首付貸捲土重來，投資者又該如何應對？

去年下半年，由央行等七部委出台新規，禁止房產中介提供「首付貸」業務。而本輪房產調控，嚴禁「首付貸」的監管態度也被重申。然而有媒體曝出，個別一線城市仍有房產中介違規協助提供首付貸。為了掩人耳目，中介公司還引入了合作擔保公司，假借「信用貸」、「消費貸」之名繼續活躍在二手房交易市場。

據媒體披露，在北京周邊，多個近期開盤的住宅、公寓以及商鋪都以「環北京經濟圈，高鐵30分鐘到北京，首付10%、開發商墊資，無息、無手續費，期限一般為1年-2年」等違規促銷方式再次「光明正大」、毫無避諱地回歸公眾的視線（9月5日《證券日報》）。

➤首付貸到底是什麼？又有什麼風險呢？

根據小懶的了解，首先，「首付貸」是通過相關機構，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的「貸款」，從而使購房支付能力不足或需資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例，繼而達到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產品。

換句話說，實際上就是把很多支付能力不足的投資者拉入了房地產市場，給這部分人放貸！

所以！！！一旦房地產市場的走勢出現逆轉，這些經濟水平和能力較差的投資者就很有可能產生違約風險，從而造成系統性的金融風險！

而且，大家應該有所了解，部分首付貸產品是由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來，部分首付貸是以個人消費貸款等科目由相關機構發放，其間當然就有不少遊離於現有監管體系的視野之外，潛藏並易誘發較大金融風險的隱患。

➤首付貸為何死灰復燃？背後的利益鏈是怎樣的？

去年下半年央行、銀監會等七部委聯合下發了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，嚴禁銀行金融機構及其他非金融組織提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，並規定不得向金融機構收取或變相收取返佣等費用。政策發布實施之後，「首付貸」受到打壓，在清理整頓中基本銷聲匿跡；並對抑制樓市泡沫、防範金融風險等方面發揮了一定作用。

然而，作為被監管部門嚴厲禁止的「首付貸」政策及清理整頓活動言猶在耳，可今天竟然仍故態復萌，其背後的利益鏈又是什麼？

對此，業內專家認為，首付貸能夠死灰復燃，主要有三個原因：

一方面，在各級政府出台並實施輪番嚴厲房地產調控政策下，各地的樓市呈現「價滯量縮」的狀態，開發商為了及時銷售房子，加之為了儘快回籠資金以作持續拿地之資本，不得已使出給購房者墊付「首付貸」下策。

如在河北廊坊某新開盤的公寓樓，開發商把「首付僅需10%，活動倒計時」直接打上了廣告語。這是一些房地產開發商為了吸引購房者、實現銷售的無奈選擇，因為按照銀行相關規定，商住兩用房子最低需要50%的首付款，開發商直接墊付40%，以使購房者達到銀行的首付規定以便辦理按揭貸款；且規定還款周期為兩年，不需要購房者付任何利息和手續費，對購房者形成了較大的誘惑力。

另一方面，對於房產中介機構來說，希望通過即將到來的「金九銀十」的傳統銷售旺季，推出「首付貸」等加槓桿行為，來鼓動更多的人購房置業。為了高額貸款中介費，不惜違規「牽針引線」。

如證券日報記者近日以購房者身份，暗訪調查了北京地區不同地段的多家房產中介，發現了不少違規現象。記者佯裝購房人，並向房產中介詢問，「我看中的房子，首付還差一些，能否提供墊資或者首付貸服務？」面對記者的問題，一家房產中介的工作人員表示：「沒問題，可以提供，但還需要了解一下具體情況再看怎樣操作。」。中介的工作人員表示：「名下沒有房產的話就需要做信用貸款了，我們和多家銀行都有合作，您的情況可以考慮分別和四家銀行申請四筆信用貸，每筆不超過30萬元就可以。貸款時限最長五年，利息在5.5%左右，除此之外，每筆貸款還需繳納5000元手續費。手續費是交給我們合作的擔保公司的手續費。」

而且，為讓購房者成功實現「首付貸」，建議購房者在貸款時，不要向銀行說是買房、付首付，貸款到賬后需先取現，存到其他銀行卡再用來購房，讓銀行查不到貸款用途。

還有一方面，對於銀行來說，房貸指標大多在上半年已經用完，但又不想放棄房貸市場這塊大蛋糕。少數工作人員就睜一隻眼、閉一隻眼，與中介機構竄通，巧借「信用貸」、「消費貸」等其他途徑進入到房地產市場。

銀行是「首付貸」的源頭，銀行沒有嚴格把關是「首付貸」得以出籠的重要渠道；而「首付貸」在銀行沒有把好關緣於三方面原因：一是總以為貸款人有房產作為兜底的資產，風險並不大，對貸款審核上也多半流於形式，難以對「首付貸」起到有效堵塞作用。二是監管難度較大，銀行不可能也沒有辦法對所有貸款用途進行監管，以至不少以信用貸、房抵貸名義貸款的資金流向了「首付貸」。三是銀行工作人員知道房產中介介紹的貸款用途是用於購房，但苦於銀行業績考核，不願也不敢挑明或拒絕。

➤作為投資者，應該如何應對？

根據人民銀行公布的數據，國內居民消費信貸佔總的全國信貸中，佔比是在20%左右，其中有將近75%是住房貸款，那麼除去房屋貸款居民消費信貸佔比才5%，遠低於國外成熟市場30%的比例。在人群代際的變遷、居民收入的持續增長下、消費觀念轉變、消費金融產品及服務不斷豐富下，國內居民消費信貸（除房屋貸款）具備很大的提升空間。

國內居民信貸佔全國信貸比例為20%左右，低於同期國外成熟市場

其中，住房貸款佔據了國內居民信貸大致75%的比例

事實上，今年前7個月消費類貸款漲幅十分驚人。公開數據顯示，今年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。

而今年以來，各級政府並沒有出台刺激消費的具體政策，各項消費數據也處於相對穩定和平和的狀態。消費貸款的突然加速，只能說明更多的消費類資金已經轉道到房地產市場。

眾所周知，房貸的首付款在很大程度上代表了借貸者的償還能力，同時也是銀行保障信貸安全的「護墊」。首付貸讓很多投資者以低首付甚至零首付進入樓市。這就好比去年股市上漲時，很多金融機構和P2P平台推出股票配資的業務類似，首付貸放大了房市投資的槓桿。正所謂「槓桿加得有多高，跌下來就會有多慘」。

小懶在這裡要再次強調一下，首付貸周期短、利率高的特點。這兩種特點讓借款人的還款壓力非常大，再加上購房按揭貸款的月供，雙重還貸壓力加大還款者現金流壓力，而房產買賣本身又具有交易周期長和不確定因素大的特點，遠不如股票交易方便靈活，短期內轉手變現很難。

作為投資者首先需要對自身風險承擔能力有客觀的認識和評估，其次，注重資產分散配置，甚至採取分平台配置、分期限配置、分項目配置以及分利率配置等策略，儘可能降低投資的風險。與此同時，可以適度提升現金類資產的配置比例，增強未來資產的風險抵禦能力。在各方面政策監管趨嚴、投資市場多元且利好的時代下，廣大投資者仍需保持多一份理性，多一份謹慎。