拿了深圳的高價地怎麼辦？看看這些項目就知道了

這些年，深圳土地市場受到熱捧，住宅用地溢價率的高企也悄然映射著這座城市的發展與變遷；供應稀缺、房企開發周期需求和央企攜資金強勢入市也在一定程度上推動了深圳住宅用地溢價率的不斷飆升；那麼這些高地價拿地后，面對市場的變化，如今又擁有著怎樣的命運？

2015年深圳房地產市場政策利好，樓市升溫，而2014年末和2015年初獲取的高價地在此背景下被開發商包裝入市，利用自身優勢配合營銷策劃實現高周轉，成功解套。

龍光·玖龍璽

龍華新區民治辦事處A802-0305地塊

2014年10月，龍光集團以46.8億元競得龍華新區民治辦事處轄區A802-0305居住用地,規劃建築面積18.65萬平方米，樓面地價25094元/㎡。

項目定位 ▌

首先Art-Deco外立面，滿足高端住宅項目需求；70%以上的剛需戶型配比以及89平4房設計更是符合剛需對居住空間實用率的高敏感需求；其次作為白石龍捷運站上蓋物業，項目實現捷運大平台無縫接駁，結合深圳樓市來說，捷運口本身就是稀缺資源。

龍光地產依靠快周轉模式，在2015年10月將龍光·玖龍璽推出市場，推出約300套，去化285套；時間隔不到兩個月，項目二期開盤均價上浮明顯；2016年3月，項目三期開盤帶領龍華區域進入7.0時代。

中指點評

產品線設置合理，既有針對剛需市場的89平4房戶型，也有改善型135平5房戶型，滿足不同層次的置業需求。

捷運上蓋物業，項目通過商業風雨連廊串聯商業街區和白石龍捷運站，實現商業部分的二次溢價，利用捷運為項目帶來直接優勢。

項目運作周期效率高，從 2014年10月拿下龍華白石龍地塊；到2015年10月樓盤首批產品開盤，這一年項目在政策利好，市場升溫的情況，實現了高速周轉；其次在市場向好的背景下產品售價不斷上揚也彰顯了品牌效應的持續影響力，使產品獲得更高的溢價空間。

中海天鑽

鹿丹村片區綜合改造工程重建項目用地

2015年2月，中海地產以8.8億元競得羅湖區桂園街道H103-0010居住用地，可售面積3.99萬平方米。

背後故事 ▌

中海天鑽的前身便是鼎鼎有名的「海沙危樓」鹿丹村，鹿丹村也見證了深圳最早一代名流村的崛起；1987年鹿丹村開始建設，建造時使用了大量海沙，樓盤在建成不久即破損嚴重；2013年3月，央視曝光深圳「海沙危樓」事件，此次曝光也讓擱淺多年的鹿丹村舊改得以順利進行，拆遷完畢后政府採取「定總價，競容積率」的方式出讓，由於拍賣規則的限制，開發商每舉一次牌，項目的商品住房建築面積都會相應的減少。

中海天鑽定義當代人居頂奢標準，創立高端住宅居住標杆。

項目位於羅湖區南端濱河板塊，與香港隔深圳河相望，緊鄰羅湖CBD，區位優勢顯著；規劃布局方面，採用入口軸線+中心庭院+大圍合的規劃布局形式；作為華南首個BREEAM認證以及芝加哥建築風格項目，擬締造深圳最美天際線。

2015年12月，項目1期開盤，據了解首批主推的120㎡三房，180㎡四房總約100套房源當日售罄，認購金額超12億元，目前項目2期尾盤在售。

中指點評

中海天鑽地處深港之界、三河交匯之處、萬象城高端商圈核心地段；外部的地段、資源為產品提供了外部溢價。

中海地產專註打造「華人社會高端住宅第一品牌」，此次中海天鑽全部的設計理念也都是為做高端住宅而考慮的，健康、定製、精裝理念也成為項目的賣點。

從2015年2月拍下「鹿丹村舊改」，到初具雛形並以中海天鑽為全新形象示眾，並於倫敦、紐約、香港、北京等國際大都市進行全球巡展……在正式入市之前，中海天鑽已響譽中外，配合營銷策劃完美的實現了高周轉的華麗轉身。

2016年10月，10.4深圳史上最嚴調控出台，而不斷深化的調控也讓尚未入市的高價地或多或少都面臨著調整規劃的尷尬處境，那麼那些昔日風光無限、飽受爭議的地塊如今又形成怎樣的規劃與進展？

近年來，信達地產在全國攻城略地，將一塊塊「麵粉貴過麵包」的高價地收入囊中，現在這些高價地正在變成產品進入市場的路上，其中也包括深圳坪山新區G11337-0101住宅項目，項目規劃體量16.61萬平方米，彼時地塊成交總價30.3億元。

將來賣什麼? ▌

該地塊位於坪山新區核心地段，備案名已確定為信達泰禾·金尊府，是由信達地產與泰禾地產聯袂匠造的全新「府」系尊品，這也是泰禾旗下的高端住宅項目產品線之一。

項目已取得深圳市建設工程規劃許可證，並已報建，目前處於施工狀態。

中指點評

資本與運營聯姻，信達擁有土地資源，泰禾產品差異化突出，有望在深圳打造一座人、宅、園交相輝映的金尊府，通過產品做高溢價來消解高地價的抗力。

坪山是東進戰略最大受益區之一，獨立成區，規劃定位升級，項目位於坪山新區核心地段，但目前區域整體開發程度不足，另外項目距關內核心城區的距離超過30公里，通勤時間長，未來的交通環境會隨著規劃開工在即的14、16號線的建設將有所改善。

目前深圳調控氛圍濃厚，計劃下半年入市的信達泰禾·金尊府將考驗泰禾的操盤能力。

泰禾集團

尖崗山片區A122-0345居住用地

2015年12月，泰禾集團以29.6億元競得尖崗山片區A122-0345居住用地，樓面地價79907元/平方米。

昔日，拍賣結束后，泰禾集團表示未來將引進泰禾「院子」系列產品，雖然拿地幾年未見動工跡象，但是每年都會傳出泰禾布局深圳的影子，根據之前泰禾深圳院子規劃：代表結構將由「高入雲」58層雲中院子，以及「疏棲地」3層深圳院子組成。作為深圳首個院子系列產品，將文化融入建築，品質和格調為主要賣點，這個院子能否刷新深圳人的高端住宅觀念，很是值得期待的。

根據最新的規劃，地塊相關規劃遇到限高的問題，重新做了一定的調整，高層部分設計從200米降為60米，目前項目規劃由1棟高層住宅以及數棟低層住宅和商業以及一棟幼稚園組成。

目前項目已經報建，報建名稱為泰禾城市花園。

目前項目拿地時間已經超過一年，地塊周邊圍擋已經立好，但並無施工跡象。

A122-0352地塊

A122-0345地塊

中指點評

項目位於將尖崗山低密度住宅高端生態社區，緊鄰高端住宅項目中海·九號公館，未來，自然環境優美、視覺景觀開闊的尖崗山高尚住宅區將會是深圳重要的人居名片，項目地段優勢明顯。

泰禾已經在珠三角區域布局了包括住宅、商業等多元化產品類型在內的六個項目；泰禾佛山院子、泰禾中央廣場、東莞泰禾新天地、信達泰禾金尊府項目已經陸續開工。目前，深圳尖崗山項目、珠海保稅區項目也在緊鑼密鼓的籌備中；2017年多個項目將陸續入市，泰禾集團在珠三角屆時將實現多盤齊發的全新格局。

目前有關地塊消息甚少，深圳尖崗山項目也充滿神秘感。

電建和金茂聯合體

龍華上塘商住用地

2016年6月，電建和金茂聯合體以82.9億元拿下深圳首塊現售試點的龍華上塘商住用地，規劃建築面積14.6萬平方米，樓麵價56781元/平米。

根據目前最新規劃顯示：項目規劃建設7棟超高層住宅，其中兩棟樓為44層，五棟樓為47層，樓棟地下兩層，裙樓地上兩層，配套底層商業和幼稚園，主要產品為120-240平米大面積精裝住宅，目前整體地基建設中，預計2019年精裝交付。

最新進展 ▌

項目定位金茂「府」系產品，站位深圳一線高端住宅隊列。

項目目前屬於前期的基坑工程，於2017年3月開工，目前緊密施工當中，預期工期30個月。

中指點評

「金茂府」系是金茂的高端住宅產品線，作為金茂旗下著力打造的重要產品線，多年深耕的「金茂府」系已經成為國內樓市的熱銷代名詞，作為金茂首入深圳的項目，龍華金茂府項目品牌溢價無疑將會是項目的重要支撐。

龍華金茂府項目地處龍華核心商業圈，坐擁繁華的商業資源以及便利的交通條件；「府」系產品打造的奢華精裝將鎖定高端置業群體。

儘管定位和定價設想可以往上攀高，但金茂系模式在進入龍華后需要因地制宜的改進，現售地塊也極大地考驗了房企的資金實力；根據拿地成本以及現階段政策環境來說，後續也將極大的考驗金茂的操盤實力。