未來房地產市場的新機會

現在市場上流傳著諸如「黃金時代結束」、「下半場」、「個位數」等一些說法，但我還是堅定看好房地產的發展。任何行業都有周期、有波動，上行是釋放需求，下行是釋放風險，這是規律，是好事。應對當前的「強調控」、「強監管」，我們應該保持好心態，順勢而為。階段性的「收一收、緊一緊」，是為了今後的可持續發展。

從中長期看，我認為國內房地產是有諸多機會的。環境的變化，一定會造就很多新的機會。

第一，行業整合帶來的機會。一個行業要走向高級化，整合是必經之路。整合的過程，是優勝劣汰的過程，是行業集中的過程，也是企業蛻變的過程。從2014年末至2017年上半年，國內百強房企的份額提升了近20個百分點，達到58%。我們認為，未來3-5年，將迎來新一輪的大整合，在大整合中，不僅是「大魚」吃「小魚」，還會有「大魚」吃「大魚」，頻度、規模都會更大。雖然我們常說「強者恆強」，但並不意味著大房企就可以高枕無憂！過去9年，全國百強房企榜單的換血率近6成。今後幾年，百強中仍會有企業進進出出。

對於優秀而敏銳的房企來說，整合是實現彎道超車、跨越式發展的好機會。這種機會，不僅僅體現為版圖的擴張，還有競爭力的重構，從優秀走向卓越。

第二，城市更新帶來的機會。這是一個大風口。縱觀近年國務院、國土部門及各地方的土地政策和規劃，「盤活存量」均是題中之義。比如上海，要求2020年後，規劃建設用地規模為」零增長「。而深圳，早在2012年，存量用地規模就超過了新增用地。武漢、鄭州等二線城市，力度則相當之大。城市更新的大潮正在來臨，這將是一個數萬億的市場。

這其中，我們可以多關注下租賃市場。大家可能覺得這一塊目前不是很賺錢，那是因為法律、制度條件還不到位。國內租賃市場的潛在需求是非常大的，一旦條件到位，市場走向規範化，需求就會爆髮式增長，並且呈現集中化。現在國家正在為租賃市場發展創造條件，我相信，在不久的將來，一定會有房企率先嘗到甜頭。

第三，城市群發展帶來的機會。從國外的規律來看，城市群的形成，會直接帶動人口、產業、資金等聚集，能影響和決定一個城市的興衰。在，區域發展很不平衡，城市群效應的影響會超過任何一個國家。各大房企，也包括我們金融機構，應把區域戰略提到最高級。

國內而言，長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、海西等城市群，以及「一帶一路」、雄安新區、粵港澳大灣區等國家戰略高地，無疑都孕育著巨大的商機，這是我們深化布局的主戰場。在這基礎上，如果還要對具體的城市做出選擇，我個人比較看重兩個條件：一是城市的產業導入，二是城市的交通網路。我認為，一個深處城市群腹地，同時又具備先進產業支撐、能與周邊城市快速交匯的城市，是很值得我們優先投資、重點投資的。

第四，居民生活進化與消費升級帶來的機會。我們的開發商非常幸運，因為房子是居民生活最重要的空間，同時佔據了居民一生的消費時間。人們對豐富、便捷、智能、綠色的理想生活有著無限追求。未來的房子，不僅僅是作為居住空間存在，而將成為覆蓋居民全消費領域、全生命周期的生活平台，是諸多社會活動的接入口。眾多的開發商，則有望成為城市配套服務的提供商，成為居民生活資源的整合者。移動互聯、物聯網、大數據等技術的發展，將加速這一進程。

參與、助力居民的生活進化與消費升級，是對房地產供給側改革做出的重大貢獻。這將是一片巨大的藍海。

以上這些機會，不僅對房地產企業有意義，對我們金融機構也非常重要。為順應未來形勢，抓住發展機遇，平安銀行擁有兩大優勢，可為客戶所用：

一是事業部專營體制優勢。平安銀行地產金融事業部成立於2013年，專註服務於房地產企業。作為全國性平台，下設27家分部，覆蓋42個主要城市，現已形成了「商行+投行+投資」的全功能業務體系，涵蓋了開發貸、結構化融資、地產基金、債券承銷、資產證券化、供應鏈融資、併購金融、現金管理等各類產品。我們與百強房企的合作覆蓋率已達71%，在土地獲取、項目併購、城市更新、一二級聯動等方面探索出了很多的成功模式，得到了客戶的充分認可。所謂專業化，就是要高效地為客戶提供最好的產品和解決方案，助力客戶目標達成。這是我們一直所追求的。

二是集團綜合金融優勢。平安集團擁有銀行、信託、保險、基金、證券、資管等全牌照，覆蓋了房企融資的幾乎所有渠道。目前，平安集團正實施「房生態」戰略，在內部打通信貸、股權、基金、債券等資金渠道，打通房企上下游產業鏈，形成完整的地產金融圈。從拿地開始，到開發、銷售、運營及後端的業主，均可提供全流程的定製化服務。尤其在當前的政策形勢下，原有的一些資金渠道受阻、額度受限，給房企融資帶來了新的壓力，而依託平安的「房生態」系統，能較好地緩解這種壓力。

今後，在與各大房企的合作中，我們希望能把平安的專營體制和綜合金融的組合優勢發揮到最佳，以更加專業、全面、高效的方式服務好大家，為客戶創造更大價值。同時，我們也很歡迎與房企客戶、各金融機構深化交流，共同探索新的合作模式，共同引領行業進步。

（本文根據平安銀行地產金融事業部劉湣棠總裁在某房地產論壇上發言整理。）

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