【陳博士信箱】私人房屋租賃知多少？

剛來到歐洲，遇到法律問題覺得很無助？別急，歐洲時報中東歐版「維城」公眾號聯手奧地利著名華人法律專家陳上偉博士，開闢新欄目【陳博士信箱】。作為資深法律專家，多年來，陳上偉博士在奧地利華人婦女聯合會組織的每月一次的免費諮詢活動中，無私地為在奧華人解答各種法律問題。為了方便廣大華人更加快捷、隨時隨地了解法律信息，「維城」的【陳博士信箱】每周四上線，為大家提供免費法律諮詢！

歡迎大家關注「維城」公眾號，在文章末尾留言提問（請詳細說明問題），小編會在本欄目下周的推送中發布陳博士的專業解答！

上周讀者問題 Q & A：

Q：陳博士您好，我老公是奧地利籍，我已經懷孕8個月，有幾個關於產後1補助問題想諮詢您。一，我剛申請領取Nostandschilfe，寶寶出生后我們還可以領取那些津貼或者補助金？二，請問這些津貼或者補助金需要去哪裡申請？三，父親在家照顧寶寶的補助金，是不是要父親停止報稅才能去申請？去哪申請？是什麼時候申請？謝謝您抽空回答。

A：一，寶寶出生后，可以領家庭補助金FBH (Familiebeihilfe)和幼兒撫育金KBG (Kinderbetreuungsgeld); 二，FBH不用申請，稅務局會自動給你，KBG需要去你們的保險公司申請，一般應該是WGKK; 三，保險公司申請，一開始就要確定下來。不必停稅，但每月毛工資不能高於1100歐元。

Q：陳博士你好，我今天去續辦家庭團聚居留卡（老公是奧地利當地人），這次本應該是3年的，但我的護照是2020年4月到期，辦公室的人說，再下一次不能給我5年的居留，只能給我1年或者3年的，之後才能是5年。請問是這樣子的嗎？有沒有什麼補救的辦法？謝謝！

A：申請永居的一個條件是在奧地利已經住滿5年，如果你申請時還不滿5年，就只能給你1年或3年的居留卡了。

Q：陳博士你好，親屬簽證我已經拿到2個3年的了，請問什麼時候才能申請5年的居留？

A：居住滿足要求，德語B1，就能申請長居。

Q：陳博士你好，我現在要和奧地利人結婚，但是我沒有結婚證，因為結婚證在離婚的時候被收回了，去到民政局查案底也沒有了，民政局給我開了證明，但是到大使館不給認證，請問這種情況我該怎麼辦？

A：外交部認證了嗎？按理說，只要外交部認證了的文件，奧地利大使館就該認證。

Q：陳博士你好，我在奧地利生活工作7年多，而且達到入籍的條件。但是在申請入籍時離婚證也得進行翻譯公證認證，但我的離婚證已經丟了，我讓我父親去民政局詢問，對方說離婚證不能補辦，只能開一個證明，請問這個證明能否被公證認證呢？

A：應該可以公證和認證。

本期話題：私人房屋租賃知多少

• 《房租法》（Mietrechtsgesetz-MRG）

租房人（租客）和出租人（房東）分別有著不同的權利與義務，具體取決於對《房租法》的適用。根據《房租法》第一條規定，主要分為以下三種情況：

• 完全適用（Vollanwendungsbereich）：既有房租價格保護（Preisschutz）又有租賃關係終止保護（Beendigungsschutz-Kündigungsschutz）

二戰前的老房子（Altbau）

• 部分適用（Teilanwendungsbereich）：僅有租賃關係終止保護

非政府補助新房（nicht geförderte Neubauten）和私人產權新房（Neubauten in Wohnungseigentum）

• 完全不適用（ausgenommen）：沒有房租價格保護以及租賃關係終止保護

2001年12月31日後簽立租房合同的單戶或雙戶獨立住宅（Ein- oder Zweifamilienhäuser）和營業場所（Geschäftsräumlichkeiten ）

根據2015年《房租法修改法案》（Wohnrechtsnovelle 2015）規定，自2015年1月1日起，房東對出租房屋內一併出租的熱設備的維護義務（Erhaltungspflicht）被重新擴大釋義。也就是說，房東自此對房屋內一併出租的熱設備，例如熱水器等，承擔維修和調換義務，其中不包括租客自行調換或新購置的設備。這項維護義務對2015年1月1日前簽署的租房合同具有一樣的法律效力。

• 租賃關係終止保護（Beendigungsschutz-Kündigungsschutz）

這裡說的終止保護是指房東不得單方面終止租賃關係，即解除租房合同，除非有符合法律規定的重要理由：

• 不使用房屋

• 將房屋完全轉交於他人（例如轉租）

• 不合理高價轉租

• 租客死亡且沒有合法的繼續承租者

• 未按時繳納房租

• 存在明顯不良使用房屋的情況

• 房東自己需要使用該房屋

• 房屋拆遷

• 阻礙低標準房屋的改造

有固定期限的租房合同在完全適用和部分適用《房租法》的情況下，必須符合最低承租期限（Mindestbefristungsdauer）為3年的規定，並且在延長此合同時，也須遵守為期3年的最低延長期限（Mindestverlängerungsdauer）。

有固定期限的租房合同到期后若未進行契約延長或契約消除，則自行延長3年；3年期滿后若還是未進行任何契約延長或契約消除，則視為無期限合同繼續延長下去。

租客在承租滿1年後，且遵守解約期限（Kündigungsfrist），一般為提前3個月，即至少住滿16個月的前提下，具有不可剝奪、不受限制的權利，令其可以在此後任意一個月的月末之前，通過書面或訴訟的形式，提出解除租房合同的要求。此規定也適用於合法延長后的租房合同。

通常無期限的租房合同的解約期限為提前1個月。

• 概況

主要租賃是指租房合同是由找房者（Wohnungssuchenden）與房子產權所有人、公寓產權所有人、整棟房子的租用者或還未完成土地登記的房屋產權所有人之間直接簽署的。

轉租是指租房合同是由主要租房人（Hauptmieter/in）與找房者之間直接簽署的。

• 主要租房人的轉租權利

房東只有在以下情況下可以禁止主要租房人行使其轉租權利：

• 轉租整套房屋，即主要租房人已經不再使用該房屋

• 主要租房人以不合理的高價轉租房屋

• 房屋內的居住人數因轉租導致超負荷（Überbelag）

• 次承租人，即轉租房客（Untermieter/in）擾民

• 次承租人的法律地位

次承租人與主要租房人享有基本一樣的解約限制保護權利，而當主要租房人解除其與房東的租賃關係時，轉租關係在通常情況下也將隨即停止消失，但主要租房人須及時盡到告知義務。

房屋產權所有人的更迭原則上不影響轉租關係。

大部分《房租法》中對租房人權利的規定，例如關於維護改善的工作、物業費結算審查等，都只是針對主要租房人的，而作為次承租人則需要盡到配合義務。

• 押金（Kaution）

押金的作用是確保房租的給付以及對房屋使用損耗賠償的保障，一般情況下為三個月房租（冷租加上物業費再加上10%的稅金）。房東可以通過儲蓄或者開具金額兩種形式徵收押金，在退回這筆押金前，房東須確保其符合儲蓄存款的利息生利，且與自己的其他財產隔離以保證其在遇到破產清償程序時的安全性。

注意：租房人須在租房前以及房屋交付時，通過照片或接收房屋狀況明細（Übernahmeprotokoll）記錄下房屋的具體狀況，以便在退租時儘可能多地退回押金。通常情況下，若房屋在退租時僅存在「正常使用損耗（Gewöhnliche Abnutzung）」，房東須接受並將押金本金連同利息一併退回。

若通過中介介紹最終成功簽訂了租房合同，則需要額外支付一筆中介費，這筆費用通常由租房人承擔。

房租：冷租加上物業費（不含稅）

注意：中介費不存在提前按比例給付，類似情況只能在房東已確認授意將房屋出租給中介費給付人的情況下產生。

完全適用《房租法》的情況下是禁止收取轉讓費的！

例外情況：合法的投資補償（Investitionsablöse-Investitionsersatz）—— 根據《房租法》第十條規定，租房人在租房合同續存期間對房屋進行投資的，可以在符合一定具體條件下，於租賃關係解除時向房東索取一部分的投資補償。

注意：須通過具體的收據或者發票來進行主張！

房租通常由以下部分組成：

• 冷租

• 物業管理費和公共開支（例如垃圾處理費、水費、清潔費等）

• 可能產生的公共設施費用（例如電梯、整幢房子的供暖系統等）

• 可能產生的與房屋一起出租的傢具費用

• 10%稅金

還可能產生的其他長期開支：

• 燃氣費和電費

• 電話和通信費

• 網路、電視和無線電信息費

• 房屋保險費

房東只有通過相應的租房合同協議才可以向租房人要求收取房租預付款，且必須明示出這筆預付款項對應的具體時間段。而在這段時間結束后，租房人必須支付全額房租。

舉例說明：2年的房租預付款為3.488,30歐元，即每個月145,35歐元，則2年以後的月房租金額應為之前的月租加上145,35歐元。

• 訂立租房合同產生的費用

• 租房合同的合同費應該由誰承擔？

房東可以和租客商議約定由誰來承擔，通常情況下都由租客承擔，但因有契約自由原則，也可以由房東承擔此款項。

訂立書面租房合同以及續約合同都是需要另行向相關稅務機關（Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel）支付一定費用的。即房東有義務自行計算這筆費用並在一定期限內（通常為合同簽訂日起第二個月的前15天內）向相應的稅務機關對交易註冊進行申報告知。

• 具體費用怎麼算？

無期限的租房合同：三年房租總收益的1%。

舉例說明：若房租為每月1.000歐元，三年的房租總收益為36.000歐元，則需要向稅務機關繳納的這筆費用為360歐元。

有期限的租房合同：合同期限內房租總收益的1%，但不得超過三年的房租總收益。

舉例說明：若房租為每月1.000歐元，租房合同期限為18個月，這18個月的房租總收益為18.000歐元，則需要向稅務機關繳納的這筆費用為180歐元。若房租為每月1.000歐元，租房合同期限為60個月，這60個月的房租總收益超過了三年的房租總收益（36.000歐元），則需要向稅務機關繳納的這筆費用依舊為360歐元。

進入已有租房合同

• 租賃權的轉讓

在完全適用《房租法》的情況下，主要租房人在離開房屋時，可以在特定條件下將此房屋的租賃權讓渡給他的特定親屬：

• 直系親屬（例如：孩子、孫子、父母等）

• 配偶

• 養子女

• 兄弟姐妹

• 主要租房人死亡

在完全或部分適用《房租法》的情況下，截止主要租房人死亡時仍與其共同生活且對此房屋有迫切需求的以下親屬可以繼續獲得承租權：

• 直系親屬（例如：孩子、孫子、父母等）

• 配偶

• 養子女

• 兄弟姐妹

• 合法同居者

在完全不適用於《房租法》的情況下，租賃權可以被繼承。房東和死者繼承人雙方也都有權選擇解除租賃關係。

若租賃權轉讓給的對象為配偶、同居者或未成年子女，則房東不得提高房租。其他情況下房東可以向新進入的租客適當提高租金，但每平米使用面積不得超過3,43歐元/月。當未成年子女成年後，房東也可以適當提高租金。

• 更多和房屋租賃相關的信息可以訪問以下網站加以了解：https://vki.at/wohnen

• 也可撥打熱線電話進行諮詢：01/588 77 - 0

• 更多法律方面的信息可以前往奧地利各州的相關機構進行諮詢，列表如下：

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（以上內容由歐洲時報中東歐版Stefanie綜編整理，陳上偉博士審閱，資料來源：奧地利政府官方網站，轉載請註明EuroNews。）