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2021/12/25
東部星光mall位於深圳市龍崗區，商業體量約為5萬㎡，所處區域為布吉片區，南側為深圳市東部地區重要城市主幹道龍崗大道。匯誠行團隊在前期策劃工作階段，論證出布吉片區商業市場消費需求與商業供給存在很大差距，布吉商業未來必將迎來升級換代。
由於本項目將來會考慮銷售，所以項目如何通過商業的升級換代，在未來既可以保證項目的銷售價值，又可以填補區域內市場空白，同時保證項目的長久性運營。匯誠行團隊認為應該從以下三方面入手，將前期的顧問工作與後續的招商工作形成連貫的工作系統：
一
通過塑造項目核心價值
建成區域商業新地標
項目區位
本項目緊鄰龍崗大道，靠近丹平快速，項目所在的布吉片區緊鄰羅湖區，未來將享受「東進戰略+城市更新」政策帶來的紅利；且本項目位於布吉大芬商圈捷運3號線丹竹頭站，有多趟公交線路經過，交通通達性極佳。
區域消費力
本項目的消費群目前主要由本地居民、周邊住宅小區居民和外來流動人口組成，隨著新樓盤的大量開發和捷運3號線的全面貫通，消費群構成也將逐漸由本地人群及外來務工人群為主向本地人群及中高收入的白領人群為主轉變，片區內消費群體將日漸龐大，消費力也日趨強大。
區域市場潛力
區域內購物主要以超市百貨及商業街區等傳統形態為主，缺少中大型的集中式商業，消費者在區域內消費的可選範圍很小。通過市調，近七成的片區居民購物還是會選擇前往東門、華強北和福田中心區等成熟商圈，而這種現象的潛在原因是現有商業形態無法滿足消費群的真實消費需求，從而導致大量消費群外流，可見區域內擁有很大的市場潛力。
如果本項目能夠為消費者創造舒適、體驗感較強的購物環境，通過滿足消費者實現一站式消費的體驗，項目就會成為片區內消費群體出遊歡聚的目的地。
二
通過強吸引力的主力店帶動和商業規劃
構建項目商業價值
引入大型超市永旺和星美影院作為主力店項目1.5公里範圍內缺少大型品牌超市，具備很大的規劃大型超市的市場空間，因此匯誠行團隊在前期策劃階段就成功引入永旺超市作為購物中心客流的基礎保障，主要是滿足住宅人群的日常消費需求，受眾較廣，預計能帶來大量的家庭型消費群。同時，團隊還成功引入極具人氣的星美影院，影院作為消費人群休閑去處的優先選擇，可以為購物中心吸引大量的人流，同時可以加速項目的培育期，較快的被市場所認可。
通過在節點位置超市和影院的強勢進駐可以有效促進其他品牌商家的進駐信心，提升周圍商鋪的價值，保證項目在區域內的影響力。
提升人流易達性，實現商鋪價值最大化本項目雖緊鄰丹竹頭捷運站，但捷運出入口並未實現與項目地的直接連通，且存在的高差問題也使得人流無法直接輸送到項目所在地，所以匯誠行團隊建議通過人行天橋將捷運人流直接導入項目地二層，實現捷運無縫銜接並順勢打造雙首層，同時於捷運接駁處設置直達四層的電梯，將人流引導至頂樓從而增加高層商業價值，通過人流的有效引導，保留一定的銷售價值，實現項目的價值最大化。
三
通過精準定位和業態規劃
保證後期招商運營順利展開
進行差異化定位，塑造項目核心競爭力在進行本項目定位時，匯誠行團隊建議首先瞄準目標客群核心需求，通過引進首次進入布吉的特色商家加上獨特的主題場景的打造，塑造項目獨特的亮點及核心競爭力；其次需要打造舒適的消費場景，提供品質、愜意、親近、獨特的消費體驗空間，吸引消費客群；再次要打造出高品質的公共空間，把控入駐品牌的檔次，提升品牌自身裝修，做布吉商圈內購物中心的制高點，增強輻射能力及影響力。
通過體現出項目的獨特性、舒適性和品質性，匯誠行團隊將本項目定位為「時尚品質生活港」。
進行豐富且合適的業態規劃，為消費者創造一站式的消費環境結合前期的項目條件和市場分析，匯誠行團隊在進行業態規劃時將生活服務、時尚零售作為本項目的基礎業態，特色餐飲、休閑娛樂、兒童主題作為本項目的特色主題業態：
● 生活服務：以大型超市為核心，引入家居生活、社區服務配套等業態，以滿足周邊家庭生活消費基本需求，同時成為項目人流帶動的基礎。
● 時尚零售：以時尚/個人護理集合店作為核心帶動，引進時尚/精品零售、主題特色突出的時尚潮流服飾等業態品牌，匯聚時尚潮流元素，引領中高端生活品味，提升項目整體形象。
● 特色餐飲業態：突出主題/特色餐飲、時尚餐飲、休閑餐飲等目的性業態，同時利用中庭，過道等公共區域及節點位置設置外擺休閑區，以滿足年輕時尚消費群體的消費需求，同時成為項目人流帶動的關鍵。
● 休閑娛樂：針對周邊年輕人消費群，以電影院、健身會所、電玩城、數碼科技體驗等健康娛樂業態為主，滿足追求品質健康生活、休閑娛樂的消費需求。
● 兒童主題：為周邊的年輕家庭提供兒童零售、兒童娛樂、教育培訓等兒童主題業態，滿足周邊家庭對高品質兒童主題的消費需求。
匯誠行團隊在本項目前期策劃階段通過對市場的詳細剖析、引進主力店（永旺超市和星美影院）及建築動線的合理規劃，加上團隊後期招商階段對本項目合理的業態規劃和招商策略的有效制定，構建了項目的最大化價值，也可以一定程度上保證後續運營的展開，迎來該區域商業的升級換代，帶來區域商業的新生機。
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