住建部又要放大招？買房租房或迎來重大利好

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5月19日，首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（徵求意見稿）開始向社會公開徵求意見。

這個「徵求意見稿」最大的看點，是對「房屋租賃」的各方，進行了詳細的權責界定，它昭示著房地產即將開啟一個新時代：租賃時代！

財經作家劉曉博認為，要讓無房者安心租房，必須解決兩個問題：第一，保護租房者的合法權益，解決房東過於強勢的問題；第二，政府的公共資源，要向租房者開放。也就是說，不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。而上述條例，主要就是解決這兩個問題的。

我們先看看，有了這個條例，租房者將獲得哪些紅利：

1、出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。

2、出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。

3、住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

4、鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。

5、當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

6、住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。

7、辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利。

8、出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。

9、未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。

10、出租人在租賃期限內不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改結構等）

11、出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住。

經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。

這個條例也不是單方面給租房者擴張權利，也對他們進行了很多要求，比如不能未經業主同意擅自轉租，不能擅自改動房屋結構，必須按時支付房租等。

財經作家劉曉博認為，要想真正開啟「租賃時代」，僅僅讓房東讓渡權利是遠遠不夠的，核心是政府要賦予租房者更多的權利。說白了，就是讓租房者可以享受到購房者、戶籍人口同樣的公共資源、公共服務。

細度這份「徵求意見稿」，我們能發現一個有趣的現象：國家事實上鼓勵你當「二房東」，這將洗白一個「灰色行業」。

「條例」的第十六條規定：

承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當徵得出租人的書面同意。自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。具體規模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

「條例」的第十一條還規定：

鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。

上述兩條的規定，事實上為「二房東」這個「灰色行業」變成「合法行業」創造了有利條件。你可以從企業那裡租賃較長期限的房子，然後按照條例的規定，只要「一房東」允許，你就可以轉租，甚至做房屋的改造，而且受到「條例」的保護。

在住房銷售環節，意見稿著重規範了開發商為炒作房價而採取的捂盤惜售行為。明確提出，房地產開發企業取得預售許可后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部准售住房及每套住房價格，並對外銷售。

12個銷售行為被明令禁止，包括：

發布虛假房源信息和廣告；

通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；

不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；

捂盤惜售或者變相囤積房源；

不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等。

目前，房地產中介服務機構約有6.8萬家，從業人員將近100萬人。中介行業在為住房交易作出貢獻的同時，也存在各種各樣的問題。為加強房地產中介行業管理、規範服務行為，意見稿從規範機構設立和從業人員管理、規範房源信息發布、規範收費行為等方面作出了具體規定。

針對房地產經紀機構和從業人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，意見稿規定了不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購房融資、為當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為。對違反這些規定的經紀機構和從業人員，將給予暫停合同網上籤約許可權、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

值得注意的是，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務，不適用該條例的規定。

事實上，由於一二線樓市降溫，今年部分城市地產中介已經主動進行了一輪價格調整。據多家媒體報道，北京各中介門店普遍下調了中介費。鏈家多個門店的中介費比例已從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店中介費比例由2.5%降至2.0%，房天下門店中介費比例已降至0.8%。

劉曉博補充，要想讓無房者安心過租房的日子，還應該控制貨幣發行量，真正抑制資產價格的泡沫。否則，房子仍有拿來是「炒」（保值增值）的可能。

「春江水暖鴨先知」，2015年「中央經濟工作會議」之後，部分開發商已經開始布局租賃市場，增持可租賃的房屋。未來在大城市，房屋租賃將成為一個新興的、龐大的產業。

值班編輯：黃 稀投訴反饋：[email protected]

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