你買的商鋪賠錢了吧！

原創總第89篇

信息爆炸的時代，關於投資與理財話題中，商鋪的投資一直是火熱而且焦灼。的商業地產風風雨雨幾十年，一鋪養三代的光環早已褪去，但穩定性高、投資風險小一直是商鋪投資給大家的感覺。但，你買的商鋪到底掙錢了嗎？

雙腸君對商業地產淺觸幾年，關於商業地產也僅僅是略知一二，但承蒙各位關愛，每每有朋友投資商鋪、寫字樓總要問雙腸君一些很直接的問題，比如，你說XX的商鋪能買嗎？比如，XX的沿街門面8888元一平方可以投資嗎？比如，你說XX和XX還有XXX的寫字樓哪的可以買？等等等等問題。每每遇到這些問題，雙腸君都不知道如何回答，只能站在公平公正客觀的角度幫助朋友來分析，但朋友們感覺不過癮，非要雙腸君親口道出到底能不能買！到底買了值不值！到底啥時候會升值！寫到這兒，首先感謝這些朋友的信任，其次雙腸君其實是害怕自己的一言一行會影響到投資客的判斷以及引來項目開發商的不爽，畢竟圈子很小，開封這地界兒說大不大說小不小，哪個項目其實都有雙腸君的朋友在操盤，說好了皆大歡喜，說不好了耿耿於懷，雙腸君還要靠圈子討飯吶！

如果今天的推送就這麼結束了，相信很多朋友會說，你整的是啥玩意兒啊？自己發牢騷吐槽嗎？雙腸君會是這樣的人嗎？開封商業地產聯盟作為一個負責任的組織，今天就和諸位聊一聊關於投資商鋪的事兒。

其實投資商業地產無非就是涵蓋：寫字樓、商鋪，其中寫字樓土地性質為商用，即四十年產權，但也有部分寫字樓公寓為七十年產權。而商鋪則有商場分割產權、街區商鋪、社區底商等類型，目前市場上最常見和火熱的就是商場分割式商鋪，類型大概就這麼幾種，至於如何投資我們再往下聊。

商鋪

對於很多投資者來說，商場或者街區的商鋪通常被開發商分割成很小的商鋪，單價高，但總價很低，理想狀態下是風險小、產權明晰、易出租、收益率合適，而且很多開發商還會有包租的承諾，甚至還有十年可回購的承諾，這樣更讓很多投資客感覺很踏實，然後放心大膽拿錢投資。

說到這，雙腸君想給投資商鋪的諸位聊幾句：

1、80%的購買商鋪者都是出於投資目的，那麼就牽扯到了投資回報率了，既然你肯掏這麼一筆錢，往項目跑那麼多次，抽個時間自己去了解你所購商鋪附近商業的整體租金應該不是什麼問題吧？簡單的租金回報計算公式很簡單，對比一下周邊商業，租金和售價是否為正比，返租情況下是否正常那就一目了然了。

2、詢問雙腸君投資商鋪問題的很多朋友都是借款投資，在這裡雙腸君要告誡各位，所謂投資是要客戶用閑錢來理財，量力而行充分預估未來的收入和支付能力，商鋪的售價越高，投資收益率其實就越低，資金風險就越高。商鋪價值的提升是一個動態過程，與商場自身招商運營有關，與項目周邊發展有關。

3、購買之前要考慮商鋪的形態問題，一般社區商業或者說底商未來的消費群體會比較固定和單一，出租類型基本以生活類為主，地段、交通對商鋪經營的影響不大，那自然租金收益也會較為平穩；而大型的商場、街區、專業市場等的商鋪就要分析地理位置、交通狀況、商場經營理念、未來消費群體，不同的情況要有不同的分析方式，切不可大鍋亂燉。

4、很多投資者其實都還會有「大不了到時候自己的商鋪自己做生意」的念頭。商鋪其實就是商業工具，利用商鋪來賺錢是商鋪存在的價值。有這種想法的朋友首先要考慮投資商鋪的屬性，商業要有「扎推」和「彙集」效應，你的想法和現實能否兩點成一線呢？

5、商業的存在與周邊環境是成正比的，成熟地段商鋪價格自然很貴，暫時不成熟的地段價格不是很高，這時候就需要來考慮，如何權衡如何投資，比如是否會改造啊，政府是否會有新的規劃啊，兩者的利弊對比哪個更佔優啊，有時候細節就決定了你商鋪升值的價值。

6、商場分割商鋪應該是現在商業地產投資市場的主流，一方面開發商不遺餘力的砸錢做廣告，另一方面挖掘各種銷售渠道，銷售人員也是各種天花亂墜，雙腸君幾乎每天都能接到各個商業項目的電話銷售，走個路也能被拓客攔下。在各種宣傳洗腦的圍攻下，投資者要萬分淡定，千千萬萬聽雙腸君一句話：要充分了解此項目對於未來商場經營管理的情況！

7、如果你決定要買了，那麼之前要檢查開發商的資質，和購買住宅差不多，看看開發商五證是否齊全，尤其是合法的銷售證明——預售證。

8、一切OK，簽合同吧，這裡雙腸君也想再強調一下，商業的公攤面積較大，一般在30%甚至更大，這點要注意，其次很多朋友樂意選擇由開發商包租，一般情況下開發商會委託或者由自己旗下的經營管理公司與投資者簽訂包租合同，在一些細節上要認真核對。

寫字樓

寫字樓公寓是市場稀缺的產品，不同於商鋪，寫字樓公寓的投資較為平穩，同樣收益與風險也較小，適合中長期投資。

關於投資寫字樓公寓，雙腸君再和大家簡單聊一聊：

1、寫字樓由於其整體屬性，對於地理位置和周邊商業配套要求是比較高的，也就是說位置和周邊配套直接關係到寫字樓價值，而寫字樓本身的素質也決定了未來的發展，比如甲級寫字樓售價和租金一定比乙級寫字樓要高，甲級寫字樓租金在不斷上漲時，乙級寫字樓的租金一定是下跌的。

2、除了對項目周邊的配套進行考察以外，對於目標客群也要做充分的了解，未來的租客對寫字樓本身的需求也一定程度上影響了寫字樓價值的升跌。還有，戶型和面積也很大程度上決定投資是否恰當。目前開封市場對於中小戶型面積的需求還是較為熱銷。

3、與住宅不同，雙腸君認為開盤時期去投資寫字樓還不是最佳時機，恰當的時候應該是在項目整體銷售或者出租率達到50%以上，這個時候已經有一部分公司入駐，這時候分析進駐公司的檔次與投資者所佔比例，如果入駐公司檔次較低，而且投資者比例很高，這時候就要考慮項目整體形象以及後期租賃時是否會產生競相壓價的情況發生。

4、和投資商鋪一樣，量力而行仍是雙腸君告誡大家的，購買寫字樓的貸款利率要高於住宅，而貸款年限比住宅要短，因此需要很高的資金支撐。

5、作為投資辦公產業，寫字樓的增值和保值還有一點特別重要，就是物業或者管理公司的服務，而軟體配套也一定程度影響了寫字樓的整體檔次。

最後給諸位幾個計算商鋪投資回報率的公式，不要照搬，僅供參考：

1、租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價

比如說，雙腸君買下了一套繁華地段的沿街商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即雙腸君每個月可收取1.4萬元的租金。那麼，雙腸君的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%，回報率算出來了，這種方法計算簡便，但對一次性付款的情況分析會較為準確，但由於只考慮了租金和房價，其應用範圍比較局限，對於使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。

2、租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。

再比如說，雙腸君首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%，通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76%，該計算方法考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。但未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

最後雙腸君再次告誡大家：投資收益率8%是分水嶺，投資商鋪雖然前景看好，但並非所有商鋪都能保證賺錢！