買房時，首套房，二套房怎麼認定，有了標準答案？

有一個哥們，他是家裡的長子，已經上班幾年了，之前父母買過一套底商，按在他的名下，目前還有一年多的貸款，還沒還清貸款，現在又想買一套商品房；

他的問題是：這個算是一套房，還是算作二套房，首付比例是多少？

利率會不會上浮？

已經非常明確的告訴了他，他這屬於一套房，這是為什麼呢？

第一：怎麼認定一套房？

不論是商業貸款，還是公積金貸款，都是一個政策，那就是認貸不認房，什麼意思呢？

也就是說，只要你之前有房是全款，或者之前買的房貸款已經還清，不論是公積金還是商業貸款，統統按照一套房貸款的首付比例和利率執行；

他這個情況，也有貸款，但是是商業用房，和住宅是兩個體系，商業用房不算做住宅用房體系內；

目前，第一套房的首付與利率是多少呢？

商業貸款的首付是30%，2015年執行過一段時間25%，還有20%的情況；

2017年全部首付30%首付，還有部分銀行是25%的首付；

貸款利率，一般是基準利率不是，公積金貸款利率3.25%，商業貸款基準利率是4.9%，就這麼一個情況；

值得提醒的一下是：

商業住房貸款雖然不算做住宅體系內，但是在審批貸款的時候，會考慮你家的收入和支出比；

也就是說，收入必須大於支出的一倍以上，才可以審批放貸；

第二：二套房怎麼認定？

二套房的認定，就是之前有一套房，還在貸款當中，再次申請貸款購房，屬於二套房了；

商業用房，不算做其中；

二套房的公積金首付，比例是30%，貸款利率3.25%；

二套房商業貸款首付，比例是40%，利率是4.9%，各個銀行有上浮的先例；

三套房怎麼認定？

三套房，就不考慮貸款的問題了，而是認房不認貸，不管你有沒有貸款，只要是第三套房，原則上公積金一定是禁止貸款的；

三套房的首付與利率，各個銀行，就有很大的差別，需要各自去諮詢了；

第三：組合貸款什麼申請？

組合貸款，就是公積金貸款的額度不夠了，或者是從商業貸款轉到公積金貸款，額度不夠；

那就只好採取組合貸款的模式，對不對？

組合貸款的利率，首付怎麼進行？

組合貸款的首付只能執行商業貸款的最低首付，一套房就是30%，二套房就是40%了；

利率是各個額度還款分開進行利率計算，公積金就是按照3.25%執行的，商業帶貸款就是按照4.9%執行的；

利率就是，各是各的事；

阿永哥點評：

一是不論怎麼說，公積金貸款的利率和首付，都是最划算的；

關於異地能不能使用公積金，現在各地政策不一樣，有待全國統一系統的支持；

二是商業用房的貸款與住宅的貸款，不發生任何關係；

但是審批貸款的時候，會考慮還貸能力問題，收入和支出比，必須符合規定才可以；

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