中國房價泡沫收場的五種姿勢（連王思聰都在炮轟房價了）

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綜合虎嗅網、FT中文網、經濟觀察報

王公子發話了！

5月3日凌晨，在將微博問答價格調整為一萬元問一次之後，王思聰將第一個萬元答案留給了這個問題——「您認為目前熱點城市的房價是否高得離譜？如何看待年輕人花光父母積蓄貸款買房現象？」

王思聰的回答簡要來說有三個信息點：

連房地產大佬萬達的公子都回答說現在房價高的離譜，妥妥地真相了！以至於有圍觀的人評論到「王思聰雖然是含著金鑰匙出生，但是三觀絕對正……」

1

樓市的大泡泡，吹的比想象大！

大家有沒有發現一個問題，在2016年一大波地產暴漲潮中，一二線城市中，漲3000、漲5000，甚至翻番的樓盤隨處可見，房價已經漲到「令人髮指」的地步了，可均價看起來卻是非常溫和的上漲。

在去年秋季的第一波調控后，不少城市繼續漲漲漲。可戲劇化的是，統計數據看上去幾乎沒有漲，部分地區甚至均價還在下跌！

這到底是怎麼回事呢？

真相只有一個：不是統計數據騙人，而是均價二字，騙了很多人，樓市的泡沫，遠比我們看到的還大！

以成都、長沙市場為例。今年四月份，從房價行情網獲悉成都的市場均價為9758元/㎡，而團隊在去年房價還未瘋狂上漲的節點赴成都考察時，就已經發現成都市區內很難找到萬元以下項目，攀成鋼區域，天府新區一萬兩萬的更是滿地開花，兩萬三萬也不少。

成都城市區域房價

可從城市房價地圖上，我們明顯看到，現實和這個均價差異也是很大。

長沙城市區域房價

這倆城市的統計價格和實際房價二者的價格差，說明了一個大問題，那就是，房地產的泡沫，遠比我們想象的還要可怕！

2

泡沫在破滅之前，就像是「房間里的大象」，是一個很多人不願意承認的存在。

2008年的美國金融危機，根源就在房地產市場的泡沫破裂。

經濟學家托馬斯·索維爾指出了美國危機的本質：「房地產，一貫是引領經濟走出衰退的引擎，這一次卻一反常態，似乎越來越可能成為經濟的絆腳石。」

索維爾稱，危機前的美國房地產市場發展是不均衡的。

比如，從2003年到2004年，美國全國房價的漲幅為13%，但它的統計範圍里同時包括了漲幅為4%的密歇根州，和35%的亞利桑那州。而加利福尼亞州的漲幅更是一直都數倍領先於全國。

為什麼地區間的價格可以相差這麼大！

索緒爾認為，造成地區間房價差異的最大因素在於土地的價格。根據美國國民經濟調查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻140,000美元，在聖地亞哥這一數字為285,000美元，在紐約約為350,000美元，而在舊金山則接近700,000美元！這也就解釋了，何以在舊金山普普通通卻價格不菲的房屋會遍布整個城市。

恰恰，正是在20世紀70年代，加利福尼亞州開始廣泛制定嚴格限制土地使用的法律和法規。在這樣的限制下，土地資源被人為造成一種稀缺狀態，這自然就推動了土地價格的上漲，並最終導致普通大小的房屋也成為百萬「豪宅」。

另一方面，索維爾也發現，脫胎於房產「創新」金融的各種新奇融資手段，也起到了推波助瀾作用。而後者直接導致了後來金融危機的發生。

所謂的房產「創新」金融，就是通過各類金融工具來降低購房門檻，使得低收入者或無力購房者，也能夠加入到購房大軍之中。這些「創新」金融產品包括：

零首付貸款、變動利率貸款、房屋凈值貸款等等。

雖說和美國，國情不同，但對照今天的房產市場，不由得讓人生出一種共鳴來。

首先，正是在土地供應量受到管制，「麵粉貴過麵包」的問題才成為今天房地產市場的「俄狄浦斯難題」。也正是由於土地市場在行政干預下產生的價格扭曲，傳導至房地產市場，使得房地產價格一直以來都「欲抑還漲」。

另一方面，在購房者的剛性需求面前，房價下跌預期又難以出現，金融機構以及其他中介機構也同樣產生了工具創新的衝動，去撮合購房者和賣房者取得交易。與美國當年的繁榮時期一樣，2016年房地產市場也一度出現了諸如「首付貸」之類的新型融資工具，這些產品在本質上與美國曾經興盛一時的「零首付貸款」並無二致。

土地供應加金融手段，是衍生樓市大泡沫的重要因素。

3

樓市的江湖，從未停止過熱鬧。

今年的樓市，比往年要更熱鬧，開年瘋漲，漲到人心惶惶。緊接著，政府祭出大殺招，不止是限購，還限貸和限賣，就相當於從源頭和渠道上掐中了那些炒房人的脈搏。

除此之外，房地產稅的前奏，「定向加息」也正式拉開了序幕。

華夏時報5月2日披露，北京市的中、農、工、建、交、中信銀行、招商銀行、北京銀行等8家銀行5月1日後網簽業務，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%。

但多家地產中介人士表示，中介門店接受到的執行的通知中，涉及的銀行範圍更廣泛。

北京先行，其他地區也不甘落後，紛紛跟進。

根據澎湃報道，

上海部分股份制銀行悄然上調首套房利率至9.5折，國有大行儘管仍有9折優惠，但放款時間有所拉長，有的支行甚至要等上3個月才行。

據證券時報券商披露，五一勞動節前，深圳招商銀行首套房貸利率從9折變成9.5折，廣發銀行緊跟其後也提高了房貸利率。

二線城市也在收緊。有消息稱，南京部分銀行已經通知，房貸利率9折優惠不能下款，而且還要求購房者預存3個月的月供；民生銀行、招商銀行、中信銀行等銀行已經利率優惠幅度從9折升至95折。

中央也不閑著，高調發文。

4月26日晚間，新華社播發了一條通稿，有一個詞被提到了22次！這個詞是：風險。

4月27日，央行網站發布消息稱，深化金融重點領域和關鍵環節改革，高度重視防控金融風險，加強金融監管協調，有序化解處置突出風險點，切實維護國家金融安全。

本次樓市調控，從政府、銀行、到市場，可以說是全方位調控，手段堪稱史上最嚴！

但即使這樣，歷次房價調控后政府的表現卻讓我們對這一輪的房價調控顯得並不是那麼有信心。

一旦房價下跌，政府是不是又會又走上放寬房地產市場，放鬆貸款，刺激樓市的老路。

3

不管這一輪調控后政府會不會重走老路。但，天下沒有不破的泡沫，樓市泡沫終有一天會見頂！雖然我們沒法預見房地產泡沫何時到頂，但我們可以通過一些因素，去分析一下房地產最終的收場姿勢。

收場姿勢之一：貨幣政策中性化

2009年到2015年之間，信貸平均每年增長20%左右，大大高於名義GDP增長率。截止2016年末，M2達到155萬億（約22萬億美元）、GDP為74萬億（11.7萬億美元），而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。換言之，的GDP只有美國的2/3，但的貨幣量卻相當於美國的1.7倍！這是理解房價泡沫的關鍵數據。

在危機后的幾年，新增M2佔到全球的40~50%，這足以解釋資產價格泡沫的來源。令人震驚的是，

2017年3月央行行長周小川在博鰲論壇提出「在多輪量化寬鬆之後，我們已經到了周期的尾部……要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬鬆的周期」。

周小川行長的憂慮並非杞人憂天！

2009年以來的寬鬆貨幣政策產生了兩大嚴重後遺症：槓桿率激增和房價泡沫。這兩個問題目前都已經迫近臨界點，如果任由其發展，發生系統性風險是大概率時間。因此，可以稍稍判斷，2017年十九大之後，隨著「穩增長」政治壓力的減輕，貨幣政策收緊是大勢所趨，這意味著房價泡沫將迎來重大拐點。

市場經濟的基本規律是啥?

供求決定價格呀！資產市場也不例外。

的房價泡沫既有貨幣超髮帶來的「需求無度」，也有土地供應制度僵化導致的供應短缺。

土地是國有的，且由國土資源部每年向各省市分配指標，所以說，上海等一線城市缺的不是地，而是用地指標！國土資源部不分配，就算是有地，也不敢用呀。

從目前的樓市情況看，東部沿海地區房價上漲壓力比較大，按照常理來說，應該增加土地供應。但陸銘等人發現，

這就意味著，土地供給的分配，加劇了東部地區的土地供求矛盾。

問題是，土地供應制度會變嗎？答案是肯定的。

2017年4月6日住房和城鄉建設部、國土資源部共同簽發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確提出了按照庫存消化周期調整供地的量化標準：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

土地供給制度的改變，將為過熱的一線城市房價降溫。

收場姿勢之三：破解土地財政

國務院發展研究中心原副主任劉世錦說，「

城市政府總是有意無意把房價往高推，為什麼這麼搞呢？賣地有收入。」

劉世錦一語道出了房地產「泡沫剛性」的制度關鍵：

土地財政。

土地財政始於1994年分稅制改革，土地出讓金被劃為地方財政收入。

房地產牛市啟動后，地方政府從土地財政嘗到了甜頭，從此欲罷不能。

土地財政是個怪胎，嚴重扭曲了政府行為，導致了腐敗盛行（與土地相關的腐敗佔據很大比例）。更重要的是，政府管的任職時有期限的，每屆換任，新官上任，都希望多賣地，不顧後任有沒有地可賣。

不僅如此，地方政府是「喂不飽」的，大量賣地收入被用於各類工程，導致政府規模不斷膨脹。

的地方政府融資平台出現債務危機，不是因為地方缺錢，而是因為地方政府過度投資，而土地財政是制度誘因。

因此，終結土地財政已成共識。

從表面上看，的購房槓桿並不高，銀行甚至對二套房要求70%的首付款。

但這一數據具有欺騙性：很多年輕人買房，不僅借了銀行的貸款，還借了父母、岳父岳母的錢，甚至借了影子銀行資金。短期來看，父母的錢或許可能不需要償還。但是當父母需要資金（例如看病）時就會成為子女的債務。

因此，的家庭部門負債是被低估的。

36.7%，2016年上半年再次創新高至56.5%，首付比其實已經低於美國金融危機之前07年時平均50%的首付比例。目前居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平。父母可以幫忙解決首付款，難道還貸款也要靠父母嗎？ 最近公布的上市公司報表讓我們得以一窺房地產加槓桿的瘋狂程度：2016年工、農、中、建四大行超過六成的新增貸款流向了房貸領域，