「中介炒房合同」被判無效：該如何看？

[摘要]最近，一起民事法律判決引發了非常大的關注，被稱為「中介炒房首判」。房產中介從業者與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價賣房給第三方，「低買高賣」。賣房人發現之後不願意履行合同了，糾紛鬧上法庭。而天津市濱海新區人民法院則判決合同不成立，理由是合同中的買房人一方（房產中介人員）簽訂買賣合同並非真實意思表示。很多人為判決拍手叫好，希望可以震懾炒房者。也有人怕賣房者會因此肆意反悔。到底該如何看待呢？

要點速讀

總結起來，中介炒房合同無效，可以找到三大理由。而其中最堅實的一條是違背房產中介的職業道德。遺憾的是，這條職業道德算是部門規章，並未寫到法律中去。可以像禁止證券從業人員炒股那樣禁止房產中介人員炒房。

總結起來，中介炒房合同無效，可以找到三大理由——

說天津這個判決是「首判」，稍顯誇張。整理過往的一些類似案例，如果不支持中介炒房，大概有三個理由。詳述之前，先來看看中介炒房的模式：

不難看出，中介炒房的關鍵點在於和賣房者簽訂合同，只用付一定的定金，就讓賣房者將房屋給騰出來，而一定會註明合同可轉讓給第三方，待找到第三方之後，由這個第三方的真正買家來與賣家直接辦理過戶手續。這樣，中介從業者不用辦理繁瑣的手續，即可賺取中間的高額差價。當然，這麼炒房的中介也是要承擔風險的，萬一房價跌了，可能就得砸在手裡了。不過這些風險並不高，一方面交完定金，走勢不對，可以毀約，另一方面，中介是對房產市場最有洞察力的群體，一般十拿九穩才出手。

中介炒房的流程圖

那麼，總結一下合同無效的三個理由：

第一是，合同有違公平交易，會擾亂市場秩序。去年11月天津基層法院一份相似案例的判決便用了這個理由——「『被告（本案中的賣房者）允許原告（本案中的買房者）將該房屋過戶給第三方名下，並配合過戶一切手續，配合原告看房』的約定，將導致最終的買受人非本案原告，此約定違反了公平交易原則，擾亂了正常的市場交易秩序，更有可能給不法分子以可乘之機，藉此倒賣房屋。」

第二是本次引發廣泛關注的案例中的理由，簽訂合同並非真實的意思表示，具體說來——「（合同中的買房者）簽訂該買賣合同的目的是為了轉售他人，並非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。」

第三則是，房產中介人員或者說房地產經紀從業人員應該是有著嚴格的職業道德要求的，忠實於客戶，不對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。他們不能違背這樣的職業義務。

這三大理由中，最堅實的一條是違背房產中介的職業道德

三大理由中，前兩條有一定的爭議性。比如，理由一中的相關判決認為「合同系當事人真實意思表示」。這個觀點顯然和理由二有衝突性。而對於「真實意思」表示這點，人民大學法學院教授石佳友在其財新的專欄里也提出質疑，認為這個「真意」應是雙方共同的意圖，不是一方所獨有的私下盤算。中介的身份對於雙方真實意圖表示沒有影響。

第三條理由，則最為堅實，聚焦於中介這個特殊的身份。事實上，對於這個「天津首判」，一些報道的標題並不准確，省去了中介二字，而直接說炒房合同無效。這樣確實會讓人擔憂，認為給了賣房者鑽空子的空間，比如簽訂好的合同，賣房者發現房價漲了，後悔了，遂找「炒房」這個理由來撕毀合同。事實上，普通人的房屋買賣，不管是不是以「炒」為目的，都屬於合同自由的範疇。但是，中介或者說房地產經紀這個職業絕對是具有特殊性的。如前文所說，他們具備比一般人要多太多的信息和資源，一旦作為市場交易的主體，那麼，對於其他主體來說是極其不公的，也很容易侵犯到其他主體的利益。因此，應該禁止他們參與到「炒房」之中。

中介炒房合同糾紛中，不少人可能會質疑賣房者毀約，看到房子賣高價就後悔了，而當初他們在簽約的時候可是自願的，不可能不知道對方的真實身份。問題就在於，中介「買房人」可能利用自己的信息優勢得知賣房人急於賣房籌錢等信息而殺價，也可能會和這起房屋買賣的實際中介（註：中介買房人不會犯自己代理自己的錯誤，不然這個合同可以直接判無效，所以在房屋買賣合同中，他們會以普通買房人的身份出現，而這單買賣的中介另有其人）串通，讓賣房人誤以為自己所簽訂的價格是一個公道的市場價格，實際並非如此，甚至在合同中留下不少有利於自己但是賣家渾然不覺的後門來。

房產中介這個行業是有特殊性的

但是比較遺憾的是，這條職業道德算是部門規章，並未寫到法律中去

房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價，這是住房與城鄉建設部的《房地產經紀管理辦法》中明確規定的。而在北京、上海等地，也都有這樣的地方性規定。不過，這些都不是法律和行政法規。在民事判決的時候，算不得數。《最高人民法院關於裁判文書引用法律、法規等規範性法律文件的規定》第四條為「民事裁判文書應當引用法律、法律解釋或者司法解釋。對於應當適用的行政法規、地方性法規或者自治條例和單行條例，可以直接引用。」當然，有關部門可以對炒房的中介作出行政處罰，不過這和民事判決是兩碼事了，能否震懾行業也不得而知。

一些房產中介會打出「不食差價」的承諾，不過這隻可看作行業自我約束，並非法律要求

可以像禁止證券從業人員炒股那樣禁止房產經紀炒房

現行證券法是禁止證券從業人員直接或間接持有、買賣股票。違規持有、買賣股票的證券從業人員將受到處罰。因為基於職業道德原則，證券業從業人員購買股票應該受到嚴格的控制，否則，證券業從業人員利用自己的內幕消息來炒股，對於普通的股民來說太不公平了。這樣的職業道德也非在獨有的，而可以看做一條行業慣例。

不難看出，證券業從業人員和房產經紀從業人員有非常相似的地方。那麼，是否可以在法律或者行政法規層面來對房產經紀從業人員的職業道德作出一定的限制性規定呢？這也許是解決中介炒房最好的辦法。

房地產中介到底能不能以一個普通人的身份來炒房？答案是不能的，並非限制他們的權利，而是因為這個行業具有特殊性。而這一條也實在是有必要在法律中有所體現。

證券從業人員不得炒股，這也是特殊職業的道德要求