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視頻|廣州東部樓市:房價搭上裝修款 雙合同規避政府限價

視頻|廣州東部樓市:房價搭上裝修款 雙合同規避政府限價

核心提示:據了解,為了控制房價過快上漲,廣州在三月底出台了《進一步加強房地產市場調控的通知》,其中要求房地產開發企業應嚴格按照預售許可備案價格明碼標價,已經簽訂認購協議的不得提價或變相加價。不過記者調查發現,廣州增城、黃埔區一些樓盤在銷售價格上還是突破了以往的限價紅線,很多項目都採用了「雙合同」的方式進行規避政策。

據了解,為了控制房價過快上漲,廣州在三月底出台了《進一步加強房地產市場調控的通知》,其中要求房地產開發企業應嚴格按照預售許可備案價格明碼標價,已經簽訂認購協議的不得提價或變相加價。不過記者調查發現,廣州增城、黃埔區一些樓盤在銷售價格上還是突破了以往的限價紅線,很多項目都採用了「雙合同」的方式進行規避政策。

自從三月底廣州樓市最強限購頒布后,廣州東部黃埔、增城樓盤出現了「供不應求」的火爆場面。其中增城不但房價暴漲,地價也創下新高。3月29日,增城共出讓五塊居住用地。除一塊建築面積僅有1萬平方米的小型地塊的成交樓麵價僅1.4萬元/平方米之外,其餘四塊地的成交樓麵價均突破2萬元/平方米。時值五一,廣州各地樓市紛紛推出僅限一天的優惠價吸引買房客。廣州黃埔、增城一些樓盤聲稱售價平均1萬1平方米,這樣的優惠原來內藏玄機!實際上,如果你要想得到房子,還需要在房款之外,另外再繳納幾乎與房價等值的裝修款和車位費,這就是現在流行在廣州東部樓市的行業怪像。

套路之一:自帶裝修包

近日記者從多個樓盤現場調查獲悉,現正開售的許多樓盤的售樓價格被分為房款和裝修款兩部分。如黃埔區長嶺路萬科山景城一款建築面積為65平方米的房子,折后價約164萬元,其中60多萬是裝修款,實際上房價為2.4萬元/平方米左右。銷售人員告訴記者,買樓要分開兩份協議簽署,而且裝修是自帶的,不能不要。該盤銷售人員直言不諱說像這種裝修包加樓房的組合套價在樓市很常見,買房者需要簽訂雙合同,即房屋買賣合同與裝修協議。

是否真的像銷售人員所說,雙合同在樓市已流傳開來?記者前往增城新大道時代廊橋繼續暗訪。這裡號稱五一當天有最惠折扣,一套建築面積為80平方米的住房,折后價近143萬元,其中備案價(房價)約95萬元,溢價47萬多元,售樓人員告訴記者,這裡的溢價實際上就是裝修款,實際上房價為1.7萬元/平方米左右。

與該樓盤一牆之隔的保利i立方也坐實了這類藏價遊戲。這裡一套90平方米的複式房,折后總價是186萬,分為毛坯房款約90萬。銷售人員說由於該組地段政府限價1萬,90平方米的房子只能報這個價。為規避政府的限價,如果想購買上述房型,還需繳納裝修款96萬元!裝修費比房價還高!買房者首付近57萬元,款項分為毛坯房款27萬,裝修款30萬。實際上房價為2萬元/平方米左右。售樓人員介紹,買房必須同時簽署買房合同和裝修協議,其中裝修款要另外打入開發商指定的裝修公司帳戶。

根據陽光家緣網統計數據,黃埔區長嶺路萬科山景城在已售出的64套普通住宅商品房網簽成交價為15258元/平方米,增城區時代廊橋在已售出的477套普通住宅商品房網簽成交價為10756元/平方米,增城區保利i立方在已售出的89套普通住宅商品房網簽成交價為9618元/平方米。由此看來,網簽價和實際售價相差巨大的原因顯而易見。

「雙合同」套路之二:捆綁車位

限價令下的樓市各出奇招,記者現場發現雙合同的售樓方式已成為行業中的潛規則。而樓市雙合同的形式五花八門,除了在房款外附加上述的高額硬性裝修款之外,還存在買房就得買車位的「捆綁」銷售。

本打算在增城買房的陳先生告訴記者,自己曾在朱村中鐵建國際花園和碧桂園城市花園看房,都被告知「買房就得買車位」。「去國際花園看房的時候,銷售就明確地和我說,買房就硬性要買他們的車位,一個車位35萬,只有50年的使用權。」

之後陳先生又到了附近的碧桂園城市花園,卻被告知買房還得買兩個車位。「銷售部的人帶我們去看房,看了之後算價錢的時候才說要買兩個車位。一個車位得21萬,首付一次性付完」,陳先生認為,這無疑是增加了買房的壓力,感到十分無奈。

記者隨後前往上述這兩個樓盤核實情況,中鐵建國際花園銷售人員表示,買房就必須要買車位,而碧桂園城市花園銷售人員則表示,要購房的話需要捆綁買兩個車位,每月車位管理費是45塊錢。

增城區靠近東莞的碧桂園琥珀灣也存在「捆綁」銷售的情況,只是方式變為「買房送車位」。該銷售部人員告訴記者,該盤目前均價是12000元每平方米,買房就送一個車位,使用期限是45年,不得轉賣,每月80元的車位管理費。該銷售部人員明確表示:「我們這邊停車位都是不能單獨開賣的」。

據銷售部人員介紹,開盤以來,從一期到三期都一直都是以這樣的形式捆綁銷售的。「和附近的樓盤比,我們這裡每平米貴個四五百塊,合著就差不多等於買個車位了,還是很划算的」。

「雙合同」下購房者負擔加重

「以前沒有買,現在更買不起!」在看樓的現場,記者聽到不少看房的年輕人這樣感慨。政府出台「限地價」,房價理應有所控制,為何買房者還是買不起?

中原地產一位資深地產顧問告訴記者,這是因為雙合同導致的高首付。本輪限購后,增城一帶原來只要四五十萬首付就能買的房子,現在首付要七八十萬才買得了!而且頭幾年的按揭幾乎無法承受。

在萬科山景城,164萬的房子貸款100萬,首付也要64萬,其中包括30萬裝修款,另外30多萬的裝修款包含在貸款中,而銀行政策規定的裝修貸款限期最長為5年,即買房后5年內的月供有近萬。時代廊橋的情況則更嚴重:近47萬的裝修款,限購房者1年半內分六個季度付清,買房者需一個季度供7萬多元!另外還需買車位,12萬的車位七天內需付25%的價款,剩下的要在明年二月前付清。而在它近旁的保利i立方銷售人員告訴記者,90平方米的房子賣186萬,96萬是裝修款,這筆款中首付29萬,貸款67萬,由於銀行裝修貸款限額是26萬,考慮到銀行貸款不夠,該開發商還推出了面向顧客的貸款,剩下的41萬元可以由該公司提供的專項貸款完成,不過利率高達7.8%,僅兩項裝修貸款加起來月供就有14000元,加上房貸的3100元月供,買房者需連續五年承擔高達1萬7千多元的月供費。

由於多家樓盤規定只有將裝修費供完才能交樓,這必然給買房人帶來沉重的壓力。記者注意到,在增城黃埔各樓盤的看房現場,許多買房者是一家三代一起出動,一些人因為無法忍受裝修費帶來的月供壓力,索性全家族集資東挪西借一次性將裝修費付清,200萬的房子首付就有100多萬!

一位看房者無奈地說:在這一系列看似合理的條件和低價誘惑的背後,都是變相加重購房者經濟負擔的套路,他質疑:政府為什麼對這樣公然違規的情況視而不見?

「雙合同規避政策 明顯的違規行為

「所謂雙合同,即買家購房時簽一份符合政府指導價的購房合同,一份掛以裝修費,捆綁車位等名義的補充協議,從而規避政府的限價措施,」華南理工大學法學院院長徐松林教授解釋說,無論是捆綁銷售車位,還是通過提高房價然後變相送車位的行為,都是變相的搭售行為。「政府規定了房價上限,那麼在政府控制房價的情況下,雙合同實際上是超過政府限價規定的」,他認為「合同法明文規定,違背法律或者政府強制性規定的合同、條款是無效的。因此雙合同是違規的,也是無效的」。

他介紹,2016年,國家住建部公布了房地產開發企業發布虛假房源信息和廣告等9種不正當經營行為,其中第七類行為就是以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格。

「捆綁銷售下的雙合同與政府限購、限價、限簽等一系列限制行為不無關係」,徐教授認為:「當政府出手限價,實行行政管制時,就證明房子已經不是一個可以由買賣雙方自由定價的完全意義上的商品了。每個地方的房子都有政府規定的房價,不由開發商說了算」。「但可惜目前政府的限購限價行動並沒有真正給廣州的樓價『滅火』,反而一定程度上導致了樓價『失真』,導致真實的價格被掩蓋,反而給真正剛需的買房者加重了負擔」。

廣東省房地產研究會副會長韓世同告訴記者,政府雖然對增城樓盤有所限價,但在3月買房限購升級后,往增城買房的需求量大大增加。在增城樓市前景被看好的情況下,開發商不願自降身價,於是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價令。他認為,此前增城新塘拍的一塊地,其樓面地價高達2.3萬元/平方米,對周邊有很強的帶動作用。加上目前增城的限購也不是很嚴,仍然還有很多資金可以進入。只要需求一直在,價格就難以降下來,雙合同也難以杜絕。告訴記者,政府雖然對增城樓盤有所限價,但在3月買房限購升級后,往增城買房的需求量大大增加。但在增城樓市前景被看好的情況下,開發商不願自降身價,於是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價令。他認為,此前增城新塘拍的一塊地,其樓面地價高達2.3萬元/平方米,對周邊有很強的帶動作用。加上目前增城的限購也不是很嚴,仍然還有很多資金可以進入。只要需求一直在,價格就難以降下來,雙合同也難以杜絕。

一位不願透露姓名某上市房地產高管透露,開發商這樣做也是無奈:現在增城的新樓地價已經過兩萬,還按政府限價賣是不可能的:「政府明顯是在玩數字遊戲,是逼良為娼的造假,以應付上面對樓市的要求,其實他們公布的數據自己能信嗎?」他說,為了配合政府的限價,開發商只能把200萬的房子標價毛坯100萬,裝修80萬,車位20萬,這樣才能夠在保證總銷售額的同時,又能達到政府登記的房屋成交價。他直言,現在限簽其實也一樣,市中心區域的高價樓盤,即便成交了也不能網簽,必須政府放開埠。而政府是綜合調控,例如郊區每賣10套1萬的房子網簽,才允許一套市區的高價盤網簽,這樣是人為的將月度的成交網簽均價拉低。這樣造成大量成交擠壓,周期拉長。這種掩耳盜鈴的行為不但起不到平抑市場的作用,反而平添了民眾的反感,損害了政府的公信力。

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