地產造福時代落幕？沒落幕？且聽他們說

日前，經觀地產發表一篇名為《地產造福時代落幕》的文章，隨後獨立經濟學家馬光遠先生就本文作出回應，他認為在一個人人痛恨高房價，又人人熱愛房地產的扭曲時代，這樣的標題無疑讓很多人解氣。但事實真的如此嗎？地產財富的浪潮真的過去了嗎？現將文章整理如下，敬請閱讀。

地產造富時代落幕

2016年12月中央經濟工作會議正式提出，堅持圍繞「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。此後一系列有關政策開始緊鑼密鼓的研究和制定。

房地產需要一個怎樣的長效機制，很大程度上取決於我們如何看待從過去幾年甚至更長時間以來，行業面臨的種種重要且長期的問題。

經濟觀察報在2010年曾經策劃過「房地產批判系列」，此後幾年間，其中涉及的很多話題今日仍在風口浪尖，與此同時也呈現出其他新的課題。經濟觀察報特此組織「房地產再批判」系列報道，從房地產對財富累積、城市發展、實體經濟、金融資源、行業轉型及社會思潮等方面所造成的影響，及其機制體系予以全方位的梳理與反思。

這是【房地產再批判】系列的第 1 篇。

經濟觀察報 記者 陳哲 實習記者 田雨

地產商人是富豪榜上非常重要的群體，在他們最風光的年份，最富有的十個人中七個是開發商。不過，這種優勢正在消減。

蟬聯幾屆內地首富的王健林，是至今仍留在財富Top10中的兩個地產商之一。這種成就自然得益於他在最好的周期進入房地產。同樣也得益於他的野心、果敢和憂患意識，讓他在大部分同齡人考慮退休問題時，還幾次對自己公司業務進行大刀闊斧的改革。

這些轉型發自他對更有潛力領域的追求，或者說對地產行業的擔憂。最近一次，他賣掉了一些核心的地產資產，其規模的龐大和出手的價格都出乎旁人意料。

王健林的憂慮不無道理。無論是他個人財富，還是他所在企業乃至行業，長得太快又太久，都不像是一個可持續的現象。

無論怎樣去解讀其背後因素，首富的沽出都代表了一個信號。

這些年，地產財富增長有多快？

還是以首富的公司為例，根據公開資料，萬達集團2016年的總資產高達7961億元。7年間增加10倍！而福布斯富豪榜的數據顯示，王健林個人財富十年間從25億元變成2310億元！

萬達的身後，這種增長是集體性的。我們選取了資產規模超5000億元的地產企業過去十年的樣本：萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恆大增長超20倍，融創，30倍！恆大去年在巨額的資產規模基礎上幾乎實現倍增，目前以1.35萬億元名列地產業榜首。

這樣的財富神話看起來離普通人很遠，其實不然。

房地產狂飆突進的年代，置身洪流的每一個個體，都有過波瀾壯闊的財富經歷。尤其在北上廣深，房屋持有者的資產同一時期也不難獲得和地產商類似的增速，即便是在北京五環開外的區域。

每個人所在的圈子，或明或暗都有個無形的財富排行榜，站在榜首的，多半是那些擁有更大更多房子的人。

讓普通人有明顯感知的，是那些擅長房屋套利的群體。從嗅覺敏銳的溫州炒房團開始，精明算計的上海人、快進快出的深圳人、財大氣粗的北京人、一夜暴富的河北人，頻繁穿梭在各地樓盤中一擲千金，在房屋流通版圖上實現了長達數年的財富接力。

記者曾經採訪過一位溫州人，他2006年開始和幾個親戚從老家到溫州市區買了幾套房，挖到第一桶金。轉赴杭州，兩倍收益到手，殺進上海，又是數倍，此後其兒女在滬定居，自己現在海外養老。

相比之下，經濟的「高速增長」則顯得遜色許多：據社科院發布的《國家資產負債表2015》，2007年—2013年的六年間，國家總資產也只是增加了不到2倍。而過去十年GDP增長了2.76倍。

（二）

是什麼支撐了地產業的這種增長？

很容易想到的是巨量居住需求。從過去十年全國商品房銷售市場的數據來看，全國商品房銷售金額從2.9萬億元增加到11.7萬億元，增幅為4倍。

高增長的基本面，當然是城市化進程和居住條件改善需求。但是短時間裡實現這種增長在其他國家很難想象。相比歐美國家不動產市場動輒百年計的發展歷程，市場從1994年房改啟動至今也不過30來年，但京滬深房價已與紐約、倫敦相差無幾。

久經考驗的地產預言者任志強先生，素來強調房地產高速增長是基於居住需求。他直指熱點城市土地供給不足導致了房價的快速攀升，但他否認貨幣因素有決定性作用，理由是：既然是貨幣因素，為什麼飆升主要發生在一二線城市。

任大炮將矛盾集中在供求關係有著強大的邏輯，錢不會無緣由地湧向局部。但是我們很難否認金融在房價中的實際作用可能大於供求基本面，就如同我們時常無法解釋，兩個基本面相差無幾的上市公司在股價表現大相徑庭。

其實任何一個有過貸款買房經歷的家庭，都很容易理解，銀行槓桿在房價上升階段給其資產增值帶來的巨大效應。所以「有房產者」和「無房產者」間的經濟鴻溝在過去多年間被持續拉大。

與居民部門主要通過民間和銀行貸款的槓桿相比，開發商的融資手段和能力都要更強。全國人大財經委副主任委員黃奇帆在那場著名的演講中透露了一個真相，「開發商普遍的槓桿能夠達到1:9，擁有好的金融資源的呢，1:50！」

（三）

過去十年間，無數樓市空頭都被現實鞭撻，為什麼今天我們會堅定判斷地產造富時代落幕？

第一個顯性動因是金融支持轉向。

根據黃奇帆的統計，房地產在國民經濟中產生的GDP是7%，而綁定的資金量卻是整個銀行系統新增貸款接近30%。這個信息被高層認為是經濟脫實就虛、房價過快上漲的重要癥結。

2016年底，中央提出「房子是用來住，不是用來炒的」，就對企圖流向房地產行業的錢敲響了警鐘。此後的寶能、恆大乃至萬達等公司在監管層面受到的特殊照顧，都清晰地表明了這一點。近期，包括第五次金融工作會議精神在內的種種信號表明，的金融行業將告別套利時代，而進入一個更側重服務實體經濟的新時期。

其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。

過去，房地產之所以能夠批量造富，很大程度在於市場高度分散。按照統計局的數據，一度有十幾萬家地產商，土地使用權人很容易就通過開發過程中的土地增值獲得暴利。

然而隨著土地和金融資源上的競爭愈加激烈，大量只有一兩個項目的地產商，很難在活躍城市獲得土地。很多曾經的區域龍頭也備受全國性企業擠壓，比如上海復地、河南建業、廣州合生、南京棲霞等等。

市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發前十強企業市場份額從12%升至19%，一些預測認為未來會達到50%。今年前五月，他們就包攬了將全國近30%的房屋銷售金額。

更重要的是，過去5年時間裡，房企前十強名單幾乎沒有發生變化（萬達淡出在於主動銷減業務）。而開發商要成為新晉百強，也變成了困難的任務。Old Money的格局已經基本形成。

立志衝進第一陣營的房企，看起來比任何時候都要珍惜「最後的機會」。今年夏天，旭輝和中梁兩家中型房企的領導人向員工們作出同樣的承諾：未來高管收入過億，中高層過千萬，骨幹收入百萬！

就那些巨頭而言，增長的天花板也開始隱現。萬科的譚華傑曾認為，對一個銷售規模在2000億的房企而言，市佔率增加1—2倍可能已經是極限。也許極端的現象是萬億級地產商的出現。不過，這種規模很難靠單一的地產開發業務支撐。

第三，資產價格基數抬高。

地產商獲取暴利的重要模式之一是土地升值紅利，不過目前主要城市的地價都行至高位，地產商越來越依靠快速開發快速銷售來降低財務和運營費用，以隨行就市獲得可以預測的收益，大型企業的利潤率正在下降趨同於某一標準。

對普通的資產擁有者，房屋價格上漲空間與5—10年前更是不能同日而語。如上文所述，過去十年間，一線城市的市區房價出現了10倍的增長。而今天，在北京這樣巨大城市的邊緣，房屋單價已經達到3萬元/平米。

2016年全國商品房銷售金額為12萬億元，在城市化的中後期，這個數字已經被大部分房地產界人士認為是高位平台。

誰也不會否認，這個行業仍將處於發展期，新業務的催生也會注入更多的活力。但就經典的開發模式而言，房地產批量造富時代正在落下帷幕。可能還有更多社會、政治的因素，導致了這場長達十年的造富運動無法大規模延續。

或許正因為此，仍然野心勃勃的首富王健林選擇了離開。巧合的是，幾天後飆升的恆大股價將地產商許家印抬上了新晉首富的位置，但看起來，他並不願意張揚。

馬光遠：地產造富時代真的落幕了嗎?

文/馬光遠

昨天經濟觀察報的一篇報道的標題很吸引人：《地產造富時代落幕》，報道說「地產商人是富豪榜上非常重要的群體，在他們最風光的年份，最富有的十個人中七個是開發商。不過，這種優勢正在消減。蟬聯幾屆內地首富的王健林，是至今仍留在財富Top10中的兩個地產商之一。」在一個人人痛恨高房價，又人人熱愛房地產的扭曲時代，這樣的標題無疑讓很多人解氣，但事實真的如此嗎？地產財富的浪潮真的過去了嗎？

按照這篇報道的邏輯，之所以認為「地產造富時代已經落幕」，原因有三：

第一個顯性動因是金融支持轉向。文章認為，包括第五次金融工作會議精神在內的種種信號表明，的金融行業將告別套利時代，而進入一個更側重服務實體經濟的新時期。

其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。文章認為，市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發前十強企業市場份額從12%升至19%，一些預測認為未來會達到50%。

第三，資產價格基數抬高。基於這三個原因，文章得出結論：「誰也不會否認，這個行業仍將處於發展期，新業務的催生也會注入更多的活力。但就經典的開發模式而言，房地產批量造富時代正在落下帷幕。可能還有更多社會、政治的因素，導致了這場長達十年的造富運動無法大規模延續。」

的確，高房價，特別是熱點城市的房價暴漲已經成了宏觀經濟的風險點之一，中財辦的官員甚至將房地產泡沫列為當下面臨的「五大灰犀牛」之一，但因此判斷地產財富的浪潮就此結束，仍然言之過早。

這篇報道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓對高房價和開發商的痛恨，但從專業分析的角度而言，這篇文章列舉的三個理由基本都屬於不靠譜的理由：

第一，金融脫虛向實，這話差不多喊了快10年了，以前的描述是「金融要為實體經濟服務」，意願和初衷無疑是對的，但要真正做到真的很難。金融的本質是牟利，哪裡有利潤資金就流向哪裡，在實體經濟非常困難的情況下，資金流向實體經濟，只會讓資金陷入風險。從銀行業的資產來看，房貸目前不僅不是不良資產，反而是銀行優質的資產之一。反而流向實體經濟的很多貸款，卻變成了壞賬呆賬。資金要真的脫虛向實，關鍵是要真正振興實體經濟，要為實體經濟的發展創造好的環境，而不是逼著資金流向不好的困難的實體經濟。而且，在目前經濟仍然被房地產綁架，在地方財政對房地產的依賴已經到了難捨難分的情況下，房地產本身的安危對經濟，對地方財政都是攸關重要，不可能輕易放棄。

至於後面兩個理由，則更不值得一駁，文章認為市場集中趨勢明顯，事實上，房地產市場最大的問題仍然是集中度差，前10強佔市場的份額不到20%，市場集中度差，這是房地產市場出現各種亂象的原因，也是房屋建築質量差的根源之一。未來的趨勢仍然是繼續提高市場集中度，同時，市場集中度的提高，則有利於大的開發商整合產業鏈，房地產行業將不僅僅靠賣房子賺錢，未來將更多的在與居住相關的服務領域拓展利潤空間，顛覆現有的單一的財富模式，這也是下一步房地產發展的方向。

至於「資產價格的基數」，則更是一種靜態的大眾性的看法，從房價的基本規律看，在一個國家城市的人口凈增加，一個國家的人口轉折點沒有到來，以及一個國家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下，資產價格長期的趨勢仍然是向上的，無一例外。今天看到的資產價格的高點，明天很可能只是半山腰而已。回顧過去20年房價，站在當時的時空下，每年都覺得房價很高，但回過頭看，那些以前認為高不可攀的價格，現在看起來是不是很便宜？這就是房價的「後視鏡」原理。

當然，我認為地產財富浪潮沒有結束，是基於我對房地產發展規律的認識，以及財富浪潮的更替規律。從財富浪潮看，迄今為止，經歷了四波財富浪潮：

第一波是商業創富浪潮，靠一般的製造業和商業創富；

第二波是地產財富浪潮，這是過去10年財富最大的風口，無論對居民，還是對企業；

第三波是以互聯網為引擎的創富浪潮，這波財富浪潮正在方興未艾，除了單純的互聯網，還基於互聯網對製造業、健康產業、大消費等的改造，衍生出很多財富的富礦，這波財富浪潮起碼還有10年的周期；

第四波財富，則是金融創富，這在是一個非常灰色的領域，但在的財富體系中，卻佔有濃墨重彩的一筆。

我為什麼認為地產財富浪潮遠遠沒有結束：

一是從房地產的周期看，事實上，房地產尚未經歷一個完整的周期。從98年到現在，不到20年，一個完整的房地產周期差不多就是20年。從歐美等國的房地產市場看，在經歷一個完整的周期后，又會開啟下一個周期，下一個周期會在以前周期的基礎上站上新的價格高點，看看美國房地產市場過去80年，基本都是如此。而房地產不過短短的不到20年的時間，城鎮化遠沒有結束，就輕言地產財富浪潮結束，是完全不懂房地產市場的周期；

第二，就居民的資產配置而言，居民高達80%的資產在房地產上面，遠遠高於歐美等國，這個比例未來會逐漸降低，但房地產作為居民最重要資產配置方式的狀況短期內很難改變；

第三，開發商在財富排行榜上仍然是佔比最多的行業。儘管在過去10年，地產佔據排行榜前十名絕大多數的局面正在改變，但地產仍然是富豪榜上入圍人數最大的行業。以2016年胡潤百富榜為例。地產行業上榜富豪財富總和為各行業最高，上榜人數佔比雖然在下降，但仍然達到了15.4%。2017年發布的華人富豪榜顯示，房地產仍然是最造富的行業之一。從事房地產行業的富豪數量為92位，每5.28個華人富豪中就有一個是房地產富豪。

儘管在過去10年，房地產在富豪榜上的佔比在下降，人數在減少，但仍然是造富人數最多的行業，這個結論的確令人沮喪，但也讓你清醒，在經濟和居民的財富被房地產嚴重綁架的情況下，不要輕易斷言「地產造富的時代已經落幕」，這只是面對高房價無力的呻吟而已，看看那麼多被開發商冠名和收購的足球隊，你應該知道，距離遊戲的下半場，其實還很遠。輕易告別房地產時代，仍然是一種不現實的奢望。

再論地產造富時代的落幕

兼復馬光遠先生

陳哲/文

近期經濟觀察報推出《房地產再批判》系列文，旨在為未來房地產長效機制提供較全面立體的思考。其中一篇《地產造富時代落幕》，引發諸多討論，比如經濟學家馬光遠就非常不同意這個趨勢判斷。

讀者提出異議，本為媒體人所樂見。我從來秉承「不把讀者當傻瓜」的原則寫字，因此原文或偏於稀疏，恰好藉機說得更細緻些。再考慮到馬先生作為知名財經評論人士，意見有一定代表性，更顯進一步闡明此文主題的必要。

馬先生試圖證偽我們論點的依據，概括起來有三：金融脫虛向實不靠譜；今天的不動產資產價格還只在半山腰；房地產集中度提高會形成更多創富機會。

想要擺脫房地產對金融的綁定，確非朝夕之功，但是從當下國策來看，中央在這個問題上的態度是堅決且長期的。7月召開的中央金融工作會議明確提出金融的三項任務之首就是服務實體經濟，這次會議內容的特殊歷史分量，從國務院金融穩定發展委員會的成立可見一斑。請注意，「穩定」在「發展」之前。

判斷房價高不高，常常會有一定的歷史局限。只不過我們判斷的坐標並非簡單地設定為過去式、或者居民收入，還做了中外對比。現在核心城市的房價已經接近紐約倫敦等成熟國際都市，在這樣的基礎上再實現過去幾年同樣的增長，無異於天方夜譚。

至於說地產集中會生產更多富人，這個結論更不合基本常識。寡頭化生存已經在這一輪行業洗牌中表現的淋漓盡致。房地產本身是一個古老的行業，其對土地的依賴與生俱來、經典的開發模式也已成熟，希望通過傳統模式去彎道超車的概率微乎其微。

至於行業內圍繞房地產上下游的「創新」浪潮，很顯然是在大佬的主導和控制下進行，比如萬科、華夏的物流產業、綠地、綠城、碧桂園的小鎮等等。如果房地產大佬轉型做了新行業的業務，那更不是地產造富的概念了。

接下來，我們不妨看看馬先生判定地產財富浪潮遠遠沒有結束的理由是什麼。

首先，馬先生認為的地產周期應該在20年，從1998年至今還未到。恩，還有一百多天。他還從美國房地產市場近百年曆程推測，即便一個20年周期結束會有另一個新的周期。

那麼，美國房地產市場到底是怎麼樣的？萬科高級副總裁譚華傑主持的一項研究顯示，美國的所謂大周期也就在1963年~1981年近二十年間，其他時期的漲幅相對溫和（見下圖）。而一線城市的漲幅在2016年普遍超過40%。

其次，馬先生認為人比外國人更愛買房子，所以財富浪潮沒有結束。這個理由實為牽強。房子在很多發達國家都是家庭大宗資產，既然包括馬先生在內，絕大多數都認為這種配置會降低，那何談繼續批量製造富人？

最後，馬先生以目前地產業仍為富豪榜貢獻了大量名單，所以未來還會是造富機器。

總體來看，馬先生這篇文章充斥著經驗主義和邏輯鏈脆弱的臆斷。

從媒體角度，我們提出這樣一個趨勢的判斷，是基於多年來房地產給經濟帶來極強動力的同時，也衍生出一些突出矛盾的現實：民眾被房屋綁架、房企被資產規模綁架、政府被土地財政綁架，全民炒房、炒房暴富的時代顯然已經不可持續，這一點從廟堂到百姓，均形成共識，並給出了像「房子是用來住而非用來炒的」指針。與此同時，我們並不否認房地產仍是這個國度的支柱產業，仍將持續隨著經濟穩定增長，仍將持續為企業和民眾創造價值，但絕非批量造富的機器。

正在這篇文章即將收尾的時候，一位同事在馬先生個人社交媒體上發現，他近期恰巧有一篇下一波財富浪潮的論述。遺憾的是，在那篇文章中，他認為下一波財富浪潮在大健康而非房地產。

文中關於房地產表述如下：就增長動力而言，過去30多年拉動經濟增長的投資、基建、房地產、低端製造、凈出口、人口紅利等「六駕馬車」已經筋疲力盡，難以為繼，再繼續靠房地產和低端製造業，經濟很難實現質的突破和飛越。

開放型財金智庫

經濟觀察報智力支持機構