濟南二手房平台價格數據互相打架，千萬別把「廣告」當房價指南！

一些平台房價數據不是早產就是打架

近日,不少自媒體轉載網站數據稱,8月份濟南的二手住宅掛牌價首次出現下降。信源來自一家網站的統計,2017年8月二手住宅掛牌均價16939元/平方米,比7月的17102元/平方米,下降了163元/平方米。

8月16日,一微信公眾號發布號稱「濟南8月最全最新房價表」,援引另外一家網站的統計數據,7月份的二手房掛牌均價為15306元/平方米。當時,8月份剛過一半,居然就有了8月份的房價統計數據,如此「早產」的價格,其真實性令人難以信服。

「最關鍵的一個問題,同樣是7月份的濟南二手住宅掛牌價格,兩家網站的統計數據相差接近2000元/平方米。老百姓該信誰呢?」濟南房地產市場的一位資深人士指出,各種所謂的最新價格滿天飛,數據打架,在很大程度上容易誤導購房者,進而影響公眾對市場判斷。

掛牌價含水分不等於真實房價

濟南的二手住宅掛牌價格到底是多少?有沒有下降呢?

「掛牌價這個數據並不重要,不是成交價,在很大程度上來說,沒有多少參考價值。舉個例子,我有一套二手房,市場價200萬元,我偏要掛牌賣300萬元,完全可以。結果就是可能掛一年都沒人買,你能說這裡的房子就漲到300萬了嗎?真實反映市場的是成交價。也就是說,最終賣價才是真實的房價。」濟南一家中介機構的負責人解釋稱,在實踐中掛牌價往往有水分,普遍高於實際成交價。「以掛牌價來判斷房價的漲跌,並不科學。」

在唯一一家承諾價格100%真實的二手房平台上,記者查詢了一批成交價、掛牌價的房源發現,兩者的差距並不小。以歷下區名士豪庭8月20日成交的一套房源為例,掛牌價239萬元,最終實際成交價231萬元。歷城區錦繡泉城一套房源掛牌298萬元,最終成交價為290萬元。領秀城中央公園三區今年初交易了一套128平方米的房源,掛牌價268萬,實際成交價240萬元。

同一小區數據都互掐能靠譜嗎

以某網站8月發布的所謂濟南最新房價為例,中海國際社區均價才8200元/平方米。記者在中海國際社區實地探訪了幾家中介門店,發現二手住宅的單價普遍在1.9萬元左右。

那麼,這個8200元是怎麼出來的呢?「售樓處在售的40年產權公寓差不多是這個價格,估計就是這麼來的。」該社區一家中介門店的負責人說,這個價位連地下車位都買不到。

家住偉東新都一區的張先生最近在賣房,在手機上看到自己的房價「漲」到了3萬多元/平方米,激動不已:「樓下的鄰居兩個月前剛賣了房子,單價還不到2萬。我跟中介說2萬就賣,這麼說,我報價太便宜了。倆月就漲了100多萬!」然而,小區附近多家中介機構的經紀人告訴他,成交價就在2萬元左右,位置、裝修差的,還賣不到這個價。

最終,一家中介門店的店長給他指出了這份房價表的漏洞:偉東新都的房子單價過3萬元,表格里的「偉東新都新貴都」的單價只有2.1萬元。住在該小區的居民多數都知道,新貴都就是偉東新都一區,同一個小區的數據都互相「掐」,這能靠譜嗎?

平台吸引流量亂忽悠

別把「廣告」當房價指南

那麼,這些網站為何熱衷於發布最新最全的小區數據?甚至不時「早產」?濟南房地產界的一位資深人士透露,原因其實很簡單:為平台增加曝光率,通過這種方式做自我宣傳,擴大知名度和影響力,等於是免費的廣告,吸引流量。「據我所知,多數平台對每個城市都有考核量,每月曝光幾次,規模影響多大,是有指標的。」但是,由於平台之間的競爭日趨激烈,於是就看誰的數據早、誰的數據全。反正發布這種掛牌價,也沒有人去監管。於是,真實性、嚴謹性大打折扣。而微信公眾號等自媒體在引用這些數據的時候,往往會標註一個免責聲明:數據來自某某平台,僅供參考,難免有疏漏,歡迎指正。

如果買房者和賣房者把這種價格表作為交易的「指南」,無疑是掉進了大坑。

濟南房地產界的一位資深人士指出:「沒法掌握全面的市場信息,從現有情況來看,濟南的二手房交易量已經在走下坡路。調控政策的威力逐步顯現,因此別再指望房價像過去一年那樣,一步一個台階,一路攀升。房價上漲勢頭明顯減弱,漲幅下降,但並不代表房價立刻掉頭向下、市場拐點出現了。政策看不到任何鬆動的跡象,照這個形勢下去,二手房未來橫盤的幾率比較大。今後一段時間內,大漲不可能,下跌也沒看到苗頭。如果房貸繼續收緊,購房實際成本持續上升,可能會導致市場變盤,這還有待進一步觀察。從這個角度來說,剛需自住的購房者,不要被各種所謂的數據所迷惑。有合適的時機,就可以下手買。」另外,濟南的二手房價格不能簡單地說是漲還是跌,應該具體來分析。市場波動再大,通常配套資源比較好的二手房,比如學區房、捷運房、次新房等,價格更為堅挺,繼續上漲的可能性較大。而配套不完善的房源則有可能率先降價。

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