東莞多個樓盤調低備案價 售樓部人氣有所回升

  東莞樓市轉暖了沒有?今年樓市會向左走還是向右走?深圳人還會來東莞置業嗎?要回答這些問題,要去哪裡調研呢,答案就是「臨深」。近兩年來,深圳客如潮水般湧進來,助推東莞樓市成交量屢創新高,價格上調,而東莞出台樓市新政后,深圳客的觀望,又讓樓市成交量明顯下挫。可以說,深圳客對東莞樓市走向的影響是不可迴避的,而今年深圳客對東莞樓市到底持怎樣的態度,是積極入市還是繼續觀望,臨深一線的市場,無疑具有風向標的意義。可以說,今年東莞樓市走勢如何,還看臨深。近日,本報記者走訪了臨深一線樓市,了解最新市場行情。

  看價格

  調備案價推特價房,試探市場

  價格,是消費者最關心的問題,記者走訪市場了解到,近期臨深片區有多個樓盤或調低備案價,或推出特價房,甚至有的直接給出折扣。

  其中,備案價的調整空間多則近三千元,如塘廈德洲城。據了解,德洲城2棟商業住宅樓201房,戶型為88.26平方米二房二廳二衛,2017年1月16日最新備案價為23524元/平方米,與2016年10月10日26133元/平方米的備案價相比,一平方米下調了2609元。

  少的也有一兩千元,如黃江中信·紅樹山、塘廈卓越·蔚藍山等。據悉,中信·紅樹山10號住宅樓602房,戶型為83.94平方米三房二廳一衛,2017年1月18日最新備案價為22132.2元/平方米,與2016年11月4日24041.95元/平方米的備案價相比一平方米下調了1909.75元。卓越·蔚藍山6幢2單元2002房,戶型為83.47平方米一房一廳,2017年2月13日最新備案價為26561.9元/平方米,與2016年10月14日27759.94元/平方米的備案價相比,一平方米下調了1198.04元。

  推特價房也是當前臨深片區開發商比較喜歡使用的一種營銷方式。據了解,鳳崗恆大·綠洲於2月26日推出了10套特價房,每套房總價直減20萬元左右。黃江光明國際也於2月18日推出了12套特價房,戶型為104平方米和90.35平方米洋房,房源均位於2棟,最高可減少25萬元。

  直接給折扣的樓盤也有,如春暉國際。春暉國際銷售人員告訴記者,不同單位折后價不同,項目整體的折后均價約為24000元/平方米左右。

  業內人士表示,目前部分臨深片區開發商正在採用小批量推貨,同時優惠促銷的方式,以試探市場。

  看人氣

  人流逐漸回升

  與2015年-2016年的高峰期相比,一線臨深的各個鎮街在售項目的人氣要下降不少,但跟三個月前相比,據多個樓盤現場的反饋,又明顯回暖很多。

  2月26日,記者到鳳崗踩盤發現,周日下午3時許,半個多小時的時間,錦龍·灣畔花園營銷中心裡來了6批客戶來看房,有一批客戶最後到洽談區落座洽談。「去年10月份之前,周一到周五工作日,一天至少也有30來批客戶來訪;周末來的人就更多了,百八十批都是尋常的事。最火的一天接待了將近200批客戶。現在跟那時候相比,遠遠不如。現在周末如果不是正好在做聯動的話,一天四五十批客戶就算是不錯的了。」錦龍·灣畔花園一售樓員坦言。

  塘廈、樟木頭等鎮街在售樓盤同樣遇到了類似的情況。位於塘廈的春暉國際城、德洲城,位於樟木頭的香樟1號等項目的工作人員告訴記者,在2016年10月新政之前,項目每天的客流量是以百計,而現在大多是兩位數。

  雖然客流量比起2015年-2016年高峰期時下降明顯,但從業者都告訴記者,現在不管是客流量還是成交量,相較於2016年10月之後至2017年春節前,已經有了明顯的起色。「市場明顯回暖了。」東莞市德洲美林房地產開發有限公司副總經理朱廷勇告訴記者,現在德洲城的成交,比起2016年10月,可以說是翻了幾倍。深圳市天為房地產顧問有限公司董事總經理李寶柱則向記者表示,他們在樟木頭、沙田等鎮街都有代理樓盤項目,從樓盤現場的客流來看,和2016年10月前是沒法比的,但比起春節前,卻是已經有了明顯的起色。「現在還是淡季,接下來這種回暖的跡象應該會越來越明顯。」

  合富輝煌東莞公司市場研究部副總經理李興旺也向記者表示,從近期的成交反饋來看,臨深片已經有了明顯的上升跡象。記者從東莞市房產管理局公眾信息網銷售排行榜上看到,3月第1天,截至18:00,東莞住宅成交備案248套,排在前十的成交項目,有6個項目位於一線臨深鎮街的塘廈、鳳崗、虎門。

  看趨勢

  新增供應 有助於促進需求釋放

  人氣逐步回升。這無疑是臨深片開發商欣喜的消息,這是短暫現象還是會繼續向好呢?

  對此,行內人士的觀點並不完全一致,但大部分業內人士都認可:市場需求存在,是否能刺激消費釋放,要看供應和價格。

  春暉國際城項目有關人士告訴記者,莞深融城大趨勢是大家都認可的,從目前項目現場反饋來看,深圳客置業東莞的需求還是有的,而且近期來塘廈看房買房的置業者完全是剛性需求為主導,這實際上也意味著區域需求的穩定性,「對於剛需置業者來說,房子是必需品,臨深片的價格相比深圳依然具有非常大的誘惑力。」再加上交通利好,臨深片整體形象的提升,臨深片的勢頭還是可以看好的。但樓市能否快速回歸火熱狀態,該人士認為,需求雖然存在,但區域的成交還是會受到供應等方面的影響。僅就塘廈而言,年內新增供應有三四千套單位,新增供應量帶來的影響,會促進需求的釋放。「需求存在,沒有供應,會造成需求的外流,而有了供應,反而可以佔據更大的蛋糕。」

  記者了解到,目前臨深鎮街的新增供應出現了分化,鳳崗、長安等鎮街新增供應量相對有限,塘廈、常平、黃江的新增供應量則後勁相對比較足。東莞中原市場研究部數據顯示,2017年東莞市場潛在新增供應量達947萬平方米,加上438萬平方米存量,總體供應達1385萬平方米。其中,後市臨深板塊佔比約五成,仍將是東莞供需主力,虎門、塘廈、常平分別以89萬平方米、81萬平方米、77萬平方米位居前三位。

  李興旺則向記者表示,深圳客外溢東莞的需求確實是存在的,這一點從目前臨深鎮街的成交回暖可以看出來。但年內是否可以熱度飆升,還是得看臨深的價格是否能穩得住。

  聯動觀察

  多個樓盤再次啟動二、三級聯動

  2016年臨深片區市場紅火,有不少客戶是通過二、三級聯動拓展的,記者了解到,為了拉動深圳客,目前臨深片區的在售樓盤,不少再次啟用二、三級聯動。

  「臨深片區的二、三級聯動並不是一直都在開展的,而是有其階段性。2015年,深圳出台了3·30新政,同時東莞這邊提出去庫存,因此,這一年臨深片區的很多樓盤都啟動了二、三級聯動。到了2016年,部分開發商庫存去得差不多了,心態就變了,就取消了二、三級聯動。到了今年年初,眼看市場仍比較冷淡,而且四五月份馬上就要有大批新品上市,部分手頭貨量比較多的開發商,為了趕快出貨,就又啟動了二、三級聯動。」深圳市天為房地產顧問有限公司董事總經理李寶柱表示,取消和啟動二、三級聯動,反映了臨深片區開發商的心態變化。

  深圳市悅眾地產策劃代理有限公司正在與房多多等公司合作開展二、三級聯動,幫助一些臨深片區樓盤拓展深圳客,其總經理黃石重告訴記者,去年國慶調控之後,二、三級聯動效果下滑得比較厲害。「現在採用二、三級聯動的樓盤,拉來看房的深圳客,與去年國慶之前相比,最少減少了30%。」

  「開年之後,臨深片區樓市還是比較冷,因為2月份剛好是春節之後,臨深大部分樓盤都還沒有釋放出來;部分釋放出來,可能價格方面超出了預期,深圳客戶還是比較觀望,還想等開發商推出優惠活動,或者其他的降低購房成本的措施。我們家家順預計3月份開始二、三級聯動,應該會慢慢找回過去的溫度。」深圳市家家順控股集團有限公司營銷副總裁郭鳳敏說道。

  「跟限購之前比,二、三級聯動拉來的深圳客確實萎縮了不少。舉個例子,某個臨深樓盤,去年10月份之前每個月都有七八百批深圳客來看房,應該是去年五六月份的時候,最火的一天甚至有180來批深圳客。現在二、三級聯動拉來的深圳客已經萎縮到了原來的1/3。」 李寶柱坦言。「雖然二、三級聯動的效果有所降低,但是臨深片區的樓盤基本上都還是選擇了二、三級聯動,因為二、三級聯動仍是拓展深圳客的有效手段,而且與去年10月、11月低谷時相比,目前二、三級聯動的效果已經好了很多。做了二、三級聯動,還是可以拉來一部分深圳客的。」

  現場踏訪

  鳳崗:樓盤推特價房吸引深圳客

  鳳崗樓市,多是一些銷售了有一段時間的老盤,近期入市的新盤較少。

  2月26日14時35分左右,記者來到了位於鳳崗雁田村田北路、大運新城新世紀英才學校旁的錦龍·灣畔花園。據了解,該項目已於2015年10月26日開盤,目前主推三期31、33棟。

  值得關注的是,錦龍·灣畔花園營銷中心外的臨時停車場上停的車,車牌大多以「粵S」打頭,只有不到三分之一是「粵B」的。「現在深圳客戶不如以前那麼多了,相反,東莞本土來看房的越來越多,只是成交不如以前。老實說,還是深圳客戶的購買力更強些。深圳客戶來鳳崗買房的需求是存在的,而且還不小,只是因為一個限購政策和一個觀望心態,很多深圳客戶都還沒有把需求變成買房的實際行動,因此,我認為,未來深圳客戶該來買的還得來買。實際上,現在就已經有不少深圳客戶不通過中介聯動自己來看房了。」錦龍·灣畔花園一售樓員如是說道。

  非止錦龍·灣畔花園,鳳崗樓盤中深圳客相對減少已成普遍現象,為了拓展深圳客,聚攏人氣,開發商們也是各顯神通。2月26日16時許,記者進入恆大·綠洲營銷中心后發現,裡面正在舉行「放飛夢想 幸福翱翔」首屆風箏文化節,同時推出10套特價房,吸引了二三十批客戶到訪,其中約三分之二來自深圳。

  塘廈:項目集中,待推新盤不少

  從莞深高速林村出口轉進來,便可以看到一個正在建設中的樓盤,這是將於年內入市的星河時代花園,也是星河集團入莞的第一個項目。從星河時代花園走林電路,經過金地仟百匯,進入環村路,幾分鐘車程就到了德洲城。距離德洲城不過三五分鐘車程,便是片區在售的另一個項目——春暉國際城。距春暉國際城車程約5分鐘,有另一個在建中的項目——年內待推的天悅中央廣場。兩個在售項目,與兩個待售項目,再加上一個已售完的金地仟百匯,塘廈的新興板塊——林村,儼然是年內塘廈片區的主要新增供應片區。林村與塘廈另一個在售項目比較集中的片區——大坪片區其實車程也不過10多分鐘。記者走訪兩大片區看到,年內塘廈的新增供應不少,天悅中央廣場、星河時代花園、卓越蔚藍山三大全新項目將在年中至第三季度陸續入市。

  片區的開發熱火朝天,項目現場的人氣卻稍顯低迷。記者到塘廈現場走訪的時間是周一,在記者到達德洲城和春暉國際城兩項目現場時,並沒有看到來訪的置業者。德洲城項目銷售人員告訴記者,這是因為當天是周一,如果是周末,現場來訪客流量會大得多。「平時可能十來批客,周末會有三四十批。」來訪者有三級聯動帶來的客人,也有自己來看樓的。對於現場價格優惠,銷售人員表示目前售價比此前下調了,目前項目的折后均價約為22000元/平方米左右。春暉國際城項目銷售人員則告訴記者,項目現有貨量不多,沒有做什麼推廣,目前現場折扣也沒有什麼變動。「不過近期我們項目可能會推出特價房單位,有興趣可以到時來看看。」

  聽聲音

  綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁

  東莞臨深片區與深圳是一個區域整體

  深圳與東莞臨深片區整體是個國際都市圈概念。深圳的能量遠遠超過深圳的行政範圍,近幾年東莞臨深片區與深圳關係愈發密切,就是按照國際都市圈概念,它就是一個城市。從區域經濟整合來看,深圳和東莞臨深片區就是一個大的區域,「一損俱損,一榮俱榮」。近兩年隨著深圳房價飆漲,東莞臨深片區房價也水漲船高。如今東莞為了房地產健康發展,實行限購,將部分深圳客戶擋住了,臨深片區樓市肯定要回調。

  東莞市德洲美林房地產開發有限公司副總經理朱廷勇

  塘廈今年不會差

  塘廈這兩年的供應都很均衡,不斷有新盤老盤交替供應,沒有供應的大爆發,也沒有出現斷檔的緊張,而需求始終保持旺盛,塘廈的二手房交易量在全東莞也是排前三位,可以說塘廈市場相當成熟,發展也是比較良性的。而塘廈近期的交通利好不斷,除了深圳外環線+從莞深高速的疊加影響力之外,高鐵站開工,也給區域樓市注入了強心劑,這些利好,都會進一步推動塘廈樓市的發展。

  卓越集團東莞公司總經理助理 逄臻

  向北置業是深圳客的最佳選擇

  與深圳比較,塘廈無論是空間距離還是時間距離,都是深圳北拓的最佳承接地。再者,塘廈作為莞深融合的先行試驗區,產業、交通等已經實現了一體化,然而目前塘廈的價格仍然與深圳有一定差距,這就好比五年前的龍華一樣,卓越來到塘廈看中的就是其將來的發展潛力,畢竟深圳地少人多,向北發展已經勢在必行了,塘廈就是下一個龍華。

  在深圳,有七成常住人口仍然尚未置業,而面對深圳高房價以及供應的稀缺,供需矛盾日趨激烈,因此深圳的置業外拓已是定局。深圳的地理形狀是東西狹長的,南北卻相對較短,目前向北是深圳客戶最佳的選擇。

  東莞市星河時代花園營銷策劃部負責人敖志華

  臨深一線是發展首選

  進入東莞一直是星河布局珠三角的一個戰略部署,我們向西進入了珠海中山,向東進入了惠陽惠東,向北發展就是東莞了,而臨深尤其臨深一線,是我們的首選,塘廈作為莞深同城的門戶,當然是重中之重。而且塘廈具有很多先天優勢,如承接深圳的產業外溢,贛深高鐵落地,本地的山水資源等等。

  塘廈鳳崗在售項目鏈接

  恆大·綠洲

  開發商:恆大地產集團有限公司

  地段:鳳崗龍平西路與宏盈路交會處

  總建築面積:約25萬平方米

  主力產品:54平方米一房,80平方米二房,90-136平方米三房

  售價:27000-28000元/平方米

  三正·瑞士公館

  開發:東莞市三正雁田房地產開發有限公司

  地段:雁田大運中心(三正·瑞士半山西南500米)

  主力產品:99-134平方米三至四房,181-203平方米聯排別墅

  售價:洋房23000-25000元/平方米,別墅42000-46000元/平方米

  祥利·上城

  開發商:東莞市鳳崗房地產開發有限公司,東莞鳳崗天保花園建造有限公司

  地段:鳳崗永盛大街與觀天路交會處

  主力產品:84、108平方米三房二廳二衛

  售價:均價26000元/平方米

  卓越蔚藍岸

  開發商:卓越集團

  地段:東莞塘廈橋隴社區

  總建築面積:約11.78萬平方米

  主力產品:98-118平方米的3-4房及27-45平方米公寓

  德洲城

  開發商:東莞市德洲美林房地產開發有限公司

  地段:東莞塘廈鎮塘廈大道北

  總建築面積:約100萬平方米

  主力產品:35-60平方米公寓,77-128平方米洋房

  售價:折后均價約為22000元/平方米

  春暉國際城

  開發商:東莞新亞洲工業城開發有限公司

  地段:東莞市塘廈鎮林村春暉路1號(新洲東街)

  總建築面積:一期約14.4萬平方米

  主力產品:92-116平方米的三到四房

  售價:折后約為24000元/平方米