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以我為例 這是古今中外最容易買房的時代[學員必讀 非獨家]

以我為例 這是古今中外最容易買房的時代[學員必讀 非獨家]

***本文首發於UC名家***

現在還處在城市化的混沌時代!

童大煥—2017年3月20日~3月22日

全乃至全天下人都在曠日持久哀嘆買房難,我卻寫下這麼一個標題,是嘩眾取寵還是欠揍?都不是。且放下你的小板磚,搬一把小板凳,靜靜地聽一聽我給你講故事,以及,一些生命中不可或缺的經濟學常識。

自古買房蓋房皆不易,十年砍柴有兩篇文章先推薦給大家看一下,心裡好有點兒歷史的底。

一篇是《瞧瞧古代那些牛人在大城市也買不起房心態是否平衡一些?》(2017-03-19),寫的可都是歷史上赫赫有名的牛人。可是牛人又怎麼樣,還是要在房價面前低頭:

唐代大詩人中,除了王維這樣的官二代能在長安輕鬆置產,其他詩人居京多不易。杜甫不用說了,茅屋為秋風所破,還不是在京都。白居易三十四歲才在長安遠郊的渭南義津鄉津賢里金氏村買地建了處宅子,旬休時騎著馬趕到渭南與家人團聚,第二天回長安上班。

宋,作為文壇領袖的歐陽修只能租住在污水橫流、魚龍混雜的街區。在唐宋八大家中佔了三席的蘇洵、蘇軾、蘇轍父子,蘇轍七十歲才在環首都三線城市買了房。

有清一代,名滿天下、封侯拜相的曾國藩也長期在京租房。道光十八年,二十七歲的曾國藩進士及第,並開始了他長達十四個年頭的租房生涯。他在三十七歲時升到了侍郎級(副部級)。直到同治七年十二月十四日(1868年1月26日),已立下挽清室於既倒之大功的曾國藩,闊別京城十七年之後進京覲見慈禧太后和同治皇帝。在北京他只能住在金魚衚衕的賢良寺,七天後搬到宣武門外的法源寺居住。——身為一等毅勇侯、武英殿大學士、直隸總督的曾國藩,可謂位極人臣,他在北京竟然還沒有私宅。

另一篇是十年在砍柴寫自己的故事《聽父母講家史|什麼時候買房起屋不艱難呀?》(2017-03-1915:54)寫我們的上一輩和上上輩,農民自建房,沒有開發商賺走一分錢,土地也不要錢,但那一磚一瓦,一土一木,都是血淚和艱辛。他說:「當我們了解父母當年建房時所受的累,所吃的苦,我們應當承認,在大都市裡被高房價擠壓的多數人,所經歷的艱辛其實不如當年的父母。」

計劃經濟時代,房子是很便宜,其實什麼都便宜,因為沒有正常的市場價格嘛。人也不能流動,但一切物資仍然是極度短缺,憑票供應。城市住房到1998年才商品化,之前你若沒有單位,有錢也買不到。可以買車,到處跑,詩和遠方。

今天很多剛剛吃飽飯的小資、白領,排斥貧民窟,說那樣進城農民沒有尊嚴。但若用今天的眼光看,在計劃經濟時代,整個,不論城鄉,8成以上的人住的都是貧民窟。你今天看衛星圖,北京東南二環一帶,密密麻麻都還是當年的貧民窟,至今大量未拆遷改造。你實地進去看一看,就在幸福大街,新京報那一帶,你感受一下自己能不能住。

有一年在鳳凰衛視一虎一席談做節目,談房價,何祚庥院士親口說,他到74歲才擁有了自己的房子(應該是指獨立產權的房子)。人家是中科院院士哎。全多少人能混到院士?況且,那個年代的人,多少人能活到74歲?

我小時候,也遭遇過杜甫茅屋為秋風所破的景象。住在風雨飄搖的木製老房子里,房屋已經傾斜,四周用幾根杉木斜著支撐,怕倒掉。有一天半夜風雨交加,狂風大作,一家人趕緊撤離,躲到穀倉下面一小塊安全地帶過了一夜。

1983年左右,大姐出嫁,彩禮2千元兌付一部分欠了一部分。父母那時四五十歲了,用這筆錢蓋了兩層佔地80多平的夯土結構房,二層的樓板和四面的白壁是多年以後才完成的。即便如此,在當年,我們家還是村裡較早蓋房的。當然,也是因為過去住的太破舊了,不得不蓋。此後很多年,我們家外面的一整面牆白壁,在周邊房子里還特別醒目,遠遠就看得到。

1993年,我和弟弟都畢業了,把原來四壁漏風的老房子推掉,聯手在這個兩層樓前又蓋了50平米3間一層的磚混結構房。

2006年開始,全村全鎮的房子如雨後春筍般建起來了。2013年,我又在70多歲老父親的期望之下,拆掉原來的50平米,重建了總面積140平米的挑高式2層磚混。之前的2010年,由於不情願在故鄉農村蓋房,在縣城按揭買了一套150多平的電梯房。

這是留在故鄉的一段故事。

城裡的故事從2002年說起。那年我應中青報李方邀請,離開福建小城來到北京,加盟青年話題。當年8月,我用工作12年來的全家所有積蓄——6萬元,加上一個好友借給我3萬,太太父母和弟弟一共借了我們3萬,合計12萬首付,買下北京第一套房。父母兄弟姐妹那邊,一分錢幫不上。當時的月供2450元,我在青年報的基本工資獎金補貼合計是3000多元。又要還月供又要還首付(朋友的錢不敢讓朋友擔心,當時承諾一年還是半年還,有點忘),上有老下有小,孩子即將上國小,太太要放棄老家在當地算優越的工作,北京的工作在哪裡都不知道。誰沒有壓力?那時我已34歲,古人已是「老夫聊發少年狂」的年齡。

當然我拚命地寫稿,壓力就是動力。恰逢南方都市報評論版開欄,我又是它的第一批受邀作者。我的總稿費常常超過工資。但儘管如此,傳統紙質媒體人的收入總歸是在各行各業中處於中低收入水平的。尤其是作為一個比較單純的評論編輯來說,更是如此。

也就是從2002年起,我們發現原來買房可以按揭啊。從此,有條件(不僅僅是錢)要買房,沒有條件創造條件也要買房。常常在年頭就開始規劃和預算,年尾能攢多少錢,能夠在哪裡買房。一邊潛心研究城市化的自有規律,一邊根據自己的實力做些力所能及的房產投資,絕不搞跟風式、炫耀式、衣錦還鄉式買房。

也就是這樣的一窮二白起步,到2010年初我們已經完成了基本的資產奠基。後來限購限貸不斷加碼,手腳被捆綁著尋找機會。人們說我是評論界里的首富,我想有點誇張。但若說我是時評界里白手起家的勞模,我會欣然接受。

今天,我已經到了父母當年在鄉下蓋兩層土牆房子的年齡,回想半個多世紀以來人的蓋房買房歷史,會發現,儘管房價高、房價貴的問題在過去20多年來一直成為人最驚天動地的抱怨,但是人們的房屋資產還是前所未有地增加著。儘管農村建房一直沒有開發商和政府賺走農民一分錢地皮費和中間差價,但農民的房子還是在2000年後尤其是2006年前後才開始雨後春筍般在神州大地上奇迹般地冒出來。

過去人們要想擁有一個稍微好一點的居所,比今天難得多,之所以不抱怨,很大一部分原因,在於那個時候溫飽都沒有完全解決,人們的注意力集中在下一餐能夠吃什麼這個更迫切的溫飽(衣食)問題上了,最近二十年才升級到住行。怨聲載道的另一個原因,則是在城市化背景下,房產已經成為財富分化的重要載體,資產性收入在財富佔比中,已經遠遠超過工資、勞務性收入,成為決定普羅大眾財富多寡的基本依據——而這,已經是全世界的普遍規律。法國學者皮克蒂專著《21世紀的資本》,對此已有很多數據揭示。

從我自身經歷和我的所見所聞、所思所想出發,我依然認為,今天的乃至世界,買房、自建房,都處在人類歷史上最好、最容易的時代。沒有之一。原因有四:

一是市場化。市場化帶來了專業化,帶來了效率和質量的大幅度提升。沒有1998年的城市住房商品化,就沒有今天的城市化和樓市發展。以前農民自建房,一磚一瓦一石一木都要親歷親為,頂多只有半專業化,效率和質量都極其低下。很多農民一輩子要蓋多次房子。

有很多人一直抱怨開發商賺了他的錢,導致房價貴。前幾年還一直有評論人和經濟學者要求公布開發商的成本,領導也訓話,要開發商流一點道德的血液。開發商和政府互懟,一個說你不道德賺錢太多,一個說房價里大部分都是地價和稅收。這些都是對市場經濟極度無知的表現。真正的市場價格不是由成本決定的,而是由供需關係決定的。房價的邏輯是這樣的:對未來房價的預期決定地價,而不是地價決定房價。當然,有時政府和開發商為了去庫存,故意製造天價地騙老百姓入市,背後勾兌,這是另外的話題。

前些年,北京有一個於凌罡,說開發商賺錢太多,我們要聯合集資建房。我曾在網上公開嘲笑他,一定會失敗的!組織成本、專業成本都不用考慮啊?那些東西比建房成本高多了!這個在網路和媒體上喧囂了多年,然後,就沒有然後了。

阿布舉了一個例子,我覺得可以作為市場經濟的常識來普及:如果你想吃帝王蟹,你是去市場買更便宜呢,還是自己去海里撈更便宜?市場上的售價,是撈螃蟹的老闆買的或者租的船,獲得了捕撈證,僱人出海,發工資,衛星定位,到達深海,下蟹籠,等待,捕撈,入冷庫,回岸邊,總批發,大批發,中批發,小批發,到你的飯桌上的。

你一想,哇,一層層加價,一層層加稅,雁過拔毛啊!我要自己去撈!租船,辦證,捕撈又沒有經驗,按這個成本,吃個螃蟹,一輩子身家都要搭進去也未必能吃上二兩蟹黃。

正確對待樓市的態度,要感謝開發商,而不是相反。開發商越多越好,他們就會競爭,提供好多各種產品供不同人群選擇。而不是像時寒冰之流的,說要取消開發商,一切歸政府。一切歸政府,再來一遍計劃經濟,貧民窟的房子都還要走後門也未必分得到。

現在買房前所未有的容易,第二個原因是金融化。說簡單點,就是買房可以通過銀行向未來借錢了!這是四五十歲這代人,父輩以上祖祖輩輩都沒有過的事情。他們要蓋房子,沒有人賺走他們一分錢,但都要苦哈哈地向原本和他們一樣苦哈哈的親友們鄰居們借錢,借已經賺到的錢。我已將近奔五,也是2002年、34歲到了北京以後才享受到這種新市場經濟福利,之前在閩西小城市都還沒有這個金融產品。

金錢是世界上最偉大的發明,只有金錢能夠給窮人自由與公平,權力永遠不會給窮人自由與公平。金融則是人類第二偉大的發明,沒有之一。金融給那些敢於挑戰自己、大膽擁抱未來的人們賦予了幾百倍的力量。到底是幾百倍?網路上打開房貸計算器,最長30年貸款、等額本息還款方式,按揭100萬,月供是5307.27元。也就是說,以前你買房也好自己建房也好,每月贊5300,籌到100萬要188.7個月。現在不用了,你只要有5300元月供能力,就可以把未來189個月即15.6年的錢先一次性拿來用!

周立波在說清口的時候,說,按揭,就是銀行把你按在地上,一層一層揭你的皮。很多窮人思維的,就是這麼想的。重農抑商的親歷親為式農民思維,害了多少人?

很多人買不起房,不是真買不起。是他的觀念配不上房子。

2014年,現在回頭看那是再也回不去的最好的買房年份之一啊,此後的兩年救市,多少房子漲了一倍以上!當年北京的首付只要20%。2014年3月底,我啟動了「貧民窟百萬富翁計劃」,希望通過免費設計方案,幫助窮人買房的方式,讓我的選手們在未來三到五年時間凈資產增加百萬以上。我的免費計劃後面,其實藏著很蓬勃的野心,這個野心,以前基本上只和太太、孩子說過。我希望做200個窮人逆襲的案例,然後做成一個厚厚的社會學報告,也許像尤奴斯一樣獲它個諾貝爾和平獎或經濟學獎什麼的也未可知。

但是第一批就遭遇徹底失敗,不得不做了第一期就終止計劃,轉向商業服務,反而效果更佳,讓我充分體驗了「商業是最大的公益」、「教育是最大的慈善」這一天下至理。

首批種子選手選了8個人,最終只有第8號選手採取了行動。當然,獲益頗豐。為表達感激之情,他兩次在網路上撰文。

有一個選手給我印象非常深,一是挑挑揀揀,不明白自己的實力要找的是上車盤,也就是末班車,沒得選;二是她說,萬一她的網店不行了,或者工作遭遇變動了,月供跟不上,怎麼辦?諸如此類,問題多多。我說,你前怕狼后怕虎,如果把所有的「萬一」因素都考慮進去,那麼,你面前只有一個選擇:什麼事也不要幹了!

還有些人,是什麼都想要,什麼都不願意放棄,所以任何時候都抓不住重點。任何正確的選擇,秘密都在於敢於和善於取捨。任何選擇,都是根據不同年齡、不同階段下,對不同價值的輕重急緩進行重新排序和取捨。如果什麼都想要,什麼都不捨得放手,那最後就什麼都抓不住。

後來遇到的一件事也給了我很深的印象。大概是2014年底,我接到一個微博私信,說,他們家十多年前開始看房,一直想買個兩居室,一直沒買上。通州萬達廣場兩居室,29000多元一平米,能不能買?我說能買。第二天他們就下訂單了。一天時間沒過,次日,我又收到他凌晨發來的私信,說,他媽媽聽人說,房價還會跌,要他無論如何退掉。我很不客氣地對他說:其實,你第一封私信來,我就知道,你們家本來在十多年前就能夠在城裡買得起兩居室,但是,由於不願意、不敢承擔任何風險,對未來又缺乏任何判斷力,聽風就是雨,導致不得不承擔越來越大的風險!這個信給他以後,好像對方沒再回復我了。

此後,通州萬達廣場的房價一天也沒跌過。今天,我從掌上鏈家上沒有搜索到通州萬達廣場的二手房源,但它旁邊的天時名苑,比它老,地段沒有它好,二手成交均價已經54657,通州萬達的二手房均價絕對不會低於5.5萬元了。

連岳有一句話值得大讚特贊,他說:「有人開玩笑說,現在分成有房階層與無房階層。我認為這是瞎說,人類始終是分成有勇氣的階層與無勇氣的階層。」

命運鄙視地把畏首畏尾的人拒之門外,為勇敢的人打開一扇窗。

現在買房前所未有的容易,第三個原因是供應過剩。在1997年開始的土地財政支配下,全國大多數地方已經形成了城市面積擴張增量是人口增量三倍的現象。也就是住房供應過剩。根據供求關係,大家自己想一想,是不是在全國絕大多數地方,買房會越來越容易?

當然,少數地方會越來越貴,貴到99%以上的人無法想像。但是,也有很多人認為那些很貴的地方,泡沫已經很大了,一定會崩盤;而那些相對便宜的地方,則是「價值窪地」,他們賣掉北上廣深核心地段一套房,就可以在老家買5套10套,在大理和三亞各買一套。

這就牽涉到買房前所未有容易的第四個原因:現在還處在城市化的混沌時代!

城市化的自有規律當然自由自在、不以任何人的意志為轉移,每時每刻都在天地間運行,但是,人們對它的認識,還處在宇宙大爆炸最初的混沌時代。也就是說,是小城鎮化,還是大中小城市協調發展,還是大城市化,大城市化裡面又分幾種發展類型,到底會是哪一種勝出,等等,大家遠沒有形成共識。在沒有形成共識的前提下,誰對城市化規律認識得更深刻、更接近自然規律本身,誰就獲得更多、更大的發展機會。

投資的門檻,要麼是用金錢砌高,要麼是用知識和頭腦砌高。人到最後得到的財富,只能是他的思維能及、他眼界之內能看懂的錢,超過他見識之外的財富,與他無關,即使偶然得到,也會必然失去。

換句話說,在城市化的混沌時代,你只要有足夠的見識,足可以和那些很有錢的人一搏高下。如果大家都形成共識了,那麼最後拼的就真的只有錢了!那才是真正的階層固化。

舉個簡單的例子。我們在關注城市化和房地產之外,有一部分興趣愛好在關注翡翠,翡翠市場的知識和技術門檻很低,比書畫、古董都低,這個市場很快就變成了幾乎完全拼錢的市場。沒錢根本玩不轉。



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