這家300億規模的國企急需尋求突破口？｜年報解讀系列1

  銷售額同比上升21.7%，達302.5億元，完成全年目標258億元的117.3%；實現經營性現金流入51.5億元，年末現金及現金等價物及監控戶存款總額約為220.2億元，較年初上升45.2%。

  全年平均借貸利率由2015年初的4.95%下降至2016年的4.64%；凈借貸比例由年初的73.1%下降至53.1%，外幣借貸比例由年初的53.4%大幅下降至14.5%，餘下外幣借貸已與境外資產情況大致匹配，外匯風險對合併損益表的影響基本消除。

  「相比同行翻倍的業績，越秀地產同比增長21.7%的業績表現並不拔尖，如今2017年為何僅將業績目標定為330億元，8.91%的增長率怎麼較去年還低？」

  廣州國企越秀地產2016年交了上述這樣一份銷售額創公司歷史紀錄，且各方面財務數據都相當穩健的財報，但在2016年年度業績會上，媒體還是提出關於其規模增長過慢的質疑？

  「越秀地產追求的是一種穩健的發展速度。」事實上，如董事長張招興所言，越秀地產這些年的主旋律是求穩，但是這樣追求穩健的戰略，顯然難以滿足投資者的要求。

  越秀地產於1992年12月15日在香港聯交所上市，是當時第九家在香港上市的中資紅籌公司。同時，越秀地產為廣州市國有企業，能在業務發展、土地資源獲取和財物資源等方面持續獲得母公司支持。

  例如，2015年6月，越秀地產就以底價獲得廣紙集團的廣紙項目。由於是自家地塊，拍出后越秀可獲得60%的返還地價；2016年越秀地產又成功向母公司越秀集團收夠了南沙十期地塊，在廣州南沙區新增約94萬平方米的優質土儲，支付總代價約為25.9億元，平均樓面地價約2700元/平方米。

  作為與碧桂園、恆大差不多時間起步，但上市更早的企業，目前越秀地產不論發展規模，還是資本市場的認可度都稍顯遜色。

  對此，港股一分析師認為，資本市場歷來都是看企業的盈利能力，但越秀地產這些年的盈利數據表現並不搶眼，股價自然不會太高。

  其次，就規模而言，越秀地產頻繁的更換管理層也會對其發展造成一定的影響。

  見地君查閱越秀地產2013年到2016年的盈利數據顯示，2013年越秀地產的凈利潤為15.40億元,同比上升28.8%；2014年凈利潤為15.75億元,同比上升17.0%；但到2015年，凈利潤卻同比下降21.2％，為12.4億元；由於前一年凈利潤的同比下滑，2016年越秀地產的凈利潤上漲幅度較大，實現核心凈利潤約為17.2億元，同比上升38.6%。

  越秀地產現任管理層掌管公司的時間都不長。2013年7月份，張招興接棒陸志峰擔任董事長；朱春秀接任副董事長、總經理等職位。

  2015年11月，越秀地產公告宣布，陳志鴻因工作調動辭任公司執行董事及總經理；唐壽春因個人事業發展辭任公司執行董事。同時，委任林昭遠為執行董事、副董事長及總經理；委任歐韶出任公司執行董事及營運總經理。

  但到今年1月13日，越秀地產再次公告宣布，歐韶辭任公司執行董事、公司營運總經理以及彼于越秀集團內擔任的其他職務。

  資料顯示，歐韶曾任越秀地產副總經理、營銷中心總經理、廣州市城建公司董事、副總經理，以及武漢、杭州、瀋陽、煙台和青島的項目公司董事長。此前曾擔任城建集團董事會秘書、投資部總經理、總經理助理及各項目公司的總經理等職務。

  據了解，歐韶具有近20年地產行業經驗，在投資、營銷、項目開發及公司管理等工作上取得較為顯著的工作成績，並在越秀地產的全國布局中發揮了積極的作用。

  在同行都迅速做大規模同時，越秀地產真的僅滿足於現狀？見地君對比越秀地產2016年上、下半年的拿地情況發現，其自身或也意識到了上述問題，並有意在尋求新的突破口，只是成效還有待驗證。

  去年8月19日的業績會上，越秀地產曾透露，2016年公司的拿地預算大概是60億元，上半年大概耗費了10億元，下半年計劃是50億元的規模。

  據2月23日越秀地產公布的全年拿地數據顯示，截至公告日,其於廣州、杭州、武漢、青島等城市新增11幅土地，總建築面積約421萬平方米，按權益計算總建築面積約204萬平方米，應占土地金額約為105.8億元。全年拿地金額較早期預算的60億元多45億元。

  業績會上，副董事長及執行董事林昭遠也透露，「規模的反應有一定滯后性，越秀地產現在的規模反應的是之前的投資。但2016年公司在土地方面的投入達105億元，今年會增加到150億元，所以未來規模增長肯定會更快。」

  在拿地區域上，杭州成為越秀地產2016年主要的投資區域之一。2016年11月28日，杭州上演月末土地大戰，最終，經過26輪競價，艮北商住地由越秀地產擲金60.1億元、溢價66%摘取，摺合樓面地價25787元/平方米，刷新板塊樓麵價新高。溢價66%對於一向穩健的越秀地產而言或也是「大膽」之舉。

  為留住人才，去年開始，越秀地產也推出國企版合伙人計劃。根據規定，合資格管理層成員就一個項目所作投資的總額可能各不相同，但每間項目公司全體合資格管理層成員所持的股權合共將低於其股權總額的10%。

  在當天的業績會上，董事長張招興也首次回應了越秀地產的規模化問題。其稱，越秀地產並不是不進取，只是現在行業集中度越來越高，有些企業增長速度確實很快，不進則退，越秀地產肯定是前進的。目前形勢來說，把規模定到1000億元，甚至2000億元並不現實，但公司有自己的業績目標。