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快看!任志強再度驚人之語!中國樓市要變天?

快看!任志強再度驚人之語!中國樓市要變天?

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鳳凰房產綜合

導讀

在限購、限貸、限售嚴格的城市,20%左右的回調屬於短期正常現象。而任大炮關注的是,即使嚴格限購的城市,短期內房價也不會崩盤(跌幅50%以上),當然,他更關注的是,一旦限購政策解綁后,房價是否會出現報復性反彈?

制度決定房地產市場不會發生根本性變化

一個是什麼是充分的市場?當國際上評價是不是市場經濟的時候有很多定義。我們俗話說,顧客是上帝,假定我們的政策對顧客有很多限制性條件,那麼這一定不是一個充分的市場。

影響市場的主要因素,一個是國家基本體制制度問題,一個是宏觀、一個是微觀。不能用西方市場經濟國家的經驗來進行對比和套用,因為我們的制度條件不同。

判斷一個不完全市場的趨勢,要從多方綜合分析,不能只看單一因素的影響而忽略了其它。就國家體制制度而言,最重要的是土地制度。在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下,的房地產市場,不可能會發生根本性的變化。

第二是戶籍制度,住房已經成為落戶的條件,所以我們在限購的城市中,可以看到限購政策大多數是以戶籍為基本條件。倒過來說,你要想獲取城市的資源,就至少要擁有城市的戶口。

我們的金融制度中沒有房產基金產品,它的作用是從個人買房,變成用基金來分享城市化的紅利。

目前的情況,大家很多人去投資房子,那麼,是因為沒有房產基金去共享。所以有錢付首付和付利息的人就可以買房投資,而無錢付首付或者付利息的人,也沒有辦法用資金的方式去分享,就造成了一個巨大的投資市場,假定基金髮達就可能不會這樣一個以住房為直接目標的投資市場,就會變成以基金方式來共同投資的一個市場。

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如果沒有社會化的住房租賃 高地價會導致高租金

我們又可以看到,許多城市在談住房的租賃問題,尤其是一些大城市,但是如果沒有社會化的住房租賃,高地價而形成的租賃市場一定是高租金的,德國允許大家私人買房,但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用於出租的時候是免稅的,所以他會有較高的收益,如果不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產品,那麼這個租賃市場還是有一定困難。

歷史上,我們十幾年的租賃市場,但是並沒有真正解決問題。那麼,我們可以看看二季度公布的土地指標情況。這個土地實際上是在持續上升的一個過程。

尤其是很多城市在限制住房價值的上漲,但卻從來沒有受到任何政策限制地價的上漲,從二季度公布的數據看,地價上漲的速度還在持續,這種上漲一定會影響到住房。

我們再看住房和土地價格的對比,就可以明顯看到。住房價格用全國平均數和全國平均土地數看,相差很低。最直接的差價根本不夠蓋房。從東部地區和現有地價基本上處於一個不掙錢或者低利潤的狀態,而中部、西部和東部地區的房價是地域全國土地平均價格。

地價上漲會推動房價繼續上漲

那麼,你們會認為房價會上漲嗎?或者說房價會下跌嗎?從土地供給的情況看,已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。那麼,我們再看當前的宏觀政策。宏觀政策更多提出的三去一補、穩中求進以及防範金融風險。

「穩」是十多年放在第一位的經濟政策,它的背後是在翻兩翻的情況下,要防範金融風險。

要在增長與風險中求得平衡,這個價值的上升並沒有隨著調控而發生任何變化。因此,二季度所公布的住房的土地價格和商戶的土地價格都是繼續上漲的趨勢。這種上漲無論是在出現什麼樣的限購政策的時候,大約都不穩定。

我們再看下一張圖,可以明顯看出來。土地的價值是非常高的,而全國的平均房價和土地價格指數之間的關係是非常近的。

也許根本不夠一個建築費用,可見土地價格的上漲還會推動房價繼續上漲,我們也可以看到分地區平均房價和平均地價的關係。

大概只有東部地區平均房價與現有的平均地價是合理的,而中部、西部和東北地區整個平均房價都低於平均地價,這是6月份國家統計局公布的數據對比情況。

你們可以想象,在地價高漲的情況可能出現的房價迅速下降或者崩盤或者泡沫等等情況嗎?我們再看當前的宏觀政策,一個是「三去一補」就是中央經濟工作會議提出的,穩中求進更是已經連續多年中央提出的一個口號。

今年防風險比穩增長更重要

另外,去年中央經濟工作會議提出一個防範金融風險的問題。最近我們也該看到成立專門的金融穩定發展委員會。

「穩」是十多年放在第一位的經濟政策,那麼其背後的原因一個是我們有翻兩翻的指標。第二,要嚴防風險。第三,是在增長和風險之中求平衡。因此政策中重要指標就是看增長的風險。

今年,增長是可以得到肯定的,不會發生太大的問題,因此防風險就比穩增長更重要了。我們再看貨幣政策,最近兩個多月時間,出台了近20多個文件,從嚴限制各種融資和信貸。同時,M1M2都是下降的趨勢,並且會繼續延續。

我們可以看到,美國的利率在上升,的資金價格也在上升。尤其是個貸利率的上升,對購買住房來說有較大的影響,個貸利率上升比漲價支付成本更高。個貸是用未來收入流來支付的。

這些未來收入流包括了房租、房屋升值、工資收入和貨幣貶值,但是如果首付提高和個貸的利率上升,這些升值有可能無法抵消個貸利率上升而導致的困難。

今後3年大約有1萬多億債務到期

我們還可以看到,今年1到5月份,108家房企,所融資的情況出現了一個巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據和其他融資都在持續下降。6月份的數據顯示,雖然開發商的融資略有提高,但是仍是下降趨勢。

我們再看看2015年和2016年新增的債務是8500億元,而2010年和2014年這5年期間只有8千多億。那麼,很快就要進入還貸的高峰期,房產企業明年大概有3300多億的還債,後年有4000多億的還債。

那麼,也就是說,今、明、后3年大約有1萬多億到期債務,這和信貸的控制有直接的關係。所以,也會影響很大。

那麼什麼時候有可能出現下調政策的條件呢?一個是房地產快速下行,一個經濟發生波動。另外,就是實體經濟發生巨大的變化。

今年1月6月份房地產相關的稅費增長很快,契稅增長18.5%,土地增值稅增加了23.9%,高於其他稅費兩倍多,所以,如果出現經濟下滑的情況,特別是由於資金緊張導致這種情況的出現,那才有可能對房地產的政策提出調整。

我們再看微觀政策,多了很多的東西。比如說,相互「矛盾」的東西。一方面,很多人認為限購會導致購買力消費下降,但是為什麼很多大城市仍然出現搖號的政策呢?比如說上海。搖號一定是購買大於供給的現象。

因此,在不同的地區,微觀政策是也差別性的。出台的政策既有限制性、限制需求,讓市場下滑,但是有一些反而是讓市場繼續熱度上升。尤其是限制價格。

如果使用的不是平均數,而是中位數調控,那麼也許控制條件就發生了變化。中位數表示政府只用管中位數以下的房價,而不用去審批中位數以上的房價,因為要保障中低收入家庭的住房問題,而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消費。

有一本書叫《平均的終結》講恰恰當我們使用平均數的時候,常常會對市場產生錯誤判斷,而且只有使用中位數,尤其是房價,使用中位數的時候才能對市場有更好的,更清楚的一種認識,比如說前面我們用到的各地區房價,在幾乎所有評論中都認為房價畸高是由於炒房造成的,但是從房價和地價對比中可以看出來,地價起到了推動房價的重要作用。

通常,市場配置資源的時候,土地的價格是以產出的價格來決定的,但是在壟斷的土地價格中,價格促進了產品和預期的提升。所以,土地價格造成的影響很大。

我們再看供求關係。在微觀政策中和宏觀政策中和宏觀政策中,有許多是不變的部分。比如說供求關係中的城鎮化的問題,並不會因為微觀政策而發生變化。所以,人口再繼續向城市集中,特別是中小城市的人口向百萬或者三百萬以上的城市提出。

另外一個不變的是,我們的戶籍制度導致的教育、社保、醫療等城市資源的佔比和住房掛鉤,因此住房還附帶有擁有城市資源的其他條件。

那麼,開發商以投入的項目部分,也不會因為微觀發生變化而變化。那麼,住房需求,一定是一個持續的不斷改善和升級的過程。同樣,不會因為微觀政策而變化。

但是,微觀政策會導致購買力發生變化、價格預期發生變化,開發商的投資能力、資金周轉能力發生變化,也導致庫存發生變化。

從政策對市場的不變和可變的兩部分看。這兩者之間有著必然的聯繫,也會對市場產生極大的影響。比如,我們看房地產固定在投資中的作用。

可以看到,如果房地產投資持續下降,對GDP的影響一定是降的。從當前的房地產看,我們看到住房的價格,增幅已經出現了一些下降,那麼不控就會漲得更快、更高。總體而言,仍然是上漲的趨勢。注意,這是增幅在變化,而不是絕對價格出現了大幅度的下滑。

今年房地產市場銷售將創歷史新高

同時,當前的房地產各種指標中,一方面要看土地,一方面要看新開工。這種變化中,都說明它的預期會產生變化。

從今年的房產市場銷售情況看,大家都認為微觀和宏觀調控會對市場產生不利影響,但是從目前的情況看,今年房地產市場的銷售,從面積到金額,都將創歷史新高。哪怕今年只有1%,或者2%的增長,仍然是歷史新高。

有誰可以說,當房地產再創歷史新高的時候,這是不好的市場嗎?有誰能認為,我們的黃金時代已經過去了,為什麼我們的銷售在持續增長呢?而總量上來看今天也許會突破去年,再創歷史新高。

今年房地產不會有大的問題

從總的市場情況看,我不認為今年會有大的問題,而可能產生的問題,則是國家政策、宏觀政策和微觀政策會導致某些企業的現金流在融資條件受限的情況下,出現其他的問題。

那麼,還貸高峰可能會影響到明年,或者是更長時間未來發展的變化,我簡單就說這麼多,謝謝大家!

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阿方是本公眾號總編輯,北大碩士,有著十餘年的媒體和房產從業經驗。

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