專家來告訴你史上最嚴新政后樓市走向

近日，北京市出台新一輪樓市調控新政，大幅提高首付比例，同時「認房又認貸」，被業界稱為「史上最嚴的樓市調控」；隨後石家莊、鄭州、廣州等城市也陸續出台樓市新政；3月21日，廣東東莞市、河北廊坊市、江蘇句容市也出台或升級限購政策。新一輪房地產調控劍指何方？又將如何影響未來房地產市場走勢？

家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學考慮，正準備將現住房賣掉，再貸款換個三環內的二手房。「新政出台後，首付比例大幅提高，估計暫時不能考慮換房了。」姜女士告訴記者，地產中介的人告訴她，如果急於買房最好準備全款，因為銀行按揭貸款短期內很難獲批。

這輪被稱為北京「史上最嚴」的樓市調控政策表現為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低於60%，非普通住房不低於80%，較之前提高10%以上；二是「認房又認貸」，只要有貸款購房記錄，不管是北京還是異地，都算是二套房；三是暫停發放25年以上的個人房貸；四是限制通過企業購買住宅。

自2月底以來，全國已有近20多個城市出台樓市調控新政，既有南京、青島、三亞等熱點城市，也有環一線周邊城市及三、四線城市，而北京的調控明顯升級。新政出台的最大背景正是入春以來部分城市房地產的強勢反彈，房價在稍事企穩后又呈現上漲趨勢。

國家統計局數據顯示，今年2月，70個大中城市中，二手房價格基本呈現全面上漲趨勢。70個城市中有60個上漲，其中廣州以環比上漲2.1%，成為環比漲幅最高的城市。來自房產中介的消息稱，北京2月底至3月中旬，二手房呈現量價齊增態勢。

「此輪調控的目的，就是迅速出擊降低房地產投資和投機的『炒房暗火』，確保房地產市場平穩健康發展，保證居民住有所居，抑制房地產泡沫膨脹，同時促進宏觀經濟和金融的安全與穩定發展。」社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

房價是今年兩會熱議的話題，而政府工作報告也接受人大代表審議后將「遏制房價過快上漲」寫入修訂版。

去年9月以來，多地就出台過一輪樓市調控。頻頻出台的房地產調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢？

倪鵬飛分析，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地產市場出現大起大落，本輪調控採取的是「邊調邊看，逐步完善」的原則，調控不是「畢其功於一役」，而是常態化和機制化。此前出台的一些政策，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲，為房價上漲創造了可乘之機。

與上一輪調控相比，本輪調控範圍更大、力度更強、措施更嚴。「相信在強有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購房需求將延遲，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒、抑制房價過快上漲將產生明顯效果。更為重要的是，槓桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為。」倪鵬飛判斷。

不難看出，此輪新政旨在抑制除「住」以外的住房需求，限制房價炒作行為。同時，由於一線城市房價在周邊城鎮的外溢效應正在逐步放大，調控也從一線城市擴展到周邊的三、四線城市。

從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地產市場之外。國家發改委主任何立峰日前表示，當前經濟發展面臨著房地產與實體經濟結構性失衡，「有大量資金湧入房產地市場，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本」。

「較為寬鬆的貨幣條件和大量非銀行資金、資本市場資金湧入房地產市場，經濟脫實向虛，帶動了房地產價格上漲。美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現過房地產泡沫的情況。」國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微指出。在她看來，的住房供求在發生變化，城市化發展需求呈現多層次、多元化的趨勢。在這種背景下，住房市場的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規模、收入差距、行業差距等因素都在發生變化。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經歷「從無到有、從有到好」的過程。

值得一提的是，在一線城市房價過快上漲的同時，房地產的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應求，三、四線城市去庫存壓力依然存在。

國務院副總理日前在發展高層論壇上指出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，分類指導，因城施策，重點消化三、四線城市房地產的過量庫存。

綠地集團董事長張玉良表示，房地產業的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給，改善供給結構，增加大城市住宅土地供給，同時適當控制三、四線城市的土地供給量。瑞安集團主席羅康端也建議，一、二線城市應加大土地供應，抑制房價過快上漲，三、四線城市可考慮放鬆戶籍制度及廉租房，加大去庫存力度。

倪鵬飛認為，解決房地產市場「痼疾」的關鍵在於加快改革，完善基礎性制度，建立促進房地產市場健康發展的長效機制。「要通過完善市場的競爭、價格和供求機制，完善政府的監管、調節和保障機制，通過充分的競爭和有效的調節，使得產業間利潤平均化，市場供給與需求匹配，從而抑制房地產市場投資和投機行為，實現長期的穩定健康發展」。

來源：光明日報