杭州超2萬戶拆遷戶湧入樓市？ 售樓處：最多20%

浙江在線3月23日訊（浙江在線記者 王佳駿 徐叔競） 沿著杭州麥德龍超市艮山東路店往錢潮路走，這條狹窄、雜亂而又熙熙攘攘的五堡社區主街，拆遷氣息撲面而來，隔幾步路就張掛著紅條幅：「把握歷史發展新機遇，喜迎錢塘江時代到來」、「準確丈量才能合理定價「、「帶頭丈量，帶頭簽約，帶頭騰空」、「早日清退早得利，觀望拖延一場空」……

五堡的征遷，是杭州2017這個拆遷大年的縮影。伴隨著大量的城中村拆遷改造，也產生無數「拆遷致富」家庭。更有甚者，江湖上傳說：年後杭州樓市這麼熱，都是因為拆遷戶們在搶搶搶。

真相究竟如何？

今年杭州拆遷戶在2萬戶以上

選擇貨幣安置的拆遷戶在增加

根據杭州各區公布的2017年城中村改造計劃來看，今年的拆遷力度可謂空前：

江干區，今年計劃拆遷的有：五堡、六堡、七堡、紅五月，涉及3100多戶，還有筧橋街道、黎明村及周邊城中村、蠶桑、牛田、五福等7個社區。拱墅區，今年計劃完成24個村的整村拆遷和拆整結合，拆遷5000戶以上。蕭山區，今年11個村整村拆遷和4個村零星征遷，拆遷戶數達5845戶。下城區，今年連片改造長木、沈家、草庵三村，涉及住戶2400多戶。還有上城區、西湖區、濱江區、餘杭區、大江東的拆遷整治改造項目等，杭州主城區今年拆遷戶即使保守估算也在2萬戶以上。

其實「拆遷戶」只是一個通俗的說法，實際上根據房屋的土地性質不同分為兩類。

一類是國有土地上的房屋拆遷，正式的叫法是「房屋徵收」，其補償方式是對房產證登記人補償安置，與戶口無關。杭州在2015年5月出台了《杭州市城市住宅房屋拆遷貨幣補償的實施意見（試行）》，針對國有土地房屋徵收項目，被徵收人選擇貨幣補償的，最高給予原房評估價值42%的補貼和獎勵。在這樣的政策鼓勵下，選擇貨幣安置的徵收戶比例在增加，市住房保障和房產管理局做過統計，去年全市成功安置4846戶家庭，其中選擇貨幣化安置的達到一半以上，在望江單元凱旋路四期項目86戶徵收住戶中，7成住戶選擇貨幣安置，其中75.8%另購商品房。

另一種是集體所有土地上的房屋，正式說法是「征地拆遷」，補償分配面積大小與家庭人口相關。因各區各片各村情況千差萬別，具體補償標準是在《杭州市徵收集體所有土地住宅房屋補償貨幣化安置指導意見》的總則下，由各區因地制宜適當變動。原則上實施「1+X」綜合安置辦法，被補償人可選擇1套實物安置房，其餘安置面積實行貨幣化補償，鼓勵被補償人選擇全部貨幣化補償安置。

從公布拆遷到拿到真金白銀

短則兩三個月，長則半年以上

雖然今年拆遷戶洶湧，但是，這2萬多戶拆遷戶中，目前已拿到貨幣安置款的不多。

動遷包括前期宣傳、動員、調查、核實、簽約、搬遷、安置、補償協商等一系列工作。比如五堡、六堡、七堡從去年底傳出拆遷風聲，今年1月17日召開拆遷改造動員大會，3月10日，五堡率先啟動丈量工作。江干區政府的工作人員表示，3月31日前，五堡所有承租戶、經營戶都要搬離，接下來將進入簽約騰空階段。根據江干區政府計劃，4月底完成五堡社區徵收，6月底完成六堡社區徵收；8月底完成七堡和紅五月的徵收。

五堡的拆遷進度屬於快的。一些情況複雜的片區，整個拆遷徵收流程會更長。如去年江干筧橋老街的房屋征遷，從3月啟動摸底調查，到12月才啟動簽約。

那麼，徵收拆遷戶通常要多久才能拿到拆遷款呢？根據情況的不同，拆遷補償款有的是一次性領取，有的是分期，這會在拆遷補償安置協議上約定。

比如市民陸先生的房屋，前兩年因為修建德勝快速路的需要而被徵收，在他出示給記者的徵收補償安置合同中，明確約定：在合同簽訂后7個工作日內，拿到收購價格總額的35%；在騰交房后7個工作日內，再拿到收購價格總額的45%；在辦理完畢交易過戶手續后7個工作日內，拿到收購價格總額的15%；在辦理完畢戶口遷出手續后7個工作日內，拿到收購價格總額的5%。

可見，從公布拆遷到拆遷戶拿到真金白銀的安置款，短則兩三個月，長則半年以上。

售樓處和二手房市場上

拆遷戶佔比不到20%

來自拱墅區蔡馬新村的小C，最近正在四處看房：「錢還沒分到，不過房子可以先看起來，大不了首付少一點，到時再補上。」

難道最近的樓市行情，真的是拆遷戶催熱的嗎？記者走訪了幾家拆遷片區周邊的售樓處，得到的答案都類似——拆遷戶不少，但放到總的比例中，最多也就20%左右，遠遠不如自住需求的比例。

中企艮山府位於江干區艮山西路與運河東路交叉口，離五堡不遠，得到了不少附近拆遷戶的青睞。置業顧問告訴記者，刨去限購前的投資客，最近一段時間來買房的拆遷戶比例還不到20%。「因為我們是准現房，今年拆遷的客戶基本可以直接入住，所以五堡一帶的客戶來看房的不少。」而艮山府目前單價每平方米3萬元出頭的價格，也為其贏得了不少人氣。不過置業顧問也坦言，目前來買房的，二套改善客戶佔比最大，其次是自住兼投資的客群，拆遷戶的比例還排在後面。

艮山府附近的融創涌清府最近將開盤。項目負責人說，從目前蓄客情況看，確實有一部分「拆遷改善類」客戶，「原來的城中村品質較差，現在拆遷戶手頭上有了錢，他們希望住進理想的小區。」不過他也強調，拆遷戶並非主力客群。

而位於蕭山的新城香悅公館，售樓處反饋的信息顯示，客戶中幾乎沒有拆遷戶。

杭州我愛我家品牌總監周包軍說，儘管目前二手房成交行情比較火，但買家中拆遷戶並不多，「我們正打算下一步去這些拆遷區域駐點拓客。」分析拆遷戶佔比不高原因，周包軍認為，現在杭州房價高了，拆遷戶會好好掂量拿房和拿錢哪個更合算，「有些拆遷戶雖然能拿到千萬元左右的拆遷款，但其實這錢也只能買兩套商品房。所以不少拆遷戶還是選擇拿安置房，其間租房過渡。」而且，「很多拆遷戶以前靠租房收入就很不錯，早幾年已經買了商品房，如今也是限購人群了。」

拆遷戶催熱樓市？

這個鍋，拆遷戶不背

一位今年將完成拆遷的杭州城北某社區工作人員透露，根據他們對社區住戶的初步調查，小區內有至少一半的住戶希望拿到房子，而不是拆遷款，「我們社區所在的地段不錯，要是貨幣分房，拿的錢可能只能在周邊買一套品質房，但選擇拿房子的話就不止一套；其次，也有人過慣了收租金的生活，突然沒有房子了不適應。」

至於坊間傳聞的拆遷戶推動杭州房價和成交量，這位工作人員連連搖頭笑道，「怎麼可能，杭州拆遷戶是不少，但相對城市總人口來說並不算多。當然，有些居民不願意住回遷房的，選擇了貨幣分房，一大家子的錢都拿去買房，聽上去很豪氣了，又或者是他本身條件就不錯，只是因為拆遷戶的身份比較特殊，所以才引起了大家的關注。」

一位不願意透露姓名的拆遷戶表示，現在房價高了，自己不會去當「接盤俠」，即使選擇拿拆遷款，也會做些別的投資。

杭州雙贏營銷機構總經理章惠芳認為，現在杭州樓市這麼火，主因不是拆遷戶，而是因為很多剛需發現最近雖然調控不斷，但房子卻越發緊俏，並且在政府調控下，房價可能被低估，因此產生了搶房心理。之所以市場上傳聞是拆遷戶在買買買，只是因為拆遷是杭州當下的焦點，導致拆遷戶買房行為被放大。

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「拆遷戶是不是都能分到一千多萬元，房價被他們抬高的吧？」「回遷房是不是很久以後才能拿到手？」「拆遷戶不是跟暴發戶一樣嗎？」隨著今年農改居拆遷的大範圍展開，杭州市井坊巷一直有這樣的猜測。在一些人眼中，常常把拆遷戶與多金、多房聯繫到一起，甚至不少人的眼光中有「羨慕、嫉妒、恨」。

不過，拆遷戶是不是真的如傳言所說這般？他們的生活到底是怎樣的？房價真的是被他們抬高的嗎？帶著這些問題，記者採訪了三位拆遷戶，聽聽他們是怎麼說的。

吳齊：租金比拆遷費更誘人

城東很多樓盤有我們的貢獻

今年1月剛買進錢江府的吳齊，談起拆遷的事，卻異常平靜。「外界在說我們都是千萬富翁，我有些不理解，拆遷都按人頭算，上有老下有小，平攤下來，並不多。」吳齊說。

不過買錢江府的錢並不是吳齊拿拆遷款買的，而是他多年租金的積蓄。

家住六堡的吳齊，早在2009年就收到關於拆遷的消息，但最終在去年11月才敲定拆遷事宜。「當時好像幾個村都集中在一起，開了動員大會。預計今年4月底開始測量土地、統計人口，5月要動遷，6月正式拆遷。」

吳齊被拆的房子一共四層，一、二兩層租出去，三、四兩層自己住。對他而言，一年20萬元租金比拆遷費更誘人。「一樓租給服裝廠做店面，二樓給他們做倉庫，出租一年將近20萬元，收入穩定，像我們村好一點的，一年能租40萬元～50萬元，高的甚至能到80萬元；如果是拆遷分房，我聽說有的五六年都不一定能拿到手；如果光拿錢，估計也只能在市區好一點位置買一套半的房子吧。」

說起拆遷方案和賠償金額，吳齊說現在還沒確定的消息，但他已經決定拿房子。「至少一套150m2肯定要拿，如果可能看看是不是還能拿一套，剩下的貨幣安置。聽說我們的安置房有可能在杭海路一帶，位置也不錯，想想也還是拿房子划算。」

去年，吳齊陸陸續續看了不少房子，城東新城的萬科中央公園，七堡捷運口的楊柳郡，但最終還是選擇了錢江府，「錢江府交付了，就帶父母先住過去，租房子畢竟沒安全感。那一帶很多都是拆遷戶在買，像楊柳郡和錢江府就有很多，我買的那幢樓，就我知道就有4套是拆遷戶買的。」

徐葉：買新房不如炒股

考慮父母要回遷選擇分房

在從事財務工作的徐葉看來，買新房實在不划算。他說：「投資回報率太低，除非房價還能大漲，但現在杭州房價已經在高位。」

作為六堡村民的徐葉，從出生到三十而立，太多回憶都在這裡，已搬離近十年的他仍記得小時候這一帶有大片的農田。2004年，跟著當時村裡的潮流，自家的兩層平房改建成了四層「大宅」，面積足有500m2左右。

說起拆遷，他絲毫不覺意外：「城市要發展，拆遷很正常，更遠的九堡下沙早就拆了。」徐葉告訴記者：「雖然現在還沒有正式出賠償方案，不過大致已經了解到會按人賠償，每人約170萬元，我們家五口，另外獨生子女還能多算一人，到時候會有1000多萬元補償款。」

拆遷補償算是一筆巨款，如何去花就是一個需要全家討論的大事了。徐葉說：「我是老股民了，原來是想全部拿現金來炒股，但父母不同意，他們想要一套回遷安置房，還想和原先的村民繼續做鄰居。所以，到時候會先滿足父母心愿，餘下的補償款再拿去炒股。」

2008年，徐葉就已經搬出六堡，安家在濱江，用他的話來說：「年輕人大多成家后搬出去，五、六、七堡一帶這些年住的主要還是租房的外來人員。」

據了解，目前五堡社區住戶丈量工作已全部完成，六堡社區整體徵收前期準備工作也已初步完成，接著還有即將啟動的七堡和紅五月社區。這個主城區最後一塊沿江未開發地塊，未來或最先嘗到「國際化」甜頭。

俞風：5月底搬，買房迫切

可新房買不到，二手房跳漲

說起拆遷後到底買不買房，蕭山聞堰鎮山河村村民俞風一肚子無奈，「之前不知道要拆遷，上個月才通知，5月底前就得搬了，所以這陣子不得不到處看房。」

大多年輕一輩早早買了房搬出去，但對俞風來說，過去生活在背山靠江的山河村，一家六口住著四層高400多m2的「獨棟大宅」，還有前院後院，從未想過要買房。

「要早知道會拆遷，老早去買房了。去年9月以前，蕭山還能買到1萬元/m2左右的房子，今年基本要2萬元/m2以上了。我們村大多數人跟我情況類似，都是臨時要去買房子。

「拆遷」反而意味著生活品質要下降了。他給記者算了一筆賬，我們村的拆遷賠償每戶200萬元左右，以及每人可分配70多m2的安置房。但安置房交付要等好幾年，而在杭州買到一家六口的大戶型，總價都很高，而且一般住宅也不會有400多m2的面積，肯定是以前住得寬敞。」

不久前，俞風去看了位於濱江熱盤金茂府，本想狠狠心買140m2戶型，總價超過600萬元。但託了一圈關係，發現根本買不到。

他也去看了二手房，「老人家年紀大了，不願意搬太遠，所以去看了聞堰鎮上的鬱金香岸小區，一套220m2左右的排屋，一開始說440萬元，等再去談的時候跳漲到460萬元，前幾天去談的時候又變成480萬元了。」