溫

自6月以來,繼一線城市加強調控后,二三線城市再度開啟新一輪調控。包括溫州、佛山、廊坊、邢台等城市陸續發布調控措施。

三線城市房價上漲速度超過一線是最近三線政策高發的主要原因。根據國家統計局公布數據顯示,三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,4月份比3月份擴大0.4個百分點。另外,根據實際調查發現,除了燕郊地區以外,不少二三線城市市場反而呈現上升趨勢。樓市的火爆也傳導到土地市場,二三線城市土地住宅明顯升溫。

中原地產數據統計顯示,5月全月,全國單宗地塊超過5億的成交合計102宗,這其中溢價率超過50%的地塊有71宗,這71宗地塊里,高達87%分佈在二三線城市。溢價率超過100%的地塊合計45宗,其中有41宗出現在二三線城市,佔比高達91%。

在二三線城市中,燕郊樓市是歷來樓市調控周期都值得觀察的樣本。該地區目前具有大量二手房,同時也有不少投資客。

從以往調控周期看,隸屬於河北省三河市的燕郊樓市都是一個非常值得觀察的晴雨表。該地區對樓市調控的反應快於其他地區。而自3月以來,燕郊也受到廊坊地區多輪調控影響。

3月21日,河北廊坊出台政策,按照廊坊市房管局等多部門聯合出台的《關於進一步加強房地產市場調控的意見》,此次實行住房限購的區域為廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規定,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%,包括新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購買第1套住房,申請商業性個人住房貸款的,首付款比例不低於30%;對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的,首付款比例不低於50%,包括新建商品住房和二手住房;對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭,暫停辦理商業性個人住房貸款。

6月2日,廊坊市進一步加碼調控措施,再度出台《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(下稱《意見》),《意見》指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的,限購1套住房。此外,意見還提出,要嚴格落實地方政府主體責任。建立房地產調控聯席會議制度,努力把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。

相比其他環京城市,燕郊開始出現比較明顯的較大降幅。根據鏈家網多個項目成交數據對比,燕郊普遍出現3000-4000元/平方米的下降。鏈家燕郊多位中介人員也證實,燕郊樓市進入明顯的調整階段,購房者觀望情緒明顯。而一些著急用錢的業主開始降價拋售房產。

張明(化名)於今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8萬元/平方米購置了一套小兩居商品房。但近期,他發現,同樣的戶型成交價已經跌至2.5萬元/平方米。

鏈家一位中介人員注意到,此次廊坊市發布的《意見》稱,「努力把房價穩定在2016年10月的水平,確保環比不增長。」該人士稱,據他觀察,燕郊不少二手房小區已經跌回到2016年10月水平。21世紀經濟報道記者查閱鏈家網公布的成交單價看也驗證了此說法。

中原地產分析師張大偉認為,燕郊的二手房市場體量更大,而其他地區樓市基本都是最近兩年發展起來的,所以可售的二手房數量不多,大部分物業都還沒有房本。燕郊已經發展十幾年,新建住宅已經很少,大部分業主已經有房本可以再上市。另外,從價格方面看,燕郊是環京區域價格最高漲幅最大的,很多早期進入的投資客成本非常低,這使得投資客即使減少部分收益拋售,也依然可以獲得較高利潤。但與之不同的是,環京其他區域的投資成本相對較高,所以當地樓市所呈現的博弈時間會比較長。

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