100個特色小鎮經典案例：宋衛平操盤的「烏鎮雅園」養老度假小鎮案例分享！

烏鎮雅園的產品核心構思來自於那種學院化的烏托邦式的小鎮。它坐落在最美麗的烏鎮，位居上海杭州蘇州三個城市幾何中心的金三角位置，坐擁烏鎮式的NO.1的高質量遊客群體，還有達沃斯論壇級的世界互聯網大會的產業配套，自成體系的養老配套設施和精細化的服務，宋氏獨有的情懷和工藝水準，既可以做旅居度假，也可以做休閑養老。雅園的成功來自於上述多種因素的疊加，在業內幾乎不可再複製。

這幾年，我們曾經觀察過相當多的業界典型產品案例，從早期業界抄襲的美國的太陽城模式、再到上海的親和源，再到金地健康城、杭州萬科隨園嘉樹等一系列項目的開發操作,各種操作案例各自代表了一路產品門派。但相比之下，烏鎮雅園無論是從產品力的打造還是從商業經營角度上看，都應該算是最為成功的一個。

一直在夢想和現實中糾結的宋衛平，除了骨子裡的文人氣質外，他對養老地產思考的高度要超出很多人一大截。從早期的藍庭試點到烏鎮雅園無法複製的略帶公益化邏輯的標杆項目。發誓要讓的老人有尊嚴地養老，老宋走到今天可算是頗不為易，而由他一手謀划的養老產業鏈條，未來必將影響。

作為養老小鎮產品開發的樣本，作為烏鎮全面升級的一個重點項目，雅園是綠城集團在經過曾經的蹉跎后，全面向藍城轉型的開山之作，也被宋衛平寄予了最大期望，一直都受到市場的高度關注。

為何如今才提筆分析烏鎮雅園？主要是我們希望經過市場的檢驗。

綠城烏鎮雅園總面積約為60萬平方米，採用的是新民國建築風格，以原生態自然景觀，加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型。該項目分為養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題，包括歐洲品牌的醫療公園、歐洲品牌的護理養老中心、五星級度假養生酒店，雅達與綠城共同打造的自助養老居住區綠城烏鎮雅園，其間還設置了3.5萬平方米規模的老年大學綠城烏鎮頤樂學院。集聚6大功能區塊，是一座國內功能齊備、設施先進、模式豐富、規模龐大的複合休閑健康養老主題園區。

對於這個項目，我們通過親自踩盤核實以及圈子裡的口碑傳播，了解到雅園這個項目不僅產品出挑，在商業方面也同時取得了巨大的成功。前期2000多套養老公寓和別墅產品已經全面售罄，售價還上漲了50%。行家都知道，只要在養老產品配套上別投入過多的成本，在地價可控的前提下（據說拿地價格不超過100萬/畝），這樣的銷售業績對開發方而言只是賺多賺少的問題了。

並且，近期宋衛平將烏鎮雅園的模式在浙江多個地區進行了複製，高舉高打推出這種養老度假小鎮模式，隨後誕生出桃李春風和十里風荷這樣的叫好又叫座的產品，可以初步判斷，這種養老度假模式在商業上已經具備了成功的基因。一個產品只有被驗證商業成功之後才能被複制，否則就是個旁氏騙局。以行業領袖宋公的風範和市場信用，這種模式必成。

抱著對宋公縱橫捭闔的藍城戰略的極大興趣，我們一口氣考察完了烏鎮雅園、桃李春風和十里風荷這幾個代表性的項目。總結下來，至少迄今為止，烏鎮雅園是我們看到的最為成熟的一個養老度假小鎮項目。

「情懷和工匠精神」一直都是宋衛平打造產品的利器。在傳統地產開發時代，宋衛平的作品一直是品質的代名詞。曾經的綠城玫瑰園、桂花園系列，以及蘇州的桃花源項目（後來賣給了融創），都是宋氏最經典的品質代名詞。

時過境遷，當地產開發進入到地王時代，綠城的精耕細作的工匠精神已難敵善於營銷、成本管控、資本運作和快速開發的恆大碧桂園們，因此找尋養老小鎮這樣的新藍海也是不得已的「另闢蹊徑」。從理念和產品模式上看，烏鎮雅園整整領先了養老地產一個時代。

記得一年多前，我們首次探訪雅園，那是個飄雨的春季午後。彼時的雅園，雖然還未取得當下的名聲和業績，產品功力卻讓人過目難忘。記得我們走過了一段密植的竹林，繞過蜿蜒的菜地苗圃，再走過了一個安靜的湖面，才到了最終的售樓處。這樣的情景切換，這樣景觀鋪陳，這樣精心的樣板區設計，有著那種烏鎮入園時設下的情緒營造的詭計和龍湖式的樣板區造景的精巧。

一年後我們再觀察雅園，很可惜的沒有了那一段美妙的場景切換體驗，估計是因為客戶爆棚，為了提高效率，我們直接就被電動車徑直帶入了銷售中心。

除了承繼了宋式風格的秀雅景觀，雅園的另一個核心特點，也是其最大亮點，就是這裡獨樹一幟的學院風。學院派的風格早期有華潤橡樹灣和萬科的一些項目，但那隻限於一些小的單體樓盤,建築立面和部分庭院景觀的意向風格僅是營銷的噱頭,無法真正還原大學校園都有整體意境。而真正將哈佛、劍橋小鎮這種學院氣質打造在一個完整的獨立大規模開發項目里的，雅園還是第一個，從而它也就此樹立了一個養老的標杆項目。

下面我們就來看下烏鎮雅園是怎樣依託於1500畝國際健康健康生態休閑產業園，在其650畝的核心區域上，打造出「健康醫療+養生養老+休閑度假」這樣一個全新的養老地產模式。

總能聽到人們滿懷感情地講起自己的學生時代有多少糗事，有多少青澀的小故事，以及他們的大學生活是如何的難忘，字裡行間都透露著對校園生活的眷戀。當老之將至，人們往往最難忘的還是風情萬種的大學時光。

圖：烏鎮雅園的白馬湖盡顯學院式風情

在這個物質豐盈的時代，精神層面的滿足度愈發為人所關注，尤其是那些具備高文化素質與生活格調的人。

另一方面，老人們本身也有特殊性，他們容易回憶和懷念，同時在家裡和小社區的時間比年輕人也要多得多，於是為此類年長人群設計一處理想居所就需要考慮更多細節性的問題。透過烏鎮雅園，宋衛平把這樣一個養老地產，一個有難度但是頗有意義的課題研究得很超前又接地氣，很值得借鑒。

烏鎮雅園居住單元建築風格和室內風格整體上採用新民國風，整體給人以民國時期書院的氛圍。眾所周知，民國時期的大學教育，思想自由，不拘一格，百家爭鳴，大師輩出。

為了營造這樣的民國風，烏鎮雅園的立面設計借鑒了清華園、復旦園、北大燕園和武大校園等著名高校的風格，沉穩、大氣、厚重又充滿了濃濃的文化味。設計中借鑒了校園中典型的聯橋、拱廊，再藉由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境，讓人一進入社區就回想起那段理想豐滿、躊躇滿志的青春年少，那段人生中最美好的大學時光。

雅園項目的核心區域是圍繞白馬湖公園的居住區和頤樂學院，其中居住區的物業形態有單層養生別墅、多層電梯公寓、高層公寓，不同的物業形態可以滿足不同需求的客群。

我們來看下圖這段別墅區的公共部分設計。從建築風格、街區尺度、景觀鋪陳和規劃排列上來看，與杭州悅榕庄酒店這個著名項目有著異曲同工之妙。沉穩的風格、精心雕琢的景觀意境、安靜大氣的院落，為主人們提供了難得的有質感的生活場所。

一個充滿活力的養老度假小鎮與普通養老項目最大的不同點就在於其獨特的功能配套。

大學之大，在於學院林立，學養豐厚，學子滿堂。雅園的「學院式養老」核心配套應屬「頤樂學院」，它以學校的組織方式，構成園區內老年人的日常組織形態，從而構建出一種嶄新的老年生活模式。

「學院式養老」，是綠城獨創的養老模式，是指用學校的組織形式構建全新養老模式，讓長者享受專業高效的醫療健康服務；舒適周到的居家生活服務；豐富多彩的交流活動服務；精緻全面的文化教育服務,打造正能量園區。

頤樂學院佔地150畝，由14棟彼此獨立但又有風雨連廊聯通的小建築群構成，學院總體按照書院建築形制布局；總建面3.5萬平方米，投資2.5億元。

學院里有能容納400多人的大禮堂，小會堂，靜休堂、棋牌樓，游泳館，健身房、網球場和健康中心館；有中央廣場，學院內小商業街，還設置了幼稚園。

圖：頤樂學院室內體育館

頤樂學院內餐飲娛樂、社交會展功能等一應俱全，課程設置方面更是依託杭州師範大學的教育合作支持，專業系統地設立了五大課程體系：健康養生系、人文社科系、藝術系、休閑體育系和生活系，並設有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動內容，輔以學生會俱樂部活動。

課程大綱是由頤樂學院和杭師大共同研發，目前已經設計了72門課。

除此以外，學院外面還租有幾十畝的地做農場：老人們每年花500元，就能有15㎡的小天地。其實城市人也會有農民的理想，除了學院內提供的課程和活動項目，老人們在農場種點自己喜歡的農作物，感受「復得返自然」也很有意義。

除了在頤樂學院學習之外，還有一個更大的潛在樂趣在等著每一位老人，他們每個人都有機會成為老師，以後會有近60%的老師來自小區內有特長的業主。「授之以漁」和「教學相長」在烏鎮雅園中的頤樂學院每天都發生，發揮著很好的效用，也讓住戶們的晚年生活更多姿多彩，銀髮族每天都充滿活力。

一般來說，校園生活都是人一生中最美好的時光之一。所以說讓退休后的老人重新回到「校園」，繼續體驗那種自由、無壓力，相互交流的生活，同時也可以參加俱樂部組織、協會來豐富精神世界，實在妙哉；不得不說烏鎮雅園為關懷老年人精神層面的需求所運用的策略足夠精巧貼心。

綠城學院式養老模式核心要素: 頤樂學院是一種「類老年大學」的形式。 以學校為組織方式，構成園區內老年人的日常組織形態，開展適合老年人身心健康的各類活動，從而構建一種嶄新的老年生活模式。

烏鎮雅園獨創學院式養老模式，涵蓋頤、樂、學、為四個維度，把對老年人的精神服務作為重點和特點打造。

頤：通過精心設計的健康管理、醫療護理、居家生活三重服務體系，建立一種全新的養生系統。讓老年人身心健康，青春煥發。

樂：精心設計符合老年人特點的文化娛樂活動，每天、每周、每月、 每年層出不窮，讓老年人快樂常在。

學：用學校的組織形式，重新規劃老年人的退休生活，使其在自主的學習中，獲得充分的交流和愉悅。

為：通過園區內外途徑，幫助老年人發揮餘熱，重回社會，獲得自我價值,贏得尊重，真正實現「老有所為」。

關於養老社區里的適老化設計，在前幾年還是商業機密，如今已是這類項目的標配。

年紀漸長的人在生活中還是會有很多細節與青壯年不同，為此雅園也做了特殊的細節化設計與處理。雅園連廊的設置方便老人們行動和聊天；房間內的進戶門寬，各個屋子間銜接處沒有高差的設計，還有每個屋子都有的緊急報警按鈕，都充分地照顧到了老人們實際生活的點點滴滴。

圖：樓群間的連廊

雅園的進戶門凈寬1米，方便輪椅進門；不光如此，進戶門左側還預留40cm開門空間，方便輪椅者開門。

除了通過各類細節設計與專業化課程服務業主的養老生活外，烏鎮雅園還給老人們準備了家門口優質的醫療服務。具體的設計細節我們不再一一贅述，硬體系統的採購和複製相當容易，而能否將這個社區納入良性整體運作才更考驗運營功力。

對於一個養老項目，配套的醫療必不可少。雅園門口配套的雅達國際康復醫院，就是這個雅園不可或缺的配套，也是一個相對獨立而且具備核心技術的產品。

雅達國際康復醫院佔地13萬平方米，引入德國高端康復醫療品牌Medical park，擁有350個床位，專註於康復醫療：主要提供神經系統病患、骨科疾病、運動損傷和亞健康人群健康管理等康復治療服務。

國際養老中心則是非自理養老中心，滿足養生居住老人隨著年齡增長產生的護理需求，採用先進的養老護理模式提供訂單式服務。

依託雅達國際康復醫院和國際養老中心，雅園可以讓長者人群都實現「老有所醫」：健康老人可以在社區內愉悅地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分醫療輔助，而全護理老人就可以在養老中心得到全方位照料。

圖：烏鎮國際健康生態休閑產業園示意圖

特色商業區的規劃創意來自於烏鎮東柵和西柵景區的模式，延續了烏鎮特有的婉約與靈動，將濕地公園與商業休閑體驗相結合，營造一處具有江南水鄉特色的高品質水韻風格的商業街區。

Alila精品酒店作為世界最高端的精品酒店之一，將為烏鎮量身定製一款水鄉風情度假酒店，一款融合公園、生態濕地環境，提供高端商務休閑和度假旅遊配套服務的五星級酒店。

背靠烏鎮這麼一個5A級景區，配合以各種頂級設施，雅園配合烏鎮國際健康生態休閑產業園可以實現讓老人們在最文藝的地方養老，老有所養，老有所學，老有所醫。

為了更客觀且全面地了解雅園的實際銷售狀況，我們特意選了一個工作日去一探究竟。有點出乎意料的是工作日一大早，不在城市中心的雅園銷售中心卻依舊熙熙攘攘；而就在我跟銷售人員交流的短短一小時過程中，又有兩套房子被售出。

雅園注重為老人提供互動式的服務，在提供專業高效的醫療健康服務和舒適周到的居家生活服務的同時，設計豐富多彩的交流活動服務和精緻全面的文化教育服務，與老人形成心靈上的溝通，讓他們在推出社會勞動舞台後依然能感受到自己的價值。

難以複製的「烏鎮雅園」模式

頤、樂、學、為·開創「學院式養老」的先河

隨著人口老齡化程度的加快，社會對養老服務的要求也在提高。特別是中高收入的老年人群，認為現在的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平，都不能滿足他們日益提高的養老需求。

針對老年人的這一變化，結合國際先進理念，為了滿足老年人養老、精神文化需求，綠城·烏鎮雅園推出了「學院式養老」——頤樂學院。以「頤、樂、學、為」核心理念，以學校的組織方式，把園區內老年人的日常生活、學習、娛樂都調動起來，開展的課程更是以系劃分，按各自不同特點設置了營養、社科、藝術、體育等課程。

融匯優勢養老資源·醫養結合成為養老產業發展趨勢

綠城·烏鎮雅園推行的是「健康醫療+養生養老+休閑度假」的全新模式。作為園區整體投資方，雅達國際是一家專註於康復醫療和養老產業的投資公司，主要股東包括IDG資本、紅杉資本和雲鋒基金等，雅達在資金和醫療資源上的優勢讓許多企業難以企及。雅達國際康復醫院和國際養老中心建成后將引入德國高端康復醫療品牌Medical park的商業模式和管理理念，由德國醫療專家組成的運營團隊負責醫院運營。

如果說頤樂學院帶給長者的是重煥活力的園區生活，那麼國際標準化的醫療條件則讓願意在雅園養老的長者沒有了後顧之憂。這種醫養結合的發展模式，也將成為了養老產業發展的一大趨勢。

活力健康園區·顛覆國人對傳統養老的理解

作為首個複合型健康養生主題園區，綠城·烏鎮雅園所在的烏鎮國際健康生態產業園總規劃面積達5500畝，核心區佔地面積約1500畝，總建築面積85萬方，規劃了養生養老、康復醫療和休閑度假三大主題，是個集頤樂學院、雅達國際康復醫院、國際養老中心、養生居住區、特色商業區和養生度假酒店六大功能於一體的頤樂養生園區。

綠城·烏鎮雅園顛覆了國人對傳統養老的理解。在綠城·烏鎮雅園，這裡不僅有完善配套優勢，還有傳統居家的歸屬感與安定，更重要的是這裡的頤樂學院與醫療資源都是其他項目無可複製的存在。綠城·烏鎮雅園希望每位來這裡的長者都能老有所養、老有所依、老有所樂、老有所學，將這裡打造成為真正的世界養生天堂。

換句話說，在綠城·烏鎮雅園的這個大社區中，長者可以繼續學習和圓夢，比如一直想學又沒有學的鋼琴或者舞蹈，那些人生還不夠完整的夢想，在雅園都可以一一付諸實踐。