樓市究竟有多瘋狂?樓市調控三大變化你必須知道

編者按：據不完全統計，截至目前，全國已有45個城市限購，除了增加限購區域、限制購買套數、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規政策外，甚至，國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制。

導讀：

多地樓市調控政策接二連三 炒房虛火冒頭就打

住建部：整治房企和中介操縱市場價格等違規行為

樓市到底有多瘋?本輪樓市調控三大變化你必須知道

多地樓市調控政策接二連三 炒房虛火冒頭就打

北京市此次調控是在供需兩端發力，不僅僅是抑制不合理需求，也同時增加供給滿足合理的需求

新一輪樓市調控政策將對緩解市場恐慌情緒、穩定市場、平抑房價起到積極的作用，並彰顯政府控房價、穩樓市的決心

近來，熱點城市樓市調控措施不斷加碼升級。北京近幾日接連不斷出台樓市調控措施。千里之外的福州、杭州、廈門也於28日晚相繼推出房地產調控新政。

其中，福州規定，福州市5城區戶籍居民家庭購買第二套住房，非本市5城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產證未滿2年的，不得上市交易。杭州規定，杭州本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區域內限購一套住房，增設對戶籍由外地遷入4縣(市)(即：淳安、建德、臨安、桐廬)的居民家庭購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在杭州本市市區範圍內購買住房。廈門規定，對無法提供購房之日前4年內在本市逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。同時，廈門開始執行「認房又認貸」的差別化住房信貸政策。

北京新一輪樓市調控從3月17日的二套房貸款比例調高開始，普宅和非普宅的首付款比例達到迄今最高的60%和80%；隨後，又推出「認房又認貸」的措施，有過購房貸款記錄的，均按二套房首付比例執行；為了抑制近些年通過「假離婚」降低首付和貸款利率購房的風潮，又規定離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行；針對非京籍購房家庭，從過去的「連續5年(含)以上繳納個稅」，要求連續60個月納稅記錄；商辦類項目開始限購，個人購買需滿足名下在北京無房和商辦類房產記錄，在北京連續繳納5年社保或個稅；為遏制學區房炒作現象，今年幼升小將繼續擴大多校划片，並通過隨機搖號的方式確定具體學校學位。

此外，北京市有關部門還約談10家主要房產中介機構，要求禁止炒作天價房、學區房等；禁止囤積房源,哄抬房價。北京市住建委相關負責人表示，一旦發現中介機構或經紀人參與炒房、哄抬房價，將逢「漲」必查、逢「炒」必辦。

北京市近期出台的一系列房地產市場調控措施可謂層層加碼，招招直指投資投機性需求，抑制房價過快上漲的目的十分明確。「北京各區拿地未開工的項目還有很多，開工未入市的也很多，加快調度，迅速形成供給，未來不低於20萬套的供給會釋放出來。」北京市房地產協會秘書長陳志表示，北京市此次調控是在供需兩端發力，不僅僅是抑制不合理需求，也同時增加供給滿足合理的需求。

針對多地相繼出台調控措施明確，新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。中原地產首席市場分析師張大偉表示，一般來講，購買新建商品住宅從購房到拿到產權證需要一段時間，再加上產權證要滿2年方可交易，往往需要好幾年才能交易。出台這種限制交易的舉措，正是為了遏制短炒現象。

此外，杭州市國土資源局發布土地新政：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施程序。

其實，今年以來，出台樓市調控措施的不僅限於一二線熱點城市，環熱點城市的河北多地，江蘇、安徽等城市甚至縣城，以及其他省份的非傳統熱點城市，都為了抑制房價過快上漲，避免投機投資性需求過度進入樓市出台了調控措施。

業內專家普遍認為，新一輪樓市調控政策將對緩解市場恐慌情緒、穩定市場、平抑房價起到積極作用，並彰顯出政府控房價、穩樓市的決心。(經濟網)

住建部：整治房企和中介操縱市場價格等違規行為

住房城鄉建設部29日要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構壟斷房源，操縱市場價格等三類違法違規行為。

住建部29日舉行整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議，要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。同時，要求各地配合金融主管部門繼續嚴肅查處「首付貸」和其他資金違規進入房地產市場的行為。

住建部在會上通報了近期各地查處的30家違法違規房地產中介機構和開發企業。這是繼去年住建部連續三次通報96家違規房企之後，再次集中公開曝光違規房企名單。

這30家企業包括北京存房房地產經紀有限公司、北京搜房網路技術有限公司武漢分公司、上海弘錦房地產經紀事務所、杭州美園房地產代理有限公司、廣州競宇金融服務有限公司、深圳市富馳房地產開發有限公司、河北佳興房地產開發有限公司、惠州市大亞灣慶祥實業有限公司等。

住建部要求各地始終保持高壓嚴查態勢，持續打擊違法違規行為，依法從嚴從重處理，進一步凈化市場環境，切實維護群眾合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。(新華網)

樓市到底有多瘋？本輪樓市調控三大變化你必須知道

房價到底有多瘋狂？

國家級貧困縣安徽臨泉縣也對房價進行了限制！

據不完全統計，截至目前，全國已有45個城市限購，除了增加限購區域、限制購買套數、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規政策外，記者發現，北京、廣州、廈門等城市出台了之前沒有過的新政，甚至，國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制。

那麼，高房價的根源到底是？限購是不是最好的辦法？的房地產市場到底會不會崩盤？本文對這三個問題進行嘗試了解答。

本輪樓市調控三大變化不容忽視

近日，關於限購的新聞鋪天蓋地，在此就不一一羅列了。不過，此次限購潮中出現了不少「新打法」，記者對之前沒有過的新政和現象進行了簡單梳理。

3月17日，廣州新政：

本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。首次將「假離婚」進行炒房的人拒之門外。

3月24日，廈門新政：

本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年。新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

3月26日，北京新政：

開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。也就是說，「商辦」項目個人不得購買，北京的限購不僅僅局限於商品住宅項目了，這在歷史上是第一次。

3月29日，北京市發改委要求，開發商和中介不得炒作學區房、高價房，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

有意思的是，一般而言，房價可以在一定程度上反映當地經濟發展水平，限購政策一般都是出自經濟較為發達的地區。然而，3月23日，國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急限價，商品房均價不得超6000元。

根據《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓「限房價、控地價」實施意見》，2月份該縣商品房銷售均價6143元/平方米，較去年同期增長28%，其中，商業均價10358元/平方米，住宅均價5709元/平方米。

6000多元的房價，與一二線城市房價相比，或許顯得不高。但作為國家級貧困縣，這一數字就有些誇張了。

據該縣政府工作報告顯示，2016年，臨泉縣實現生產總值170億元，增長8%；城鎮和農村居民人均可支配收入分別達23170元和9380元，分別增長7.4%和9.2%。

城鎮居民一年可支配收入全部用來買房可以買4.06個平方，而農村居民一年只能買1.64個平方。

深圳中原研究中心認為，本輪調控潮和去年相比，有3個突出的特點：

1、進行調控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長三角、珠三角和環京城市圈為中心，周邊二三四線城市乃至熱點縣區均在調控隊列中，調控地理範圍的擴大成為本輪調控重要的特點；

2、調控範圍已經不僅局限於住宅類項目。商辦類項目也已經被納入調控範圍；

3、調控手段逐漸多樣化。此輪調控，各地政策已經不僅局限於限購限貸，對學位房、離婚問題、房屋贈予問題以及未成年人買房問題均作出調控規定，可以說哪裡有漲價趨勢，哪裡就有政策調控。

高房價的根源是什麼？

國內許多城市房價在接連打破一系列經濟常識與預期之後又「上天了」。

有人說，高房價正在透支實體經濟的活力，透支年輕人的夢想……到底應如何理性看待這瘋狂上漲的房價？高房價的根源在哪裡？

新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恆接受經濟學教育科研網採訪時曾表示，分稅制推出以後，地方政府大部分的財政都上交中央，許多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府對於地方政府財政撥款往往不能滿足地方建設發展的需要，所以地方建設很多還是依靠地方財政支撐。與美國不同，地方政府不能發公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會以土地作為抵押，通過土地財政獲取地方建設發展所需資金。因此，土地出讓價格越高，對地方財政就越有利。

鄧永恆介紹，幾年前他做過一個研究，發現地方政府在任期內的GDP業績以及他們對於環保建設的投資，與地方政府考核有很高的相關性。通過考察283個地級市市長、市委書記10年來的升遷情況，研究發現市長和市委書記的升遷概率與他們任職期間GDP增長業績有很大的正相關，而GDP的增長又受房地產繁榮的拉動。

清華大學與世界經濟研究中心主任李稻葵在今年兩會期間表示，國際經驗表明，房地產的「根」是土地財政。地方政府控制土地，通過賣地或開發來獲得收入。但在此過程，要明確地方政府需留出足夠土地財政收入，用以購置或控制一批房源，用較為平價的價格進行長期出租，支持本地經濟發展。

限購是不是最好的辦法？

一直以來，國內對房地產市場的調控主要通過限購的行政手段來實現。這些政策一定程度上增加購房難度，抑制了投機，但是政府對房地產採用限購的調控政策是不是最好的辦法呢？

鄧永恆表示，近年來出台了多套「降溫」政策，對這些政策的有效性做過跟蹤。研究發現在不少房市中，「降溫」政策出台六個月後，有半數以上出現了房價反彈現象，導致市價變得更高。

鄧永恆稱，政策的目標通常較短，往往通過行政手段進行調控，沒有一個長期的政策框架。2016年，是房地產的大牛市。不僅一線二線城市房價飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產投資的熱潮。同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房價已經連續3年下跌了。

鄧永恆表示，新加坡政府的房市宏觀調控政策就相對有的放矢。新加坡制定房市調控政策會兼顧老百姓 （603883行情資料評論搜索）對住房的可支付能力，通過政府各部門間的協調實現「提高住房質量，降低住房費用」的目標。

例如，新加坡有80%的住房屬於政府開發的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運用多次提高房產交易印花稅的方式，逐漸達到了有效調控其私房市場一度過熱，吸引了過量的投機、投資的問題。

的政策出台往往還存在「一刀切」的問題。二線房市供過於求，全國卻出台一視同仁的「去庫存」政策，導致一線房地產市場過熱。實際上，這與許多國際媒體問「房市是否會崩盤」犯了同樣的錯誤。

李稻葵今年兩會期間表示，房地產市場需要一個長期、有效的基礎性機制。但截至目前，只是採取了調控手段，如限購或調整對二套房、三套房的信貸政策，這並非治本之策。

從土地財政來看，李稻葵認為，地方政府一方面控制了土地財政，另一方面卻不持有和管理自己的房產，因此房地產問題不能得到解決。重慶模式是一個很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面「隨行就市」，用土地供給的多寡來控制土地價格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當一部分房產。

去年以來，房地產市場持續過熱也在一定程度上加劇資金「脫實向虛」風險。在李稻葵看來，避免經濟「脫實向虛」要從兩方面入手：

一是去「火」，當下金融業有「虛火」。目前不少剛性兌付的產品，給投資者帶來一個假象，認為這些投資品的投資對象風險很低，因此不願意直接投入到實體經濟中。

二是降成本，營改增之後地方政府的財政收入明顯下降。實際上，地方政府在過去很長一段時間內是推動民營經濟發展和幫助民營經濟發展減稅的主體。因此，建議在營改增后，適當給地方政府一些財政和稅收返還，讓地方政府用以扶持民營經濟。

的房地產會不會崩盤？

面對如此高的房價，很大比例的人只能「望房興嘆」。有不少人認為，高房價自有它存在的理由，的城鎮化水平遠未達到發達國家水平，因此房地產市場不存在崩盤風險，但也有一部分人認為，目前已經承受不起如此高的房價。

鄧永恆介紹，他曾與清華大學房地產研究所的吳璟教授及沃頓商學院的吉耶科(Joseph Gyourko) 教授合著了一篇論文，研究35個主要城市的情況，涵蓋了人口增長、失業率、工業發展、經濟增長等因素，再運用模型預測未來的住房需求。

研究發現，城市與城市間差異巨大，像北上廣深等一線城市大多存在供不應求的現象，因此這些城市的房價也居高不下。受供求關係、人口結構因素影響外，一線城市還有許多附帶的福利，比如教育資源、基礎設施等，這些都反映在房價裡面。除了有些二三線城市房市風險比較大外，鄧永恆認為一線城市的房市出現類似美國次貸危機那樣的崩盤概率較小。

北京大學滙豐商學院金融學教授、銀行 （601988行情資料評論搜索）業協會首席經濟學家巴曙松日前在「2017年觀點年度論壇」上表示，既認房又認貸在歷史上確實屬於比較大的調控力度，從歷史數據來看，一般市場短期會有所降溫。

巴曙松認為，短期內房地產危機爆發的可能性較低，但是要關注局部風險。的居民槓桿率未必那麼高，但是確實要注意這個風險，與國外成熟的經濟體相比，優勢就是居民負債率不高，但是也有劣勢，就是居民財富積累的存量小，承擔債務的能力是相對弱的。

不過他提醒，的房貸收入比這一指標出現了明顯的上升。

除此之外，巴曙松通過統計數據，結合目前的背景，總結了房地產市場新的趨勢：

一、成交量確實在下滑，熱點城市的需求短期內受調控的政策抑制，重點城市每周成交量的走勢開始呈現一定的回落；

二、土地供應受限，熱點城市供需缺口加大；

三、房價走勢平穩，熱點城市房價上漲壓力雖受調控抑制，但不容忽視；

四、充分流通：二手房已成為滿足熱點城市需求的主力；

五、租賃市場進入發展快車道；

六、信貸環境收緊，房地產開啟去槓桿：轉槓桿成效不明顯；

七、開發投資增速持續放緩。從統計數據看，房地產的開發投資、商品房銷售面積增速開始出現一定的回落；

八、開發企業集中度提高；

九、環一線城市圈效應進一步顯現：城鎮化發展到新階段。(券商)