「重持有、輕開發」 上海出讓兩幅全自持商辦地

6月14日，上海出讓虹口北外灘和長寧虹橋商務區2宗商辦地，東航、招商聯合體與金茂旗下北外灘公司分獲兩幅土地。上海上半年土拍以57.3億元宣布收官。

上午，經過150輪長達1小時競價，長寧區程家橋街道357街坊1丘Ⅱ-Q12-01地塊，最終被東航&招商聯合體以16.06億元收入囊中，樓板價20071元/平方米，溢價率63.18%；下午，僅6輪競價后，虹口區提籃橋街道HK314-05地塊被金茂以41.24億元競得，樓板價36088元/平方米，溢價率0.24%。

上海中估聯信息技術有限公司研發總監顏莉博士認為，上半年最後一場土拍有兩大特點：第一，對開發商高自持比例的要求，說明政府對房地產市場資源配置方式在轉變，即從「重開發、輕持有」到「重持有、輕開發」。以往的土地、財稅和金融政策都是向開發商開發、銷售甚至是拿地行為提供支持的，現在的政策導向，將更多支持持有端運營。

第二，上海土地供給緊約束背景下，以土地儲備為生命線的開發商，只有資金實力強，發展戰略多元化，才能在激烈競爭中存活。多元化發展的如萬達，去年整體服務類收入超過了房地產經營類收入。房企資金實力如果不足以達到拿地要求，則往往以聯合體形式競拍土地。然而拿地之後，是待價而沽還是切實從事房地產的持有運營，則因開發商的主導戰略而存在差異，很顯然，前者並不符合政策導向，長期來看也存在較大風險，認真從事實體運營，才是開發商可持續發展的出路。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，現在商業項目的難點不在開發而在運營。虹橋商務區地塊除全部自持外，還要求建成后必須以虹橋機場為主運營基地的大型飛機公共航空運輸公司總部入駐。讓房企增加開發難度的是：「土地受讓人自取得不動產權證之日起六個月內將企業總部註冊長寧，稅收落地。項目產業招商落地率不低於60%，即入駐辦公樓宇企業總數60%企業的工商、稅務須註冊長寧。」一些企業辦公可以在某處，但註冊稅收往往會落在有優惠的其他區，所以對後續運營提出了相當高的要求。

北外灘土地同樣配備嚴苛要求，主要在於3點：1、全部自持至少20年以上；2、辦公樓須引入互聯網+創新型連鎖企業區域總部或持牌金融集團總部；3、開發過程中特殊建設要求。如1萬平米公共設置建設，並且無償交給政府等。這些條件增加了開發成本，約束經營範圍，且對今後運營提出高要求。

對此，顏莉指出，政府也應出台配套支持開發商運營的政策，目前開發商持有運營的主要問題是稅率太高。「營改增」后，沒有對自持部分土地出讓金的抵扣方案；而原先營業稅5%的稅率提高到11%，開發商稅負大幅上升；加上12%的房產稅，很多開發商自持空置的成本遠低於自持運營成本，自持運營缺乏動力，對房地產市場的健康運營非常不利。我公司針對土地市場泡沫情況研發了土地泡沫指數(LBI)，分城市對土地成交后的價格情況以及今後房地產市場的風險情況進行了分析和監測，可供政府、開發商和其他市場主體決策參考。