天津二中院發布房屋買賣合同糾紛案件審理情況

8月30日，天津二中院召開新聞發布會，通報近三年房屋買賣合同糾紛案件審理情況，並就審理中發現的一些問題對社會進行提示。二中院新聞發言人李季紅副院長主持發布會，民事審判第四庭庭長史東進行情況發布。天津電視台、天津廣播電台、天津日報、今晚報等十餘家媒體出席發布會。

一、近三年房屋買賣合同糾紛案件審理情況

2015年二中院房屋買賣合同糾紛案件收案共43件，2016年收案為92件，2017年上半年收案為232件。二中院此類案件主要是二審案件，從344件已結案件中來看，維持的案件為208件，維持率為60.47%；調解、撤訴的案件為84件，調撤率為24.42%；發回重審、改判的案件為52件，發改率為15.12%。

二、二中院受理房屋買賣合同糾紛案件特點

1.此類案件受2016年房屋交易市場影響增幅較大。2016年初開始，我市房屋交易市場火爆，居民購房意願強烈，二手房市場交易頻次增加，房屋價格上漲趨勢明顯。而從二中院受理房屋買賣合同糾紛案件的數量以及所佔比例上來看，也均從2016年下半年開始陡增，根據爭議發生的時間跨度來看，房屋交易頻次增加、房屋價格上漲之後，爭議也不斷增多。

2.此類案件大多為買方發起訴訟，受理案件中賣方違約情形居多。經對相關案件進行統計、分析，2016年至2017年二中院受理的此類案件中80%為買方起訴，主張繼續履行合同或主張賣方違約，要求違約損失。僅20%為賣方起訴，主張買方違約，要求解除合同及賠償。而從判決認定的違約方來看，認定賣方存在違約情形的達76.30%，佔比四分之三以上；認定買方存在違約情形的僅為10.37%，佔比較小；其餘案件未判定違約責任。

3.房屋買賣合同糾紛案件違約情形多樣，訴訟請求亦有不同。完整的房屋買賣交易過程中幾個重要的環節不可或缺：居間合同的簽訂、定金及首付款的交付、備案合同的簽訂、房屋貸款的申請及批准、房屋過戶登記手續。買賣雙方在居間合同簽訂之後至過戶登記辦理完畢之前，均存在違約的可能，不同的違約情形導致合同的履行程度也存在差異，訴訟請求也相應變化。

二中院受理案件中違約的情形主要有以下幾類：1.簽訂居間合同后，一方明確表示不繼續履行合同或者不配合簽訂備案合同；2.買方在合同約定的時間內未交付首付款，遲延交付或者拒絕交付；3.備案合同簽訂后，賣方不配合買方辦理房屋貸款；4.買方申請房屋貸款未獲審批，導致違約；5.買方房屋貸款審批完畢或者現金支付購房款后，賣方不配合辦理房屋過戶登記手續。

受違約時合同的履行程度影響，原告方為維護自身的利益，在訴訟時訴訟請求多有不同。二中院受理的案件中，原告方請求繼續履行的占38.51%，請求解除合同並雙倍返還定金、支付違約金的占29.63%，請求賠償房屋差價損失的占17.03%。

三、對於房屋買賣合同糾紛案件的幾點提示

上述審判實務反映出，在房屋買賣合同糾紛案件中，一方面當事人對《房屋買賣居間合同》或《房屋買賣合同》與《天津市房產買賣協議》之間關係的理解有待加強，另一方面該類案件中合同應予解除的情形及合同繼續履行的條件還有待進一步規範。現針對上述問題，重點做以下幾點提示：

提示一：買賣雙方在房管局簽訂《天津市房產買賣協議》之後，雙方仍應受到《房屋買賣居間合同》或《房屋買賣合同》的約束。《天津市房產買賣協議》作為二手房交易過程中必須簽訂的制式合同，其合同內容較大程度上承繼了雙方之前簽訂的《房屋買賣居間合同》或《房屋買賣合同》之內容，但對於《天津市房產買賣協議》中未約定，在《居間合同》或《房屋買賣合同》中約定的內容，雙方仍應遵守。

提示二：買賣雙方只簽訂居間合同或者買賣合同，未簽訂備案合同，買方要求繼續履行的，法院會綜合履行存在的諸多因素影響，決定對其訴訟主張支持與否。買賣雙方簽訂的房屋居間合同或者買賣合同，如果合同當事人、標的、價款等合同成立的主要條款均明確具體，且意思表示真實、不違反法律強制性規定，則可以認定合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。但由於居間合同或者買賣合同的訂立到最終過戶登記的履行過程中存在著諸多不確定的因素，如房地產行政主管部門的規定、合同履行進度、房款交付情況、房屋實際狀態等，都會影響到合同能否繼續履行。

提示三：買賣雙方已經簽訂《天津市房產買賣協議》，且基本完成付款義務的，買方可以要求賣方配合辦理房屋過戶登記。這裡所指的基本完成付款義務是指已支付全部房款，或支付首付款后，購房貸款已經審批完成。此時賣方僅能以《合同法》第一百一十條不適宜繼續履行合同的情形拒絕履行產權過戶、交接房款、交付房屋等後續合同義務。

提示四：買方購房貸款未獲銀行審批，但根據合同約定可以一次性現金支付剩餘房款，買方可以提供證明自身具有現金支付能力的證據，對抗賣方以買方銀行貸款未獲審批為由要求解除合同的訴訟主張。

提示五：買賣雙方簽訂合同之後，買賣雙方未在合同約定的時間內履行合同義務，但對方未提異議並繼續履行合同的，視為買賣雙方對合同約定的合意變更。當事人嗣後主張對方未在合同約定時間內履行義務構成違約的，理由不能成立。

提示六：買賣雙方雖然在合同中約定了辦理完畢過戶手續、交付房屋的具體時間，但因房屋管理部門或銀行審批時限較長而導致未能在約定期限內完成過戶、交付手續，且買受人自身無明顯過錯的，不應認定其承擔違約責任。

提示七：因受限貸、限購、禁購等房地產調控政策的影響，合同確實無法繼續履行的，屬於因不可歸責於雙方當事人的情形導致的合同不能履行，當事人請求法院變更或者解除合同的，法院可結合案件的實際情況予以變更或解除。當事人解除合同以後，賣方應當將已經收到的購房款或定金返還，買方應將接收的房屋返還。

提示八：因一方不履行合同或履行合同不符合約定給對方造成損失的，另一方可主張賠償損失。這裡所說的「造成損失」主要是指房屋價格的漲跌差價，可以通過當事人協商確定、比照相類似房屋成交價或專業機構評估確定。法院結合房屋價格漲跌差價、房屋所處區域情況、合同的履行情況、違約方對於房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度的來綜合確定。

市二中院民四庭在房屋買賣合同糾紛案件的審理中，遵循誠實信用原則，依法保護守約方的合法權益，同時兼顧合同的客觀履行情況和條件，買賣雙方的合同目的和居住條件，秉承「調解優先，調判結合」的理念，依法合理保護各方當事人的合法權益，並致力於維護二手房交易市場的穩定。依據天津市的房地產調控政策，結合房地產行政主管部門的相關規定，在具體案件中根據當事人的訴訟請求，綜合考慮合同履行進度、房款交付情況、房屋實際狀態，對具備繼續履行合同條件的，依法予以支持；對於不具備繼續履行合同條件的，結合當事人訴請，通過定金返還，賠償違約金、房屋差價損失等方式，最大程度的保護守約方的利益。