樓市調控有沒有效，賣地收入告訴你

據中原地產研究中心24日發布的數據顯示，截至目前，今年全國50個重點城市「賣地」收入合計為7645.3億元)，與2016年同期不到5000億的水平相比，上漲53.3%。其中，武漢土地出讓收入居首，超過700億元，北京、南京、合肥其次，三個城市均超過400億元。

雖然從調控的角度來看，今年的力度明顯高於去年，很多城市已經從「單限」（限購）走向了「三限」（限購、限貸、限售），甚至不排除出台新的限制手段。但是，50個重點城市的賣地收入卻仍然出現了暴增。

客觀上講，賣地收入暴增與土地供應力度加大、供應量增加有關。因為，為了緩解熱點城市的土地供應緊張矛盾，國家有關部委明確要求增加重點城市的土地供應。然而，這顯然不是主要原因。如果土地供應力度再大、數量再多，沒有開發商去買，也是白搭。問題出就出在土地上市以後，想買土地的開發商很多，即便受到政策限制，高溢價、高單價地塊出現數量有所減少，但成交總量增加，也從一個側面說明，開發商拿地的熱情很高、能力很強。拿地的熱情和能力，才是賣地收入增加的關鍵。

那麼，為什麼開發商拿地的熱情和能力很強呢？原因主要有兩個方面：一是對熱點城市的市場仍然保持樂觀情緒，即便調控力度加大，對房價上漲的預期也沒有降低。自然，也就會不懂一切代價地拿地；二是「不差錢」，手中有足夠的資金到市場拿地，且不怕壓資金。除了去年市場行情好，多數開發商資金回籠情況良好，手中握有的資金比較充裕之外，與這些年來銀行給開發企業大肆放款也密不可分。按照銀監會透露的信息，目前，在金融機構的貸款總額中，涉房貸款的比重就高達1/3，總量超過30萬億。有銀行的強力支持，還有幾個開發商沒有拿地的能力，又有幾個開發商擔心拿地以後出現資金鏈斷裂。就算資金鏈斷裂了，風險也全部在銀行身上，與開發商關係不大。

這就是為什麼熱點城市土地收入暴增的最主要原因，也是熱點城市房價居高不下、且上漲預期十分強烈的主要原因之一。現在的問題是，面對調控政策持續加碼，開發商拿地熱情卻不斷高漲，熱點城市的房價還有控制住的希望嗎？所謂的「三限」，又能對市場和房價產生怎樣的影響呢？顯然，調控已經走進怪圈，且越走越黑、越走越沒有出路。

事實上，把眼睛緊盯房價，本身就是一個錯誤。因為，房地產市場不只是由房價構成的，還有住房的結構，特別是保障房與租賃房。如果一個城市，保障房和租賃房的比重很低，那這個城市的房價就不可能降下來。縱然降下來，多數居民也買不起。要知道，的房價已經上漲到一個比較高的平台，在這個平台上，8成以上的居民是承受不了的。所以，把房價作為調控的目標，只能是自欺欺人。真正要解決的，是中等收入人群的購房問題和低收入人群的租房問題。亦即政府通過怎樣的手段，把提供給中低收入階層的商品房和租賃房解決好。解決了這個問題，房價再高，也無所謂。自然，也就不可避免地與土地收入掛上的鉤。

需要追問的是，熱點城市的這些土地收入，將派作什麼用場呢？還債？建設？補充養老保險？還是發展公共事業。很顯然，解決中低收入的住房問題，應當是土地收入的主要作用。俗話說，取之於民，用之於民，既然房價上漲的代價是由廣大居民來承擔的，那從土地上獲得的收入，也應當主要用於為中低收入階層解決住房問題，而不是政府自由支配。遺憾的是，在這個問題上，無論是決策層還是管理層，都沒有明確的態度，都是任憑地方政府隨便支配和使用。那麼，土地收入對居民住房問題的作用也就不可能發揮。不僅不能發揮，反而助長了地方政府繼續大搞「土地財政」的決心，那中低收入階層的住房問題又如何能夠解決呢？房價又怎麼能夠不當「替罪羊」呢？

賣地收入暴增本身沒有什麼問題，問題出就出在土地收入的使用上，出在中低收入階層的住房問題上。把調控的目標對準房價，卻不去分析房價上漲的原因，不去考慮涉房貸款比重過高的問題，不關心地方賣地收入的使用，樓市調控，也就只能是一種形式、一種遮人耳目的把戲。

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