這12個城市危險了！萬科已做好跌價準備

這12個城市危險了！萬科已做好跌價準備丨3月26日晚，萬科發布2016年度業績公告及董事會會議公告。公告顯示，在24日舉行的董事會會議中，並未審議董事換屆選舉的議案，這也意味著萬科本屆董事會面臨屆滿但未能及時改選。

與此同時，萬科發布的公告顯示，來自萬科原第二大股東華潤的三名董事並未親自參加萬科此次的董事會。11名應到董事中，僅6名董事親自出席，分別為王石、郁亮、王文金、張利平、華生、羅君美。

對於董事會改選一事，萬科方面回應稱，公司將於3月27日舉行業績推介會，屆時會對相關問題給予回應說明。

另外，萬科公布的年度報告顯示，2016年度，萬科實現銷售面積2765.4萬平方米，增長33.8%，銷售金額3647.7億元，增長39.5%。萬科表示，其在全國商品房市場的佔有率上升至3.1%；實現營業收入2404.8億元，增長23%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元，增長16%；每股基本盈利1.90元，增長16%。公司全麵攤薄的凈資產收益率提升至18.5%，同比上升0.44個百分點。

在萬科年報每年慣例的《致股東》一節中，萬科表示，在城市房屋市場再度升溫的同時，也令開發企業進退維谷，陷入焦慮，「買高價地，意味著承擔未來的經營風險；不買，則可能現在就被擠出市場」。

萬科稱，2016年10月，當國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來說，無疑是一個利好。

儘管判斷樂觀，但在實際行動中，萬科對市場表現出了謹慎的態度。年報中顯示：報告期內，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。包括：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通等12個城市共13個項目。

北京：全國首個「商住房」限購城市，新建商辦項目不得賣給個人丨3月26日，北京市發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。這使得北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

此外，北京市教委還規定，除京津冀協同項目外，中國小不得與房地產商合作辦學。在郊縣教育方面，2017年北京市教委將啟動在郊區新建10所優質校，6個城區新增25所優質校，幫扶15所郊區校。北京市國土資源局發布的消息：將停辦不具實際居住意義的異常形態房屋登記手續，包括房屋面積過小，廊道、通道、車庫申請單獨轉移登記等情形的不動產登記手續。

專家解讀

北京市房地產中介協會會長李文傑：商改住將成為歷史

商改住新政，全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案的，後果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市範圍內暫停授信，代理機構註銷。在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

陳志：此次政策有利於從整體上對商辦類項目實行統一管理

從去年的930新政到今年的317新政，北京對於住宅的調控逐漸加力，一些開發商反而趁此機會打著「不限購、限貸」的旗號，大肆推銷商辦類產品。近期市場上的商辦類產品的銷售也出現了過熱的現象。

「此次北京市及時出台了對商辦類項目加強管理的政策，力度空前，可以有效的抑制商辦類項目的過熱，而且也使得原先只在通州一個區實行的政策，成為了全市普遍實施的政策，有利於從整體上對商辦類項目實行統一管理。」

此次，北京市從規劃、建設、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環節集中發力，對商改住「零容忍」。商住本身就是開發商為了利益製造出的「偽住宅」，這類項目既破壞了城市發展格局、弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環境嘈雜、安全隱患等問題。此次北京商改住調控措施既是繼3.17樓市新政以來，再一記重拳抑制投機投資性需求，又是對北京市疏解整治促提升、有效促進人口調控工作的進一步落實。

趙秀池：北京讓住宅回歸居住屬性的同時也讓商業辦公回歸承載業態的屬性

商業辦公項目按照規劃用途進行開發、建設、銷售、使用，是國家規劃法的要求，但部分開發企業將商業辦公項目開發成所謂的「商改住」，並將其作為住宅銷售給個人，存在欺騙購房者的嫌疑。

購房者購買「商改住」產品，實際上買到的是有法律瑕疵的產品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如稅收優惠、信貸支持，也不能享受居民用水用電的價格優惠，不能辦理落戶。同時，由於此類項目居住與商業辦公行為混雜，商業辦公的經營也會受到一定影響。

此次政策，要求單元分割面積不得小於500平方米，從規劃設計上遏制了將其建成住宅的可能性，是對之前「商改住」行為的「撥亂反正」。從目前的實際情況來看，「商改住」面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類「商改住」產品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的產品，是對消費者的保護。同時，也是對商業辦公正常經營活動的保護，讓這類產品回歸承載業態的屬性。

郭毅：在建（含在售）商辦的限購升級后，已與此前通州相當。

通州在2016年5月5日要求商辦只能銷售給公司之後的10個月時間裡，商住銷量大跌74%，這還是在北京城市副中心的強大發展紅利的拉動下才得以形成。

而全北京限購，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依託出租而非資產升值之後套現來實現投資回報，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住的銷量將很快出現陡崖式下跌。

中央財經大學法學院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大

商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。

商改住盛行，主要出現在少數一線城市，由於嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發商為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這類違規操作，一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空，大量商業辦公樓盤用於居住，經濟活動聚集效應減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業辦公用房的成本，不利於整體經濟發展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時、果斷，意義重大。

張大偉：北京商住等商辦項目可能成交量腰斬

這一政策的再次升級，非常明顯的抑制了市場的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響，北京這一針對商辦類物業的調控可以說是317一系列樓市調控后的又一重磅升級，處於全國最嚴格調控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因為住宅限購導致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風險。

嚴躍進：限購后商住「香餑餑」將成燙手山芋

從北京此類政策來看，個人認購此類住房不能貸款、要有五年社保、無房產記錄等要求，直接使得此類物業的認購價值幾乎壓縮為零。或者說已經使得此類物業從香餑餑轉變為燙手山芋。估計流動性會非常差，也使得此類物業或者難以交易，或者出現價格較大明顯的下滑。

佛山推樓市新政：外地居民限購1套住房，且需繳1年以上社保丨3月24日晚間，佛山市發布關於調整住房限購政策的通知：

外地戶口在本市沒有住房的，購房時需提供購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上的個稅或社保繳納證明，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民，暫停向其銷售限購區域的新建商品住房。

中山市推住房限購政策：非本市戶籍購新房需半年社保丨3月26日，中山市發布了樓市新政，指出對於非本市戶籍居民購買1套新建商品住房，需要提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，補繳的不算。此外，實施差別化信貸政策。符合條件的購房者，首套房最低首付款比例不低於30%，二套房最低首付款比例不低於40%。

周小川：貨幣寬鬆走到尾部 理性對待樓市投資丨3 貨幣政策寬鬆已經到達周期的尾部，緊縮是一個漸進的過程，貨幣政策需要逐步變成審慎，這是一個很大的挑戰。3月26日，周小川在2017年博鰲亞洲論壇期間稱。他還表示，政府不會依賴於「直升機撒錢」，而是強調結構性改革，財政政策將發揮支持性作用。

在闡釋貨幣政策、結構性改革等問題的同時，對熱議的美國邊境調節稅(BAT)，周小川認為，假如美元因此升值過快，不僅全球其他國家需要去應對，對於美國政府而言也是一個很頭疼的問題。

賈康：房產稅制度可供借鑒丨賈康認為，現在用限購、限貸、限價等行政性手段調控樓市是治標不治本，就像不斷在兩個極端之間坐過山車，民眾不滿意，政府在焦慮，一定要找到標本兼治、治本為上的高水平出路。

「中央提出要健康發展房地產市場，對應到長效機制形成，就要靠基礎性制度建設，這是最關鍵的問題。」

賈康表示，首先政府應牽頭做一個通盤合理的國土開發規劃，提供可持續的土地供給。可以繼續探索的經驗就是重慶代表的地票制度，即在基本農田占補平衡的前提下，讓遠離城鄉結合部的人可以共享改革開放成果的同時，從容有序地可持續供地，從而解決中心區域擴大建成區和提供住宅建設用地的問題。

龍湖地產：2017年目標1100億，全力發展冠寓丨3月24日，龍湖地產有限公司在香港舉行2016年全年業績發布會，CFO趙軼透露，龍湖地產今年貨值有1700億元，全年銷售目標為1100億元，去化率在60%。CEO邵明曉表示，龍湖將全力以赴為冠寓提供發展資源，計劃是每年開1萬-1.5萬間，三年後能夠達到10億以上的租金收入。

而一展空間還處於試水階段，沒有大規模擴張的打算。在布局上，冠寓未來將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個一線及領先二線城市。此外，董事長吳亞軍表示，下半年的政策存在很多不確定性，需要龍湖小心駕馭。

嘉凱城：控股股東恆大地產所持9.52億股解除質押丨3月24日，嘉凱城公告宣布，於當日，公司控股股東恆大地產將其持有的部分股份解除質押，解除質押股數為952,292,500股，占其所持股份比例的99.9999%。截至目前，恆大地產共持有嘉凱城股份952,292,502股，占該公司總股本的52.78%。

南京一市民為「躲」限購以親戚名義買房 業內：有風險丨南京樓市限購政策再次「加碼」，21日，在南京最為火熱的河西板塊某樓盤銷售中心現場，有購房者因為自己被限，準備用舅舅的名字買房。對此，業內專家提醒，此種方法本身隱患很多，風險較大。

據了解，王女士一家在南京已經擁有兩套房產，根據現行政策已經失去了買房資格。但是，南京河西中部即將開盤的這個項目，全家非常喜歡。在購房資格已經被限住的前提下，王女士帶了自己的舅舅來案場諮詢，準備用舅舅的名義買房。

「我自己已經被限購了，家裡人商量了下出了個主意，正好舅舅名下無房，那就拿舅舅的名義來買房，反正是家裡人，也放心。」王女士告訴記者，她身邊有朋友這樣操作的。也有房產中介的工作人員表示，曾經也遇到過這種情況，以親戚名義買房來迴避新政。對此，邱志國律師表示，這種「躲」限方式本身隱患很多，非常不推薦採用。如果是自己被限，轉用父母、孩子的購房資格來買房，在一定程度上還是比較安全的。

」但是，如果用他人名義買房，本身隱患很多。「邱志國律師稱，雖然說不動產權證書是在自己的手裡，但只要產權登記人進行掛失，就可補辦。「到時候，他要是用這個房產進行抵押、出售……即便是後期通過法律途徑企圖拿回自己的房產，但這中間所花費的時間成本也很不好說。」

蔣德軍建議，如果要抵禦風險，可以在購房的同時，讓購房人的親戚寫一份欠條，把房產抵押給實際購房人。「這樣的話，這個房產就沒辦法進行二次抵押、出售、出租……就算後面真的因為某些原因產生了糾紛，至少還可以在一定程度上保護實際購房人的錢款安全。」

16日，南京規定，從當日起南京在主城區範圍內對擁有2套以上住房的戶籍居民家庭停售新房和二手房。同時，擁有1套以上住房的非戶籍居民在郊區(高淳、溧水、六合三區)購房也被要求停售。

三亞丨商品房網簽備案數據，成交114套，簽約面積9113.885㎡，簽約住宅均價25006.22元/㎡。

蚌埠丨商品房簽約備案4套,住宅備案1套，商業備案2套，辦公備案1套，其他備案0套;截止2017年3月26日蚌埠住宅可售7104套。

溧陽丨樓市成交情況：6套 成交總面積：663.84平米

常熟丨新建商品房當天成交55套、面積6692.57平方米（其中：住宅成交45套、面積6026.23平方米）。

池州丨市主城區(鄉鎮)商品房銷售(簽約)3套，銷售金額為67.87萬元。

滁州丨商品房成交110套,成交面積約11616.39㎡;其中,住宅類成交104套;商業類1套;辦公類0套;其他類5套。

惠州丨房屋網上籤約117套，簽約面積12290平方米。住宅簽約104套，住宅簽約總面積11688平方米。

嘉興丨商品房銷售備案63套，總金額4919.73萬元。其中住宅31套，最高單價11804.87元/平方米，最低單價5472元/平方米；商業用房21套，辦公用房11套，其他用房0套。

西寧丨樓市成交情況：網簽48套，均價6823.27元

徐州丨商品房成交614套，成交面積63465.83 ㎡。其中：鼓樓區成交80套，成交面積8485.18㎡