信託海外發債成房企輸血通道,境內發債 銀行貸款被限

2017年以來，在房企資金需求居高不下的背景下，隨著相關信貸和發債政策的收緊，融資成本高企的信託和海外發債再度成為房企主要輸血通道。

最新數據顯示，2017年3月全月共發行101隻260.4億元的房地產集合信託產品，較2月份的54隻166.3億和1月份的50隻171.2億，不管是從發行只數，還是發行規模上，都增加了近100%和50%以上。

華融信託研究員袁吉偉表示，監管層本輪房地產調控已經涉及債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產信託業務主要是房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面受到了窗口指導，因此，房地產信託融資已成為很多中小房企的重要資金來源。

事實上，證監會自去年10月開始收緊房地產企業融資渠道，包括不能在境內發債，不得到H股上市融資。銀行方面也收緊開發貸，與此同時，基金業協會叫停16城私募、資管投資房地產項目，促使房企融資渠道迅速收窄。而與之相對應的是，房企資金需求大幅增加。CRIC數據顯示，僅3月份，重點房企新增融資額就高達759.20億元，環比上升82.72%。

受「末班車」效應與核心城市需求外溢影響，40家典型房企銷售額普遍好於去年同期。在銷售大幅增長的背景下，房企預期向好明顯，促使房企新增投資增幅也達高點。

袁吉偉表示，監管層收緊融資渠道，相關房企拿地需求不減，是部分大型房企融資迴流信託融資渠道的主要原因，而這在去年也有所體現。據信託業協會此前發布的數據顯示，截至2016年末，信託資產中約1.43萬億投入房地產業，較2015年末的1.29萬億元新增了1400億元。而在2016年三季度末，信託資金投向房地產業的規模為1.35萬億，這意味著，在去年前三季度合計新增僅約650億元的背景下，去年四季度信託資金投入房地產的規模新增800億元。

值得一提的是，除信託渠道外，此前在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015、2016年房企連續兩年減少的海外融資，在2017年再成房企輸血工具。CRIC報告顯示，從3月當月來看，房企融資結構，票據、債券融資額增量明顯，總額為403.28億元，較上月環比增加了348.57%。其中，海外發行的票據、債券達到302.28億元，佔到房企當月發行票據、債券總額的74.95%，甚至為當月房企銀行貸款的2.25倍，成為當前房企債務融資的中堅力量。

中原地產首席分析師張大偉認為，從債務來看，房企對資金的需求依然很大，且往往會考慮發債融資，國內政策導致融資渠道受限，部分房企不得不考慮境外發債。

「但隨著人民幣匯率波動，美元進入加息周期，海外發債成本大幅上升。」張大偉表示，在最低價的債券、銀行貸款受限下，房企只能選擇信託、海外發債等資金價格較高的渠道。這也意味著，前期拿了較多土地的企業，資金槓桿過高，受資金成本增加的影響，銷售預期也將轉向。同時海外融資也面臨難度加大的可能性，因此房企未來資金鏈情況仍然前途未卜。

房企海外發債升溫

根據Dealogic數據顯示，在去年10月交易所公司債遭遇「緊箍咒」后，房企12月份海外發債規模為25.7億美元，較前一個月的14.8億美元出現較多增長；而今年1月份的32.7億美元發債總規模，則成為2015年2月份以來的月度發行峰值。32.7億美元摺合成人民幣，約223億元，只佔去年同期國內房企發債融資規模的13.5%，卻已是今年1月份國內債市房企融資額的近4倍。

光大證券分析師陳浩武指出，央行變相加息收緊流動性提升融資成本，原則上 2017 年第一季度新增住房貸款的總量及增速要低於 2016 年四季度；2016 年四季度新增房貸總量約 1.48 萬億，佔比約 59.54%。「在多家機構預估 1 月份新增信貸總量將在 2.5 萬億-2.8 萬億之間的前提下，2017年一季度的新增房貸佔新增信貸比例將大幅縮減；開發商轉而尋求境外融資支持，2016 年四季度起房企發美元債加速。」

陳浩武表示，近期人民幣匯率有企穩跡象，加上境內融資成本提升，融資渠道縮窄，2016年四季度起房企發美元債加速。首創、首開、萬科、融信、碧桂園、龍光地產、奧園、合景泰富、旭輝控股等大型房企均發行了美元債。

2月份，龍湖地產、融創和恆大也選擇在海外配股融資。

業內分析師指出，在人民幣貶值壓力仍大、美元債融資成本上行的背景下，地產企業仍選擇海外融資，主要還是受國內融資收緊的驅動。

嚴躍進認為，海外發債也是一種無奈之舉，因為海外資金市場受加息影響，利率也是在提高的。「這對於房企的融資來說，無疑會增加相應的成本。所以看似獲取了資金，但未來償債的壓力依然較大。」

一位房地產人士坦言，隨著融資渠道的緊縮，房企未來要承擔資金上的風險。「比如通脹加劇導致央行進一步收緊貨幣或上調房貸利率，銷售持續萎縮導致房企出現大面積資金斷流。此外，部分中小房企或出現到期債務兌付風險。」

「海外發債也不能避免一些問題。」他告訴記者，「匯率波動問題，國際環境政策變化，都會成為房企未來的危險。」

除了尋求海外發債，行業洗牌也將成為房企發展接下來的趨勢。

同策諮詢研究總監張宏偉指出，未來房地產企業中確實可能會出現「錢荒」、資金鏈緊張的現象。「排名前二十名的企業，規模化的訴求是非常強烈的。很多企業都提出自己的目標，比如今年達到3000億，明年達到6000億……這樣的背景下，企業大魚吃小魚，收購情況會日漸頻繁。同時，隨著融資環境收緊，資金鏈緊張的問題凸顯，加上未來市場空間越來越小，很多中小企業可能會出售資產，以緩解資金壓力。」

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