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今年「金九銀十」會不會有一波行情?10城9月樓市走勢預判!

各地房產政策釋放不斷,市場撲朔迷離,處於大轉折前夜的房地產行業,任何關於樓市的看法都可能被事實所嘲笑。

撥雲見霧,金九銀十今年不會有

與金三銀四一樣,金九銀十通常也是房地產行業出貨旺季。在這個銷售旺季節點,幾則新聞釋放的信號頗有意味,對「金九銀十」出貨回款的成色打上了一個問號。

其一,數據顯示,1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產數據。其中1160家投資性房地產較2016年末有不同程度的減少,佔比高達78.5%;還有些上市公司對房地產進行了清空式處理。

其二,作為全國樓市風向標的北京,在「金九銀十」到來之際,政府通過媒體釋放了北京樓市調控不會放鬆的信號。從房價、供地和政策三個方面表示了北京的決心,確保今年房價環比不增長,完成住宅用地供應計劃和「毫不鬆懈做好房地產調控」。

其三,作為樓市興衰關鍵的貨幣政策,特別是房貸政策,不僅沒有鬆動,甚至有加碼的跡象。自融360的最新統計數據顯示,8月全國533家銀行中,154家對首套房利率進行了再度上調,佔比28.89%。截至目前,執行首套房利率上浮的銀行達到252家,全國首套房貸平均利率創下歷史新高,徹底打破了7月「基準為主」的格局。

這一系列信號用意很明顯,那就是,不要藉助「金九銀十」這個時間窗口,試圖在市場走勢、政策鬆動以及購房者的預期方面做出任何改變。

如果仔細梳理過去房地產調控周期,不難發現,在調控嚴厲的情況下,熱點城市很少出現所謂的「金九銀十」的行情。不過因城而定的房地產政策不同以及市場不同,各地金九銀十的表現也會有異。

北京

8月,北京商品住宅供應大幅放量,但成交量同環比雙降,尤其同比降幅進一步拉大。土地市場供應成交活躍,共成交11塊地塊,住宅用地佔比較大,10幅綜合地塊中1幅住宅部分全部為建設自住型商品房,其餘9幅均設置了商品住宅銷售價格上限。二手房市場出現價格鬆動現象。政策上,發文完善租購併舉制度,明確共有產權住房相關內容,本意還是在於加快推進住房租賃市場改革。

9月預判:供應逐漸放量,市場需求增加,成交供應會有所增長,房價短期維穩。

上海

8月,上海連續5周未取得預售證,供應面積僅12萬方創歷史新低,成交量持續下跌,市場整體供不應求,熱度遠不及去年同期。2個新開盤項目均為首改首置類剛需產品,去化程度優異。二手房市場呈現量跌價穩的趨勢。政策上公證搖號落地施行。土地市場供應放開,尤其多純租賃用地和大住宅用地,總體上市場延續明冷暗熱局面,依舊採取高拍價低溢價的方式,用複合掛拍的形式調控地價。受此影響,房企對開工持謹慎態度,或暫緩開工或加快建設周期暫緩資金壓力,很多高端項目拿不下預售證選擇延後開盤,受天氣和零供應影響,案場到訪延續七月的下滑態勢,客戶觀望情緒嚴重。

9月預判:供應量將環比呈現大幅增長,下月成交將伴隨著供應的增長而有所突破,若有新盤入市的衝擊,房價將捅破5萬關卡。

廣州

8月,廣州樓市供求數據略有回升,開發商獲取預售房源增多,開始為「金九銀十」衝刺做準備,成交方面環比略升但總量增加不明顯,總體來看市場平淡仍處於低位運行階段。新開盤、加推項目數量多,但在政府嚴管和購房者觀望情緒加重影響下去化情況較為一般, 75%的樓盤去化率低於50%,只有外圍性價比高的項目去化程度較好。政策上,8月14日出台廣州未來五年供地計劃,其中普通商品住宅用地計劃供應2375公頃、租賃住房用地計劃供應825公頃,未來採取超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式,防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高的情況。

9月預判:供應量會比8月份再多一些,但供應偏緊的情況總體不會發生變化。預計開盤/加推增多,網簽量有望回升。開發商回籠資金的壓力逐漸增大,8月已經零星出現的優惠促銷現象金九銀十會增多。

深圳

8月,深圳商品住宅供應同環比激增,供應大幅放量創2017年新高,成交量基本與上月持平繼續保持小幅下滑。本月新開盤兩個項目均為豪宅,去化速度快但程度一般,整體去化率保持在20%-30%之間。政策方面,出台鼓勵住房租賃市場發展文件,對住房租賃將給予稅收優惠政策支持;同時將對深圳市範圍內使用年限在20年以上的老住宅區進行改造,加快推進深圳市棚改造工作。二手房市場成交量自5月份開始持續下跌,但成交價格卻有緩慢回升,同比降幅控制在20%以內,價格基本穩定。

9月預判:供應逐漸放量,個別項目開發商或採取「以價換量」的優惠政策,去化率相比前期可能有所改觀,不過市場成交信心仍不足。

杭州

8月,商品住宅供應小幅下滑,高價地王項目領證難度依舊較大;成交保持高位,本月加推項目數與單盤供貨量明顯提升,新開盤項目去化良好整體去化率在80%以上。本月土拍市場火熱,共成交19宗土地,並且老餘杭、崇賢、大學城北、轉塘等多區域創最高樓麵價記錄,土地市場的熱度也傳導至新房市場,前期一些認購項目集中轉網簽,進一步拉升價格。企業新開工意願兩極分化,部分企業為提前開盤仍在趕工,還有一些企業因備案價限制選擇捂盤惜售,開工意願較弱。熱點區域案場來訪量持續維持高位,而尾盤在售或者無房可售的案場基本無人問津。

9月預判:新開盤數量達到30餘個,8月推盤認購量較大,預計將於9月簽約,9月成交同樣將出現上漲。對整體房價具有向上的拉動作用,預計仍將保持高位運行。

武漢

8月,在政府限制地王項目入市,大量待上市房源未能如期獲取預售證,武漢供應跌幅超25%,成交也小幅回落但總體仍舊保持高位,庫存進一步走低,市場供求矛盾依舊客觀存在。本月大量剛需改善盤推出,加推的18個樓盤全部分佈於二環之外,三環外項目佔比接近五成,整體去化表現優異去化率高達92%,日光碟佔比達6成。土地市場8月出現了一輪較大規模的集中供地,其中含住宅用地23宗,成交6宗,其中花山地塊以99.85%的溢價率摘得,其樓面地價高達到10000元/㎡。整體來看,在當前市場環境下政府對價格管控的態度依舊堅決,企業捂盤現象持續蔓延。

9月預判:大量待上市房源將充分釋放,推高市場商品住宅供應總量,成交將繼續保持高位,政府對價格管制的決心依舊堅決,預計短期內不會存在鬆綁的可能。

成都

8月,成都商品住宅供應同環比驟減,成交卻高位運行,供不應求現象嚴重。3個新開盤剛需改善項目去化速度優異,幾乎全部售罄。由於供應量嚴重縮水而需求旺盛,開發商補庫存的意願也較強烈,因此企業開工意願仍然偏正面,到訪量火熱程度也不減,排號人數遠大於推案人數。在限價大背景下,開發商不能隨意調價,部分企業選擇觀望暫緩上市,使得供應端持續偏緊。本月15號成都發布新規,未來全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%,意味著全市住宅產品結構將向成品住宅為主轉變。土地市場依然火爆,本月供應23宗成交7宗,在新房供不應求環境下部分開發商通過收購或合作來獲得地塊開發權。

9月預判:市場供應端有望放量,受網簽限、銀行貸款節奏放緩等影響,成交量會小幅下滑,價格繼續保持平穩是大概率事件。

長沙

8月長沙供應增長較快,新開樓盤數量多且去化程度不錯,案場到訪量上升「日光碟」頻現,整體去化率在90%以上,豪宅的入市同時也帶動全市均價的上漲。政策方面22條人才新政落地實施,變相鬆綁了限購政策,客觀上增加了購房者。限價政策繼續推進,由於價格無法達到開發商預期,因此許多企業開工意願不強。本月由於政府限供,土地市場冷清,之後旺季到來將有部分住宅及商住土地新增上市,加上房企拿地熱情依舊居高不下,預計9月土拍市場會出現火熱局面,新房成交量也會攀升。

9月預判:下半年預期多個新項目入市,新增供應預計超上半年供應量。由於限購和限價,成交量趨向小幅上揚,後期價格波動不大,受部分新項目入市帶動,或有小幅上揚。

重慶

8月重慶供應量下降,在供應不足的情況下成交量也出現小幅下滑,市場總體來看供不應求局面明顯。11盤新開項目去化效果不錯,多數項目售罄。土拍市場出台新規溢價率超過30%,需在10個工作日內交齊土地款等內容對房企資金要求和開發實力提高,在此背景下房企強強聯合拿地增加。本月未出台樓市新政,為緩解中長期市場供求關係,後期政策收緊可能性較小。市場熱度下降,房企積極搶佔出貨期,開工意願較上個月有所提升,到訪量環比大增,核心板塊和新開盤項目地區熱度不減。二手房市場成交量有所下滑,但成交均價持續上漲。

9月預判:供應量將有所增加,成交量小幅增加,房企調價意願減弱,市場成交均價大幅上漲幅度可能性下降,呈現穩中有升的態勢。

鄭州

8月,鄭州商品住宅供應大幅放量,成交量環比也實現正增長,新開盤項目眾多,整體去化情況良好,成交均價也無明顯漲幅,保持持平。8月22日發布《關於加快發展成品住宅的指導意見》明確從明年起河南新建商品住宅全部按成品房建設,並對參與成品住宅的房企予以政策支持。8月限購區非限購區域案場到訪量均小幅上漲,市場出現轉暖跡象。土地市場據國土部、住建部發布通知,集體土地即將入市,鄭州為試點城市之一,發展住房租賃市場,構建購租並舉的住房體系。預計9月樓市傳統旺季供應成交量都會上漲。

9月預判:未來短時間內供應仍將處於低位運行。受限簽影響,未來短時間內成交量仍將處於相對穩定的區間。新房價格短時間內仍將持續堅挺。

房地產市場本質上政策市,市場周期受制於政策周期的影響,房價的表現也受制於政策的變化,在政策一松一緊之間,房價都會出現劇烈的反彈。

說實話,比起要不要買房子更重要的是,要及時認識到房地產下半場的玩法和遊戲規則。不要被「金九銀十」的短期思維所左右。觀察樓市的歷史,「金九銀十」是樓市大逆轉和大反彈的重要機會。那麼今年,你覺得樓市還會出現往期「金九銀十」的盛況嗎?



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